四川北路曾经是仅次于南京路和淮海路的第三大商业街；
随着城市商业格局发展和消费习惯变化，如今四川北路冷清得只剩下一条道路实在令人唏嘘。
当下全市商业正经历一场规模前所未有的大洗牌，老牌商圈纷纷走到了转型路口。
哪些商圈有可能成为下一个四川北路？
五角场
五角场堪称上海东北区域的人民的耶路撒冷，最重要的原因就是其商圈发达。
尤其是当2016年合生汇开业后，五角场商业最后一角彻底补齐，拉开了制霸北上海商业的序幕。
之前我们在《上海商业格局，发生重大变化》有提到过：
杨浦本身商业体量才90多万方，其中60%以上都重仓在了五角场，总体量约有60万方。
可以说杨浦用尽全力叠buff出了一个五角场，长期虹吸沪东北三区购买力，业绩常青。
不过经历了三年口罩，五角场的一些问题也开始彻底暴露。
最突出的便是片区人口经互联网、游戏等产业换血后，原有商场的招商定位和新涌入购买力偏好之间的矛盾。
万达、合生汇、太平洋森活天地依靠高密度的餐饮快消人气高涨，对比之下其它几个就有些尴尬。
百联又一城作为五角场三大巨头之一，招商以品牌女装为主，多数定位面向妈妈辈，人气爆冷。
各门店的导购一不小心就是自家门口站一上午，到点吃饭下午继续站岗。
悠迈生活广场此前除了南楼一家无印良品苦苦支撑，北楼除了一楼和顶楼全部空置，出租率太低后来不得不拆了重造。
转型失败最失败的是原来的大西洋百货，从商场直接变成了共享办公室，结果办公入驻率也寥寥无几。
综合来看，五角场商圈依然面临着严峻的转型挑战。
迈悠北楼重整之后，计划改造成为下一个收割二次元经济的百联ZX；
参考南京东路的百联ZX创趣场，18个月销售额破5亿，五角场能不能复制奇迹还有待观察。
虽然五角场有着丰富的大学生和互联网年轻码农购买力资源，但未来东外滩B站新世代产业园定位是世界级的二次元地标；
有B站的文化圈层背书，加上美团、字节、B站等大厂员工的转移，“中国秋叶原”未来大概率花落杨浦滨江。
不过五角场在杨浦乃至沪东北的绝对优势仍在，餐饮快消带来的烟火气至今还没出现强势分流的对手。
豫园
豫园作为上海对外的一张名片，这些年虽然针对校场路的路边摊有一些升级改造，但整体定位却在降级。
最重要一点，全国古街基本商业化运营，大多数人对这种模式已经脱敏了。
每个城市基本上都有这样一条街；
上海的豫园、南京夫子庙、福州三坊七巷、济南芙蓉街、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子等等，更不论还有丽江、大理这些古城......
招商和运营模式都机器类似，轰炸大鱿鱼、臭豆腐、老酸奶，还少不了金银器玉石加工，不少都是宰客代名词。
豫园说是商圈，除了卖一些金银玉器外，更是小商品市场。
很多珠宝加工楼里的陈列布置，画风都还停留在上个世纪的批发市场。
不少楼栋金玉其外，内部空置率高且缺乏有效管理。
外部街道规划目前也有些七零八落，加上大规模的拆迁，有些城中村既视感。
城隍庙核心位置，至今还有占地1.5万㎡的烂尾商业城隍庙广场。
给原本就历经岁月洗礼的豫园商城，再添几分破败感。
隔壁南京东路步行街前几年情况其实也好不到哪里去，所以后来才有第一百货改造升级、传统商厦被二次元商业取代。
豫园未来也急需更大规模的升级改造；
除了盘活城隍庙广场的烂尾楼，更涉及到整个豫园板块的城市更新。
期待方浜中路整体焕活后，打通豫园和BFC外滩金融中心提升豫园商圈的整体能级。
2025年楼市格局大洗牌
哪些板块更有升值潜力？
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天山
天山虽然不是传统的城市上只角，但“天山一条街”却是全市有名：
天山百货、天山饭店、天山电影，甚至连肉包都起名叫天山大包。
过去住在西郊的居民婚丧嫁娶需要置办行头的，都会跑来天山看看。
后来天山一条街经过改造，娄山关路地铁站路口依次被汇金百货、百盛优客、巴黎春天和虹桥艺术中心占据。
不过娄山关路目前也走到了转型的岔路口，在PDD潜在购买力加持下，几个商场人气却依旧冷冷清清。
