作者 | 宋金煜
编辑 | 梁秀杰、刘玉娇
责编 | 韩玮烨
11月25日，凯德65折出售上海浦发大厦的消息震惊整个地产圈：每平米折合3万+的均价可是要改写陆家嘴写字楼的命运！
睿和智库从多方消息源获悉，凯德的确为上海浦发大厦找到了下家，即首创集团旗下相关公司，但因价格过低，消息意外传出后又被叫停。
不止浦发大厦，凯德在内地的很多资产都在卖。但并非坊间部分媒体渲染的，撤出中国，而是持续调整内地投资组合。目前来看，中国市场仍是凯德除新加坡及东南亚大本营外最大的投资市场，未来撼动此地位也有难度。
其实不止凯德在卖资产，普洛斯、黑石、中海、华润、招商等资本和企业，也都在腾挪存量资产，调整中国投资策略。
近期，市场消息称，凯德集团与AEW将出售上海浦发大厦70%面积，与买家首创集团初步谈拢该价格约18亿元，较2019年27.52亿元的收购价格，相当于打了65折。
若按70%面积46379.65平方米计算，折合3.88万元/㎡，已跌破了陆家嘴核心写字楼9-10万元/㎡的常规均价。
回顾今年早些时候，有陆家嘴三件套之一称的上海环球金融中心第71层被摆上拍卖桌，价格降至6.3折，约每平米9.38万元，但因无人出价三次流拍。相应的陆家嘴商圈的另一栋上海城建国际中心大厦的两层，以均价3.3万/㎡元成交。
更有甚者，睿和智库在视频号上还能看到2w+均价出售陆家嘴写字楼的视频，虽然有明显的广告之嫌，但上海写字楼资产价格走跌的趋势，在持续挑战资产持有方的心理底线。
均价2w+出售陆家嘴写字楼视频号截图
凯德为何要赔本卖资产？
卖出去，总比砸在手里好。如果还能赚到钱，那是更好的。凯德等头部企业在这两年选择低价卖资产的策略，也体现了行业对于高周转住宅房地产与经营性不动产投退逻辑理解的进步。
图表1：2024年凯德出售国内资产盘点
数据来源： 网络、睿和智库整理
其实从今年前四宗凯德出售的资产来看，基本没卖亏。其中，出售双井购物中心，预计净收益估计约为6.9亿元，净利润约为1.33亿元；
2022年通过法拍以20.37亿元获得星贸项目全部股权，改造运营1年多转手95%的股权卖了24亿元；
还有天津公寓以高于账面价值的价格出售，上海雅诗阁酒店出售后还保留了运营权。
以上四次交易也符合凯德的两种交易逻辑，一是从开发孵化到培育、产生现金流的长周期运营，搭配其金融能力实现规模扩张，另一种收购改造后高价卖出，差价就是凯德的工匠“手艺”。
反观出售浦发大厦，楼宇建于2002年，楼品及设备设施老旧，加之剩余产权年限接近退出临界点。看似凯德低价甩卖，实则希望尽快收回资产残值，再投资新的资产。这一选择非常理性，只可惜舆论力量强大，买卖双方不得不暂停交易。
区域多元布局胜在快！中国仍是主战场之一
市场传闻说凯德财务恶化，不断甩卖中国资产，那要看看他们是否还在买资产，买了什么。2024年，凯德新购入了新加坡、韩国、印度、美国等众多资产。
图表2：2024年凯德购入全球资产盘点
数据来源：网络、睿和智库整理
今年年初在2023年财报发布时，对于业绩下行的原因，凯德投资提及了“中国租金疲软和美国利率上升。”因此，凯德给出的解题思路是，出售中国部分资产和买入新加坡以及美国等资产。
然而，凯德的策略并非短视，其正在筹划更为长远的布局。在今年11月22日投资者活动中，凯德投资首席执行官李志勤表示，将重新平衡旗下投资组合，发展印度和东南亚业务，优化在中国的投资组合，通过并购在日本、韩国和澳大利亚等重点市场实现增长，并将目光投向美国和欧洲等亚洲以外的发达市场。
最终的目的依然是盈利，盈利，盈利！凯德投资设定的新目标是：2028年将其基金资产管理规模翻倍至2000亿新元的目标，并力争到2028-2030年将经营利润提高两倍以上，超过10亿新元。
那么，中国还重要吗？中国，依然是凯德仅次于新加波及东南亚的主战场。
图表3-5：2022-2023年凯德资产和基金管理区域分布
2023年凯德资产管理区域分布图
凯德物业资产管理区域分布份额
凯德基金管理区域分布份额
数据来源： 凯德投资财报，睿和智库整理
无论是资产管理，还是基金管理，小额下滑并不影响中国市场的地位。
据官方数据显示，凯德集团自1994年进入中国，至今已有30年的发展历史。截至2023年底，凯德业务覆盖中国40多个城市、300多个项目，资产管理规模约3000亿元，基金资产管理规模近1500亿元。
以上数据很好解释了，为什么国内市场中有很多凯德资产在询价，也有成交。而且，今年凯德投资新私募产品完成首轮募资，将投资于中国的产业园区领域，这也意味着，凯德不仅在全球重构资产大布局，也在区域内重构资产组合。
结语
企业基业长青靠的是踩对周期节奏，而且有实力抓住周期变化中的商机。
2021年凯德集团将旗下业务分拆两大板块：凯德投资、凯德发展（又称凯德地产）两大业务，2023年前重点投资中国市场，2024年后开始调整份额以及内部结构。
但可以肯定的是，凯德在中国不是大撤退，一方面中国的资产仍有盈利空间，另一方面300个资产也不会马上全部脱手。因为像2018年万科印力83.65亿元一口吃下凯德20多个购物中心难再现了。
未来，就看资产管理规模亚洲第一、全球前三的房地产投资管理公司，如何调整优化，是否能达成最新目标了。
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