番禺新光地块,周四就要正式竞拍了。

目前我们摸到的,意向参拍的房企,有两家,绿城和龙湖。

一家,是有央企背景的混合所有制企业;

一家,则被视为民营房企之光。

对这两家企业,虽然大家都不陌生,但严格来说,都不算广州土拍市场的常客,今年都没拿过地。

绿城虽然今年参与了荔湾鹤洞汽修厂(保利雅郡)和白云怡新路(越秀·云悦)地块的竞拍,但最终都没成功入局。

龙湖呢,上一次拿地,是去年了,也是在番禺,地价2.4万/平的迎宾路地块,现在的龙湖御湖境。

注意哈,这是截止至发稿前,我们了解到的房企意向情况,现在距离报名截止,还有一天时间。

最终去不去,以报名情况为准,不排除还会半路杀出哪个程咬金来。

据说越秀,也挺感兴趣。

这是好事。

每次都是内~几家央国企,或者城投托底,看官们都看腻了,有新鲜血液加入,是好事,说明开发商信心也慢慢起来了。

之前信达拿下禺山大道南地块,也是类似的。

番禺这片土地,吸引力还是很强的。

实际上,新光这块地,从出现在推介名单中时,我们就有过多次介绍了。

原因无他,素质好嘛。

1)区位能打。

广州城市新中轴线南延段上,站位足够核心,汇聚城市核心资源。

2)稀缺性强。

地块所在的洛溪岛,在此之前,宅地断供近20年,新盘不多,更没有新规后的产品,有一定稀缺性。

3)景观优秀。

既能两面望江,又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标,坐拥双重景观。

4)双地铁环绕。

附近有18号线沙溪站,步行大概700米,3站到冼村,西侧还有3号线厦滘站,4站广州塔,不过距离稍远,需要接驳。

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5)地价优势。

不说豪宅,板块次一点的二手,都要卖3.7万/平,1.4万/平+,番禺显然是给足了诚意。

要知道,对岸去年都拍到摇号的龙湖迎宾路地块(御湖境),保利新光西(滨江和著),地价都窜到了2字头。

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注意,以上提到的几点,都是明牌了的,所见即所得,还有一个重要加分项,是之前没提到的——

学校。

从教育设施配套来看,地块附近,有洛浦沙溪小学+珊瑚湾畔小学,对口初中,则是1.5km处的沙滘中学。

这个学校,名气一般,在番禺存在感并不高。

对于地块来说,只是保障了将来业主子女有“家附近”的学校读,但谈不上好。

之所以单独提一嘴,是因为我们收到消息,沙滘中学,有希望纳入仲元管理,补齐地块短板,

流程还在走,但基本上,已经定了。

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仲元有多牛?

这是番禺人眼中的“神学院”,省一级名校,建校至今90年+,妥妥的番禺第一梯队。

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作为“首批国家级示范性普通高中”“中国百强中学”,仲元高中部实力很强,是31所高校的优质生源培养基地,说是“清北发动机”也不为过。

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对很多番禺学子来说,仲元是可望而不可及的存在,录取门槛不低,这也是筛选生源的关键环节。

2024年,广东仲元中学名额分配录取最高718分,最低662分。

从网传番禺初中的“仲元率”统计来看,沙滘中学上线比例仅为4%,今年只有10名学生能挤进仲元。

但如果能纳入仲元管理,那就不一定了。

办学水平和教育质量上,都能得到质的提升,招生名额上,不排除会有一定倾斜。

当然,具体的招生政策,还要等官宣。

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千万不要低估了名校的影响力。

类似的地段和配套,有好学位和没好学位,到了销售环节,可能就是小几千块一平的价差,将来进入二手市场,有名校傍身,业主心态也会更稳,更卖得起价。

如果能敲定下来,利好的,也不只是新光东地块,还有周边的村民和小区,包括珊瑚湾畔、海怡半岛等。

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再聊聊定位方向。

从板块调性和地块自身素质来研判,这块地,我觉得大概率会做刚改产品,这也是绿城、龙湖、越秀所擅长的。

整个洛溪岛,虽说已经多年没有新宅地入市,但本身其实不缺供应。

不过,几乎是清一色的改善豪宅,扎根多年了的那种。

岛中有绿茵岛水岸别墅,岛尖呢,东有星河湾半岛,西有霍家的南天名苑,都是老牌豪宅代表,圈层氛围都不一般,价格自然也不亲民。

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其中最典型的代表,是星河湾半岛。

今年7月,项目5期,即星河湾半岛五号,有一套1260平的复式,卖出了2亿+的“天价”,成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。

板块调性,无疑是再次被拔高了。

|地块周边实拍,拆神摄

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但有一个问题,也更突出了:

对普通买家来说,并不友好,门槛太高了。

想买新房,只能把目光投向岛外,比如大石,番禺广场等。

新光快速东侧地块的出现,关键作用,我觉得有几点:

1)打破板块单一的产品供应体系;

2)把珠江后航道江景总价门槛打下来;

3)带来岛内首个的新规后产品。

阳台占比20%,虽然不是超新规,但也比周边其他新房要高了。

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当然,这里还有一个预设的前提:地块定位为刚改。

为啥?

这块地,做不了纯粹的改善。

城市界面摆在这里,虽然有沙溪旧改的预期,但需要兑现时间,江景也不是一线,高净值人群接受度不高。

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如果是做刚需,又浪费了地段、景观,2.5的容积率,以及学铁商,总价段也会和对岸的滨江和著打架,不卷不行。

刚改,会是一个相对合适的定位,在板块也有稀缺性,面积段方面,可以做105以上。

项目未来的客群,也是比较明确的。

除了天河、海珠的外溢,主要还是本地置换,比如周边楼龄超过20年的二手业主,可能不愿意搬离原有的生活圈,或者想享受新一代的产品,会考虑;

另外就是周边商圈小老板了,如酒店用品批发,茶叶城等,图的就是一个生活氛围,通勤方便和自住舒服。

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操盘思路,类似龙湖御湖境。

在良性的市场竞争中,说服了一部分客户转向把143,190的产品当作资产购买,而非传统意义上的改善。

豪宅板块买刚改,半价,甚至是3-4折,相信还是会有不少买家愿意考虑的。

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地块体量,大约8.4万方,比迎宾路略小,搭配1.4万/平的楼面价,资金占用也就12亿+,风险可控的;

现状也已经拆平围蔽了,对于开发商来说,这也是一张安全牌,拿地就能开工。