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“所谓的楼市回暖，或许只是针对一二线城市的回暖罢了”
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
“房价要涨了吗？”“房子能抄底了吗？”“现在该把房子抛掉吗？”
楼市“止跌回稳”的话题，又开始触碰人们敏感的神经。就在这两天，有三组最新数据引起了关注和探讨。
◎第一组是关于复苏的“信号”。11月百城二手房价格打破7个月全跌局面，而一二线新房价格环比分别上涨0.69%和0.33%，重点30城新房成交面积达年内新高，同比增加20%。
◎第二组是关于房企的“颓势”。11月全国百强房企销售额同比减少9.46%，比10月减少18.62%。
◎第三组是关于高盛的“预言”。2024年国内房价面临再跌20%—25%的风险，房价将在2025年企稳，2027年平均上涨2%。
这三组数据的矛盾和分歧之处在于：在国家“促进房地产止跌回稳”的大方针下，10月、11月全国楼市成交量和价格上涨，复苏信号明显，但房企的销售额却在下降，不少人视其为9月以来救市政策的失败，而此前一直对中国楼市“神预测”的高盛却仍然看衰。
10月，市民售楼处参观开盘楼房
楼市复苏的“拐点”到底来了吗？房子还是抵抗通胀的好资产吗？今天我们再次讨论这个大热话题。
从“以价换量”到“量价齐涨”
判断楼市是否回暖的依据是什么？
财经评论员刘晓博认为，最核心的数据是成交套数和成交面积。一般来说，这两个数据先放量，然后才是成交价格跌幅收窄甚至反弹。
换言之，市场开始会经历一个“以价换量”的过程，当买方市场逐渐向卖方市场过渡时，会形成“量价齐涨”，此时市场会变得热闹。
其中，二手房是一个重要的观察维度。因为只有通过二手房置换和流动，市场增加了购房资金，才会撬动新房认购市场。
11月的数据，让我们看到了二手房成交量的各种“创新高”：北京成交量创20个月新高，上海创44个月新高，深圳创50个月新高，广州创19个月新高，杭州创20个月新高；新房亦表现出色，重点30城11月成交面积环比增加3%，同比增加20%，在上海和深圳，重现“日光盘”的景象。
关注二手房销售价格的购房者
楼市有一个“金九银十”的说法。9、10月份往往是销售旺季，11月会相对冷清一点，所以如今楼市一反常态的增长让不少分析者产生了“小阳春”的感受。
这股增长推力或来自10月以来“应出尽出”的楼市政策，其中影响最直接的是11月13日出台的关于降低地产交易各类税费（契税、个税、增值税）的政策，一套500万的房子能立省10万，肉眼可见的一次性“让利”可要比降房贷利率要吸引人多了。
与10月不同的是，11月的楼市大放量还伴随一个重要的特征：一些城市的成交价有了降幅收窄甚至微微上涨的趋势，像深圳、成都，而此前的7个月中全国没有一座城市的房价出现上涨。
购房者的需求是否大爆发，拥有数据优势的银行的大动作也传递了信号：11月以来，广州、南京、武汉、厦门等城市都上调了房贷利率，目前基本在3.0%至3.1%，杭州甚至在一个月内连续上调两次。
面对这些景象，我们可以说楼市已触底反弹、全面复苏了吗？恐怕未必。一方面，楼市数据有滞后性，还要观察量价能持续多久。另一方面，房企销售数据却在持续恶化。
房企数据背后的分化加速
用正常逻辑思考一下：新房成交面积和成交量上去了，是不是意味着房企的房子卖得好？
然而11月却出现销售额环比下降18.62%的情况。今年前11月，百强房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%。
