最近一个月，武汉豪宅卖疯了。
12月2日，沙湖天境收官清盘。
1小时，146套新房被抢光。该项目从开盘到清盘，仅用34天时间，创下武汉豪宅最快清盘纪录。
11月23日，同一板块的招商武昌序官宣清盘。160天，306个家庭在此安家。
11月15日，福星惠誉铂雅府开盘，半小时成交150套。首推的53套洋房售罄。
11月至今，新希望D10热销1.3亿元；中建壹品汉芯公馆，签约31套...
11月武汉豪宅网签成交982套，与10月持平。
这两个月（月均1041套豪宅成交），是今年武汉豪宅成交最高的两个月。
如此高的成交量，主要是政策组合拳效果显现，高品质项目的需求精准释放。
从趋势上看，豪宅市场的总体成交区域，与武汉楼市的走势相似，均在最近两个月爆发（如下图）。
1-11月，武汉豪宅累计网签成交5582套，接近2023年全年豪宅成交总量。
01
武汉楼市，是国内房地产爆发的缩影。
11月，国内楼市已发生巨变：
上海，新房、二手房，总成交约4.4万套；成都，约3.8万套；北京，约2.4万套；武汉，约2.3万套；广州、杭州，约1.8-1.9万套。
其中，新房成交环比涨幅，最大的城市是深圳；二手房成交环比涨幅，最大的城市是成都。
一个是一线城市的代表。率先取消豪宅税，11月新盘集中上市，导致深圳新房市场爆发。另一个是中西部城市的代表，整个西部地区的买家，纷纷进驻成都。
此时楼市巨变，与身处武汉的我们，对楼市的体感反差较强。截至目前，武汉的商品住宅库存消化周期26个月，库存压力较大。
11月，武汉豪宅前三强，是沙湖天境、铂雅府与招商武昌序（武汉三镇中心的网签数据有还建房）。如今，三强中两个已清盘。
11月前10强中，建发璞玥、绿城湖畔云庐、龙湖御湖境、保利涧山观奕，单月成交30-60套，保持很强的爆发力。
按照11月豪宅排行榜，想进入前10强，单月成交30套以上。也就是说，至少要保证每天卖出1套房，并且能及时网签。
02
11月，武汉顶豪榜前10强中，
武汉瑞府，以19套成交，遥遥领先。
新希望D10天元与中信泰富滨江金融城，并列第二；武昌内环滨江的联投中心，位居第三。
对于顶豪而言，每月有5-6套成交，已是不错的业绩。绿城武汉黄浦湾、华发外滩荟，顶豪成交相对稳定。联投中心的新品“夏加尔”，到访客户络绎不绝。
截至今天，E级豪宅榜上项目几乎接近清盘。也就是说，武汉单价3.8-4.4万的豪宅“断档”。这一价位，也是当前最难卖的豪宅。
11月，竞争最激烈的还是C级豪宅。
在平销期，保利、龙湖与绿城的三个项目，单月销售超过34套。汉口内环、武昌核心的C级豪宅，更为畅销。
本文豪宅标准：按照项目最新房源备案价分类，S级4.5万+，E级3.8万-4.4万，C级3-3.7万
03
11月29日，武汉出台新政，多孩家庭购房，补贴最高12万元。
同时，对多孩家庭的公积金最高贷款额度上浮20%。可见，武汉正绞尽脑汁鼓励改善买房。
12月1日-5日，武汉新房网签成交3066套，环比增长62%。
按照此流速与“翘尾”趋势，推断12月武汉新房网签可能破2万套，再创新高。今年武汉新房维持10万套。
12月，绿城桂湖云翠等开盘，联投中心、铂雅府、中建壹品汉芯公馆、保利涧山观奕、中海东湖玖章等项目加推，建发望湖、长江天际等新盘亮相。
近期有三件事，影响着楼市的预期与信心。
一是，“地王”再现。
11-12月，央国企开始拿“地王”，积极补仓。
11月27日-28日，上海出现“双料地王”，楼面地价破13万/平；11月29日，北京诞生153亿“地王”。12月2日，深圳湾诞生185亿“地王”。
杭州、成都等地，也出现区域“地王”。不再限价，土地市场中优质地块的火爆竞拍，将进一步提振市场信心。对于武汉豪宅市场来说，还缺一个“地王”。
12月26日，武汉将集中拍卖30宗地，起始总价109亿元。武昌徐家棚、二七北路、汉口沿江大道（最贵一宗，起始价约49亿）等热点区域地块备受关注。
二是，“日光盘”再现。
从深圳、上海到武汉，均出现“日光盘”。
这些项目多为改善项目或豪宅项目，这些区域“日光盘”，单盘的虹吸能力很强。它一开盘热销，周边项目就平销或滞销。
以武汉为例，热销豪宅项目，单套总价400-600万，远远超过普通家庭的购买力。这表明城市的财富人群率先出手。
广州1-11月，至少已成交16套亿元豪宅。
三是，官员密集调研。
最近几个月，各地的主要官员密集调研房地产市场。房地产产业，从边缘又回到支柱产业。各地密集出台政策，促进“止跌回稳”。
12月5日，国务院批复同意，支持武汉都市圈同城化发展。
四季度，武汉246个重大项目集中开工，总投资约1552亿元，建设中部陆海大通道的核心枢纽。
这些国家战略、重大项目，最终与就业、民生、房地产之间建立千丝万缕的联系。武汉城市圈同城化，武汉就变成真正的“大武汉”。
当“天时地利人和”时，楼市如股市一样，熊市转牛市，可能就在一夜之间。中国金融40人论坛研究认为，本轮房地产市场的调整已接近其实际底部，已具备止跌回稳的前提条件。
［后记］
最近，克而瑞发布2024房企产品力榜单。
排名靠前的分别是绿城、保利、华润、招商蛇口、中海 、万科与龙湖等。
10大顶豪产品系，与武汉有关的是，新希望地产的D10天系、宸嘉的嘉佰道系、保利的天字系、绿城的月华系。
10大轻奢精品产品系，与武汉有关的是，中建壹品的公馆系、华润的润系、万科的隐秀系、龙湖的御湖境系。
武汉瑞府，荣获2024全国十大高端作品；招商武昌序，荣获全国十大轻奢作品。
一方面，说明武汉能产好豪宅，另一方面，说明武汉的好豪宅数量还很少，与一线水准还有距离。
文｜杨光华（地产写字人）
本文为个人观点，市场有风险，投资需谨慎
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