作者：余飞
01
长沙成交量，高位回落
前一篇文章，写了上一轮房地产大牛市期间房价控制得比较好的重庆，这篇文章来看看，同样控制得比较好的长沙。
这一轮救市之下，一线城市的行情在10月份火热上演，行情延续至11月份。
在一线城市带动下，部分强二线城市也走出了强行情，比如杭州。但更多的城市则不温不火，比如青岛、天津、南京等。
还有的城市则在10月份躁动之后，11月份又立刻被打回了原形，比如厦门、重庆、长沙。
克而瑞湖南披露的数据显示：
10月长沙市五区的商品住宅成交量达到50万平方米，创下年内新高。环比上涨98%。
但进入11月份之后，行情高位直落，11月成交量跌至31.76万方，较上月跌幅超过3成。
按照克而瑞的划分，长沙市五区的商品住宅成交，低于45万平方米便是过冷，以此来看，11月份长沙的行情，再度进入过冷行情。
而45万平方米到60万平方米是较冷，也就是说，哪怕长沙10月份成交了50万平方米，创下年内新高，依旧处在较冷行情中。只有成交面积大于60才算正常行情，大于80万平方米则是较热行情，大于100万平方米则是火热行情。
房价方面，根据国家统计局披露的数据显示，长沙房价下跌趋势，和大多数城市一样，没有改变。
10月份长沙新房环比下跌0.9%，同比下跌6.4%；二手房环比下跌0.5%，同比下跌9.5%。
重庆和长沙，两个房价泡沫较小的城市，目前都仍在跌。
能够在上一轮房价快速上涨过程中，没有大幅跟涨，因素各有侧重。
重庆主要是在于庞大的供应量稳定平衡了供需，尤其是廉价的公租房成为重庆房地产市场的稳定器。
而长沙，有供需平衡的力量，更重要的还是铁腕调控之力。
在铁腕调控之下，虽然长沙的没有像东部中心城市一样动辄翻倍，但上涨的持续时间却超过了大多数城市。
当长三角、珠三角热点城市已经陷入调整当中时，长沙的房价依旧在上涨，直到2022年11月份长沙的新房才转跌。
02
长沙楼市，调整的逻辑
长沙在长三角、珠三角城市陷入调整时仍在上涨的逻辑有三：
第一，在铁腕调控政策下，长沙的房价一直控制不错，泡沫相对较小，其房价收入比是大中城市中倒数第一。
第二，长沙一直以来采取的是温和式上涨法，和成都一样。所以这两座城市直到去年才开始调整，率先调整的都是泡沫较大的城市。
第三，在强省会战略下，长沙依靠正在虹吸整个湖南省的人口，致使其最近几年的人口增量一直不错。
2021年全国人口增量创历史新低，这种背景下，过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人，而同期的长沙增加了17.85万人，增量位居全国前列。
2022年，全国人口正式开始负增长，减少了85万人，这种背景下，很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增加了18.13万人，增量位居全国第一。
然而，在长沙增量全国第一的同时，湖南省其他城市人口全部在减少。
湖南全省人口减少了18万人，湖南除长沙外的其他城市，全部在减少。整个湖南省的常住人口，2022年减少了18万。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
湖南省2023年常住人口减少了36万人。长沙依旧在虹吸全省，依旧是整个湖南唯一的人口增长点。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
以上三个因素，让长沙的涨势比东部中心城市长了将近两年，但在大环境整体转向之下，长沙也无法独善其身。
从长沙统计局获取的数据来看，长沙的商品房销售面积见顶于2021年，当年卖出了2605.79万平方米，2023年跌至1559.52万平方米，相较于高点下跌了40.2%。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
商品房销售额同样见顶于2021年，当年商品房销售额高达2620.32亿元，2023年跌至1735.38亿元，相较于高点下跌了33.8%。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
今年4月份，长沙彻底解除了执行七年的限购政策，但行情依旧起不来，行情比去年还冷。
长沙楼市持续调整背后，大环境当然是最重要的因素，此外还有长沙自身的一些客观因素，产业偏弱。