城市数据和房企数据的背离，大概率只有一种可能：不同城市的楼市分化加速了——从数据来看，增长基本集中在一线和强二线，中小城市的成交量依旧萎缩，而百强房企长期以来的布局以二线城市为主，2023年新增土储权益面积中一线城市占比只有21%。
在产品端，二线及以下城市土拍高峰期转化而来的库存供给，库存较“老”，呈现粗放、满足刚需的特征，而2024年以来，存量置换需求兴起，产品更多满足的是高端改善需求。
我们从重点30城数据看到，尽管延续了10月的热度，但最大的贡献者依然是北京、上海、深圳、杭州等一线和强二线。深圳最为显著，新房成交面积环比增长65%且同比倍增。
这些城市的房地产市场都有一个特点：由高端改善驱动。比如民营经济强大、不缺购买力的杭州，新政之后，高端住宅的新盘受到热捧，而杭州过去的每一轮楼市回暖行情，几乎都是高端改善项目率先拉起来的。
杭州房地产楼盘售楼处沙盘
核心城市的“好产品”，如果配上税收让利，将极大地带动市场的流动性。
只要流动起来，不管是对地方财税还是化解房地产风险都是有裨益的。
所以未来楼市的复苏，有可能是一线城市传递春天的暖意和信心，也可能彻底形成一条K状线：核心城市、核心城区、核心产品将率先回暖，而中小城市的楼市命运，眼前依然模糊一片。
平安证券一份报告分析了“止跌回稳”路径，基本也佐证这个逻辑：核心城市好产品→一二线核心区→全国经济企稳→全国楼市企稳→投资企稳。
核心城市的好产品是最容易“去化”的。2024年上半年去化率达到60%的基本是得房率超过100%的楼盘，再接着一二线核心区将率先企稳，这取决于收储、城改、降息等政策，而楼市的整体回稳最终离不开宏观经济的走热。
所以在吴晓波老师看来，中国房地产要真正企稳向上，还有一个重要的观察点：CPI增速和银行存款利率。当CPI增速超过3年期和5年期存款利率时，楼市复苏将成定局。
建设中的房地产楼盘
2025年，楼市会好起来吗？
最后提一下给我们泼冷水的高盛的观点。
高盛预测房价还要跌20%—25%的理由，是高达93万亿元的新房库存，它相当于2025年预期GDP的67%、2023年中国家庭财富的13%，而今年新房销售估计不到9万亿元，市场难以消化如此高的库存和家庭负债。
除了高盛，国际三大评级机构之一的惠誉也对2025年中国房地产市场持负面展望，预计全年新房销售面积和平均销售价格分别同比下降10%和5%左右。
如果从纯数据分析维度看，高盛和惠誉的预测有理有据，甚至可能还保守了。但毕竟有分化的因素在，所谓的楼市回暖，或许只是针对一二线城市的回暖罢了。同时，他们也可能低估了国家全力“止跌回稳”的决心。
总之，对于中国楼市回暖的判断，有乐观派，也有悲观派。拐点是否到来？房子是否值得投资？我们邀请了几位房地产的专家学者，下面来听听他们的观点。
#如何看待最近的数据？#
刘德科
德科地产总编辑
公众号“德科未来城市”
楼市数据有滞后性，房产交易从下定金到网签需要一周到一个月的时间。当11月的各项楼市数据都创下今年以来的新高时，有很多是10月的购买行为自然延续到了11月来签约。
从各个城市的二手房带看量与售楼部到访量来看，11月的热度已经完全比不上10月。当成交量在11月达到今年的月度峰值时，其实楼市行情很可能已经下行。
白小姐
“白袍翁”公众号联合创始人
核心城市房产交易量在10月和11月大涨是一个比较积极的信号，但不能简单地判定为楼市止跌回暖。实际上，这可能是由于积压的购房需求集中释放。
如果整体经济复苏动力不足，居民的收入预期不稳定，那么这种交易的活跃可能只是暂时的。在经济下行周期中，即使房价有一定的吸引力，购房者可能还是会担心后续的还款压力，从而抑制长期的购房需求。
刘晓博
财经评论员
公众号“刘晓博说财经”
未来楼市的走势是高度分化的。10月和11月核心城市成交量的反弹，只能代表核心城市出现了止跌趋稳的态势，不代表全国楼市是这样。
