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作者：余飞
01
杭州二手房，破万套
昨天的文章，写了成都楼市这两个月的疯狂，另外一座与成都竞争二线城市领头羊的杭州，也不遑多让。
9月末一线城市限售放松乃至放开了限购，杭州为了抓住这波热度，也在10月份发布了“杭五条”，包括降首付、提高公积金贷款额度、给购房补贴以及取消新房限价。
在一线城市行情带动叠加自身政策刺激下，杭州10月份与11月份的行情，有了明显改善。
杭州贝壳研究院披露，10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比去年上涨了45%，创下19个月以来的新高，也是7年以来成色最好的“银十”。
与此同时，杭州土地市场诞生了新地王。
10月22日，钱江新城二期最后一宗限房价宅地迎来出让经过77轮报价，被绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元/平方米，成为杭州楼市新的单价地王，一举超过杭州此前的宅地单价纪录，即凤起潮鸣在2016年的拿地价45368元/㎡。
11月份，成交热度延续。
杭州贝壳研究院数据显示，11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比去年11月的8801套上涨18.5%，创下20个月来的新高。
数据来源：杭州贝壳研究院
这一成交量一扫过去两年来的阴霾。但横向比对来看，这个热度，还是不及去年3月份以及2021年3月份。
02
杭州为何耐扛
杭州楼市耐扛背后，主要有两方面因素。
第一，江浙富豪太多，浙江又是藏富于民的发展模式。
这几年楼市深度调整之下，上海的成交量最耐扛。
上海统计局披露的数据。
上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
来源：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024上半年，上海统计局披露， 商品房销售面积783.23万平方米，增长0.8%。其中，住宅销售面积648.49万平方米，增长0.7%。
今年上海的豪宅，一片火热。
机构披露的数据来看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均价40758元/平方米，较2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。
豪宅市场的火热，硬是撑住了上海的新房均价。
上海楼市坚挺的背后，离不开包邮区顶级购买力。
胡润研究院最新发布的2024年百富榜数据显示，中国拥有50亿元身家以上的富豪1094人，相比去年减少了不少。
这1094人，居住在包邮区的人数最多。其中上海112人、杭州68人、宁波27人、苏州25人、无锡12人、南京11人、温州11人、绍兴11人、嘉兴10人、南通5人。
浙江富甲天下，古有“钱塘自古繁华”，今有浙江省被钦定为全国第一个也是唯一一个共同富裕示范区。
杭州上一轮房地产大牛市期间以及调整期间的耐扛，背后都离不开浙江民间的财富力量。
第二，杭州这些年发展如日中天的势头。
杭州过去一直被视为电商之都，其电商产业独领风骚。这些年，在电商产业的基础上，杭州的数字经济产业也是高举高打。
2021 年，杭州市数字经济核心产业增加值4905亿元，占整个浙江省的58.8%。也就是说，浙江数字经济核心产业一半以上都集中在杭州。
除了互联网经济外，以杭州为代表的浙江，发展的另外一个特点，就是民营。
民营经济方面，浙江民营经济占比位居全国第一。同时，民营企业数量也是全国第一。
去年全国工商联公布的“2023中国民营企业500强”榜单中，浙江108家，位居全国第一，且是全国唯一一个民营企业500强数量突破100家的省级行政单位，同时也是增量最猛的省。
其后是江苏、山东、广东、河北、北京、上海、湖北、福建、河南。
此外，制造业民营企业500强数量，也是位居全国第一。
同样也是唯一一家数量突破100的省，浙江的数量是广东的两倍多。
数量位居前十的省，还有江苏、山东、广东、河北、福建、河南、安徽、山西、湖北。
在藏富于民方面， 全国人均可支配收入前20城市，浙江独占9个。浙江下辖的11个城市，人均可支配收入排名最低的丽水，也位居全国第39位。
富裕如斯，谁敢跟浙江人比富？
人口跟随财富流动而流动，哪里有钱赚，哪里能赚到钱，人口就会流向哪里，这是自古以来颠扑不破的真理。
正因为财富汇聚于此，民营汇聚于此，人口也在快速向这里汇聚。
去年增加了50万人，连续三年常住人口增量第一。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
浙江下辖 11个城市，人口全在增长，是全国唯一一个所有城市都在增长的省。其中省会杭州的增量，位居全国所有城市第四位。
制图：城市财经；数据：浙江省统计局
03
杭州楼市局势扭转了吗
关键问题来了，杭州连续两个月行情出色，是否意味着杭州就此改变了其房地产的局面？
并不能。
杭州这座城市这几年调整的逻辑，有两个方面：
第一，和一线城市类似，杭州也不缺购买力，之所以调整，是大环境之下的信心和预期缺失。
第二，杭州高企的房价远远超越了这座城市本身的购买力。
杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太厉害。
从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。
2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。
从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。
所以，要想回答杭州楼市局势是否扭转，只要搞清楚以上导致杭州楼市调整的两个因素是否改变。
一个都没变。
第一，信心和预期，依旧没有变。
这一点，其实可以从全国数据中得到体现。
从国家统计局披露的数据来看，10月份虽然一线和部分强二线城市行情火热，但全国整体成交量还不如9月份。
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
来源：国家统计局
为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。
制图：城市财经；数据：国家统计局
可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。
1 1月份，机构披露的数据显示，百强房企的销量再次转跌。
2024年11月，百强房企的操盘销售金额为3633.5亿元，环比10月降低16.6%。10月份是环比上涨了73%。
足可见，市场的信心与预期，并没有恢复。
第二，房价与杠杆率仍在高位。
以杭州来说， 杭州房价见顶于2022年，目前整体均价回到了2019年的水平。
但价格依旧很 高很高，泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期，而杠杆率是全国平均数的两倍以上。
所以，下降趋势不会改变。
本号对于后市一线与强二线城市的判断是：
第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。
第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第三，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
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