这也是其经济在如今的大环境下增速不够强悍的根本原因。
长沙市统计局披露，今年前三季度全市实现地区生产总值10987.90亿元，同比增长4.8％。
4.8%这一增速和全国平均增速持平，但在万亿GDP城市中，排名倒数第九。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
楼市、经济 的基石是人口与产业，从人口角度看，长沙没有任何问题，但从产业角度看，就有大问题。
03
长沙产业之困
长沙号称工程机械之都，这座城市的工业标签是重工业，拥有三一集团、中联重科、铁建重工、山河智能这四个跻身全球机械制造商50强的王牌企业坐镇。
在这些重工业加持之下，长沙过去十多年的经济增速很不错。
然而，随着这两年工程机械产业示弱，长沙的增长引擎，需要新的血液加入才行。
数据显示，从宏观形势看，2022年工程机械行业处于下行调整期，叠加宏观经济增速放缓、疫情以及工程开工率不足等因素影响，国内工程机械整体营收从9000余亿元下降至8500亿元。
这种背景下，2022年，三一重工、山河智能总营收分别为808.22亿元、73.02亿元，分别下降24.37%、35.99%；净利润分别为44.05亿元、-11.38亿元，分别下降64.26%、463%。
两个头部企业利润与营收缩水，直接引发长沙工程机械产业产值跳水。
2022年，长沙的工程机械产业集群规模企业总产值1990亿元，而2021年这一数字已突破2800亿元。
注意，上面说的是工程机械产业集群。按照工信部划分的41个工业大类来看，长沙只有一个千亿产业，那就是烟草制造业。
根据长沙市统计局披露，2021年烟草制品业的营业收入1016.29亿元，是长沙唯一一个千亿产业。
长沙还有15个百亿产业。通用设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业。汽车制造业的产值都在900亿以上，是三个准千亿产业。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
所以，长沙虽然号称“工程机械之都”，但制造业整体实力在全国排名并不高。2022年工业增加值为4086.54亿元，位居全国第19位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
相比于东部热点城市，长沙的产业侧重于机械重工，缺乏新兴产业。这是中西部中心城市的共同特点。
面对新兴产业的欠缺，长沙这两年在不断强调一个词，科创。
去年长沙市发布了《长沙市全力建设全球研发中心城市人才政策十条（试行）》，瞄准研发机构和研发人才、“高精尖”领军人才、青年研发人才等，对于符合条件的提供相应的补贴与资助。
来源：长沙市政府官网
从文件的标题就可以看到，长沙的目标是建设成为全球研发中心城市，到2035年要初步建成。
根据时代财经梳理发现，这是目前国内唯一一个喊出如此目标定位的城市。
可见，长沙的目标有多宏大。同时，去年年底，湖南省政府正式启动了承载长沙全球研发中心城市宏愿的湘江科学城。
湘江科学城 沿湘江南北展开，跨越长沙、湘潭两市，环绕长株潭中央公园，北靠岳麓山大学科技城，南融湘潭九华经开区。规划范围153.65平方公里，其中长沙95.5平方公里，湘潭58.15平方公里。
总用地面积2813亩，总投资227.9亿元，预计2026年基本完成建设。
按照规划，湘江科学城布局“一轴、两带、六组团、八片区”空间结构，构建“三带 三心多廊道”的生态格局，建设数字化、信息化、智慧化城市公共设施及公共空间。
“一轴”为依托科创大道(万家丽路西延线)，打造东西向延展的科创主轴。
“两带”为沿湘江、潭州大道、河西快线形成科教产融合创新带，与长潭西高速以西、从智能网联片区至湘潭大学城形成高精尖产业创新带。
“六组团”为智能制造产业创新区、科教融合示范区、前沿科学创新区、产研融合创新区、成果转化区、战略产业聚集区。
“八片区”为智能网联片、观音港科技孵化中心、湘江实验室(大科学装置)、大学科创港、总部创新中心、兴隆湖创新中心、国际人才小镇、科技展示交流中心。
蓝图画得很好，能否实现，就看长沙自己的了。
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