所以一定要分城市来研究，甚至在一个城市的内部数据也是高度分化的，郊区和核心区会差别很大。我们的研究发现，几乎每一座大城市都有自己的“鹤岗化”片区，连北上广都不例外。
张波
58安居客研究院院长
本轮房地产市场于2021年后半年开始调整，到现在已有3年多，调整时间长，调整幅度也较大，商品住宅的销售量已有明显下降，目前筑底企稳的趋势愈加明显，但市场的止跌回稳依赖于需求的回稳和预期的回稳，根本还在于经济、就业和收入的前景。
#楼市拐点是否到来？#
白小姐
“白袍翁”公众号联合创始人
楼市横盘持续时间可能不少于一年。由于经济复苏的不确定性和居民信心重建尚需时日，短期内房价迅速反弹可能性较小。
中长期来看，如果新兴产业蓬勃发展，经济大盘看到好的预期，那么未来是可以有谨慎乐观的态度去面对。
至于说房价拐点，应该从行业源头去找。如果开发商们看到了金融市场背景和环境好转，融资机会增加，成本拉低，他们就会更愿意去拿地。这个时候也就是所谓拐点来临之际。
刘晓博
财经评论员
公众号“刘晓博说财经”
2025年整体上楼市仍然不乐观，各个城市分化非常严重。特朗普的对华政策，会对楼市会造成很大的心理影响。
至少在明年年内看不到三四线城市以及弱二线城市复苏的可能。未来一个季度是考验一线城市和强二线城市楼市回暖能否持续的时间段。
张波
58安居客研究院院长
从政策来看，目前一线城市还存在较大的发力空间，但三四线城市直接针对楼市的政策基本已出。
因此本轮市场的复苏还有待于一线热度先行提升，从11月一线的成交量来看已经保持了一定高位，这一趋势如果能保持，则有望在明年上半年迎来一线城市市场的“企稳回升”，并带动更多城市不断走出低谷。
刘德科
德科地产总编辑
公众号“德科未来城市”
楼市是否回暖很难说，但银行人士觉得楼市已经回暖了，因此做出了上调房贷利率的决定。
然而，之前将房贷利率维持在较低水平，是为了降低购房成本，引导更多人买房和提振楼市。银行将房贷利率普遍回调，实则是对提振楼市的一种隐形伤害，不符合“9·26”政治局会议的精神。
关于楼市走向，我的基本看法是：短期来看（一年之内），要警惕楼市再度归于冷寂；长期而言（两三年之后），我们保持高度乐观。
购房者看房
#该下场买房了吗？#
刘晓博
财经评论员
公众号“刘晓博说财经”
1.一线城市核心区目前是比较好的的买入点，适合刚需改善和投资客介入。
2.强二线城市的刚需和改善，可以观察到春节以后。其他城市的买入机会还要再等一段时间。
3.建议在非一线城市和非强二线城市核心区拥有投资性资产的人，早日向大城市核心区置换。
4.尽量不买现在还没有地铁的城市，尽量不买金融机构本外币存款余额低于1.5万亿的城市。
白小姐
“白袍翁”公众号联合创始人
1.购房者应该放松心态，购买适用自己刚性需求的房子。以前买房全家神经紧绷，是因为如果买错，那将是家庭资产的重大损失。如今的大趋势是，房子牢牢绑定居住属性。所以不用过多顾虑金融投资属性。
2.投资客不妨去看看港资、外企和民企，观察他们在囤哪里的地。如果这些企业不约而同选择了同一个城市的同一个区域，那么这个地方肯定会跨越周期，把原本应该有的价值牢牢锁住。
3.房地产价值已经在被国家经济大盘和市场重新评估，在选择房产投资的时候，切不可用刻板思维。
张波
58安居客研究院院长
对自住型需求者来说，先找到符合自己需求的小区和房源更为重要，而不是着急入场。
对投资客来说，现在应该多关注租金房价比。未来房价的上涨空间相对有限，只有租金更稳定的房源才有看头，部分城市老破小卖得好也是缘于租金房价比表现更好，但要注意这类小区本身房价上涨空间也更为有限。
本篇作者|徐涛 | 饶祖分|责任编辑|何梦飞
主编|何梦飞|图源|VCG
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