我相信现在刚需们最关注的肯定是配售型保障房了,因为这是未来至少五年的一个新的楼市赛道和方向了,商品房和保障房未来会两条腿走路,而广州在这方面是走在一线城市前列的,就像深圳前段时间的共有产权房还卖的火热,但是这都是广州玩剩下的了,共有产权在广州已经玩不下去了,而配售型保障房才是地方开始大力鼓励和推进的,不管你买不买房,至少你要全面了解楼市的动态,消除掉信息差,才能在未来需要买房或者卖房的时候掌握到主动权,不然吃亏的最终还是咱们普通人。

就在12月6号,广州政府正式发布了配售型保障性住房管理办法试行版,熟悉广州楼市的朋友都清楚,之前是发过一版征求意见稿的,这次相当于是办法落地了,而且这里面还有不少改动不仔细的看的话确实看不出来,咱们一个个来聊。

首先是配售型房子的来源,跟以往大家认知的公租房地段垃圾不一样,后续的配售型保障房会有几种方式,包括地方划拨用地、城中村改造、存量商品房改造、企事业单位自建等,而正因为来源更加广泛了,特别是存量房的收购部分,会让配售型保障房在整个城市各个区域内遍地开花,就像广州后续首个配售型保障房就在黄埔区的萝岗和苑,地处黄埔区府范围内,附近有2条地铁线,7号线和21号线,教育也配套了3所幼儿园和2所中小学,商业配套也是成熟的,而周边二手商品房的价格都去到了4万多一平了。

可以看出这放在以前都是不敢想的,而且这还不算最好的地段,像广州的海珠新滘西、天河奥体新城等核心区域后续都会有配售型保障房,有的离小蛮腰都只有不到5公里的距离,可以说妥妥的好地段上盖了,所以这部分的房源其实直击的就是近郊的这些商品房了,因为拿着近郊的价格就可以享受到核心区的地段,恐怕不少刚需会有所心动了。所以地段方面大家不用担心了,不会拿远郊垃圾地段来糊弄了,现在大家经过了这轮楼市的下跌,该选好地段还是垃圾地段,心里已经跟明镜一样了。

第二是面积方面,原则上不超过90平方米的,会以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。户型面积比例依具体项目区位、价格、需求设定,这方面我建议大家还是多看看新建的配售型保障房,因为如果是存量转化的房源的话,在公摊、质量等方面肯定会有所折扣,现在的存量房都是过去几年卖的不好所遗留下来的,想想看,都要暴雷的房企了,遗留下的房子建筑质量会如何,里面的用料会如何,这都是大家到时候看房验房需要多留个心眼的地方。

而新开工的配售型保障房就不一样了,现在楼市已经进入到交房即交楼的时代了,而且公摊的减少已经是箭在弦上了,就像开发商把套内面积做到了130%去吸引客户,你想想看,你希望用同样的价格买到实用面积70%的还是130%呢,价格一样,但是仔细算下来,买70%的那种就是妥妥的大冤种了,未来在二手市场的竞争力也就被隐型的削弱了,就像疯狂印钞一样,虽然你手上还是1万块,但是整个世界多印了100万亿,你的一万块就不再值那么多购买力了,放在楼市中也是一个道理。

第三方面是申请人群的限制,主要还是分户籍家庭和人才家庭,但是所有的前提都是本市无房,其他的条件就是要你交12-36个月的社保,申购前三年没有本市房产转移记录,根据情况有所不同,而户籍50岁以上的人不受社保时限要求。所以我觉得如果是纯刚需的话,可以用自己父母的名义去买这类房子,比如尽早安排父母随迁子女入户,而且不要买太大的户型,这种房子就是用来纯居住的,那一旦工作变动或者家庭发生其他变化的,要调整方向就不太好了,所以如果有条件的情况下,尽量用父母的名额去买这类房子,自己的名额就保留着或者以待后续观察。当然,父母也没有名额又非常需要一套房的话,那就只能all in这一套了,只是要做好未来变动的准备,因为接下来就要说到退出机制了。

第四就是这类房子是可以交易的,不过封闭期就有3年,然后满了时间可以挂在指定的流转平台出售,对象也是符合条件的保障房人群,而价格原则上是每年扣减1%的,装修费是不计入的,一年后如果无人问津,可以向运营机构申请回购,所以差不多就需要至少4年才能卖出去,所以这里面的时间成本和沉默成本大家还是要算清楚的,关键是你还不能出租这个房子、不能设立居住权、也不能做房贷以外的任何抵押、还不能连续空置一年以上,当然惩罚措施没具体说啊。

不过我估计很多人买了这个房子还是会出租出去的,就像公租房里面地库底下都有不少豪车在停着,所以这种差不多等于一买就投入好4%的近五六万的下跌成本了,在房价这几年下跌的时候大家会觉得没什么,但是一旦楼市回暖很多人心里又会有想法了,因为所有的刚需其实也可以转变的投资客,所有的投资客也可以摇身一变成为刚需。

最后则是大家关心的售价方面,从广州黄埔区萝岗和苑的这个配售型保障房来看,目前是还没公布价格的,但是从现场的情况可以看出一丝端倪,因为周边的普通二手商品房的价格大概在3.5万到4万一平,而萝岗和苑针对客户登记来访问卷中,购房预算调研中最低一档是100-120万,最高的一档选项是200万,而户型建筑面积是76-93㎡的二至四房,以此按100万总价推算,最少的一平也要去到1.3万了,差不多是周边房价的四折到五折左右,当然,如果卖到2万一平的,我估计很多人会打退堂鼓的,所以关键还是价格香不香,不香的话估计也要走开发商降价的老路了,当然,最关键的还是购房者要淡定,现在还是买方市场,此处不留爷自有留爷处。

所以,对需要买房的人来说,配售型保障房是给大家多了一个选择,也给周边二手商品房涨价摆上了一刀,因为一街之隔,可能价差就有一半了,所以普通业主想涨价的话估计难度也会更加大了,这也是真正的居住同权了,当然,现在还没正式开售,不过未来包括其他一线城市我相信也会加快这个东西的落地了,现在开发商很多都卖不出去房子了,其实也就指望这个操作能缓解一下资金压力了, 换一种方式打折入市,既不影响普通商品房土拍的价格,又能让地方解决保障房的供应,何乐而不为呢。

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