汇金百货基本以中老年女装为主，除了餐饮店和超市有些人气其它都比较冷清：
巴黎春天之前一直人气惨淡，目前除了学而思还在负隅顽抗，其余部分陆续开启了新一轮改造：
百盛优客相对来说人气最足，但为了不让附近老人晚上来门口唱歌从而堆满的花圃增加了动线困难，成为一大败笔：
虹桥艺术中心经营得也比较失败，现在一楼不得不引入一些商户分摊成本。
天山商圈的地位下滑，和百货业态占比太高有很大关系。
虽然有潜在的消费年轻消费群体，但巴黎春天、汇金百货都是比较传统的百货商店模式，难以满足年轻人对吃喝玩乐一站式体验的需求。
假如巴黎春天能造成一个shopping mall，娄山关路的商业活力指日可待。
莘庄
最近网上唱衰莘庄商圈的声音不少，最集中说法是莘庄的商业一哥仲盛世界商城不行了。
本人紧急去了一趟莘庄仲盛，发现人气确实大不如前。
1-3楼主打汽车、服装以及亲子娱乐店铺还比较多的情况下，也有10-20%的空置率；
4楼以上的餐饮店铺比较惨淡，工作日晚上的饭点有些店铺都没有客人，或者服务员比顾客更多。
一方面是商场本身经营不善，闭店不少；
另一方面仲盛内部也在升级改造，两个原因叠加起来空置率看过去高得吓人。
仲盛世界商城2007年正式开业，近30万方的体量放在现在外环外也相当能打。
体量优势随着土地固定在那里，美中不足的事仲盛这几年的招商比较平平无奇；
虽然是定位商业综合体但同时捆绑着百货商场的百盛，给招商运营的统一管理增加难度。
此外这几年随着印象城mega这些郊区大商场崛起，仲盛相比之下动线和公共休息区设置都有些跟不上时代，这次也是一场过气明星的自救。
不过莘庄的人流量仍在，未来地铁站天荟综合体建成会更迎合片区居民的消费习惯。
乐观来看，等到未来天荟建成，仲盛升级成功，莘庄商圈的地位有望进阶一级。
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目前来看，全市的商业其实都进入大洗牌缓解，老牌商圈无一不在升级调整。
总结来说，这些商圈面临的问题主要有以下几方面：
第一，业态调整带来的阵痛期。
很多老牌商圈主要经营模式都是百货商场、沿街商铺，习惯了选几个大类的商品比如衣服鞋帽之类的，实行统一管理分区销售。
但现在人的消费偏好选择的是商业综合体，喜欢把购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至社交等场景集中在一个盒子里。
五角场、天山、徐家汇或多或少都在经历着百货业被时代潮流抛弃的阵痛。
第二，招商定位不准惨遭购买力抛弃。
我们之前统计过上海已建成的商场定位，大众化商场实在太多了，粗略估计有超过230家都是走大众化定位：
再加上电商冲击，普通商场其实已经有些过剩。
现在很多供地指标里都强行绑定了商业面积，其实有些不太符合当下行情。
结果就是一个板块里两家商场都是一样的品牌招商，一样的运营模式；
结果就是你有优衣库，我也有优衣库；你有星巴克，我也有星巴克，一个地铁站还没走远同品牌有2-3家。
所以莘庄的天荟选择搞重奢定位而不是再造一个仲盛，虽然有风险但留下了想象空间。
第三，商圈自我调节远不如购买力变化来得快。
以前商圈数量少的时候，商业发展模式是人奔着店来；
就算家住宝山淞南，买衣服也会到四川北路。
现在商业竞争更卷了，有购买力的地方才能支撑起商业。
一个郊区大居10个小区导入一两万人，支撑一个3万方的社区商业体绰绰有余。
同样的，一个区域把居民都动迁走了，没有新的购买力导入期间，当地的原有商业只能喝西北风。
需要有一定购买力支撑作为前提，就一定会导致商场要么就是人来了再开，开得晚了；
要么就是人走了商场没动迁走，商圈地位持续下滑，最终成为历史的尘埃。
以上我们列举的四个例子，或多或少都有这些因素，也都面临着转型的困难与机遇；
你觉得未来还有哪些商圈可能成为下一个四川北路？欢迎评论区一起探讨。
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