如果给上海的行政区排个名，黄浦区绝对是头牌。
它是上海唯一一个全区都属于中央活动区的地方。
也是上海豪宅最多的区。
这里拥有上海最多的一线江景，加上各种CAZ规划带来的溢价，
黄浦区成为了上海第一富人区，房价也水涨船高。
导致大家形成了一个错误认知：黄浦区=顶级地段。
但实际情况是，这里也存在一些身价配不上地段的板块，在滥竽充数。
今天，我们就来说说黄浦区部分楼盘“估值过高”的板块。
建议大家买二手房时，还是避开为妙。
黄浦区到底贵不贵？
黄浦作为上海的核心区域，城市更新力度大，新房供应充足，在上一轮房地产牛市行情中涨幅也很大。
目前整体房价已经超过基本面更好的静安区。
导致现在出现一种情况：
只要冠上黄浦区的名号，建在黄浦的地段，普宅也能卖出豪宅的价格。
根据行政区之间的比价效应：
黄浦普宅2房卖1500多万。
在其他差不多地段、类似品质的小区里，两房成交只需要800多万。
根据城市之间的比价效应：
北京正对着朝阳公园的老牌豪宅——棕榈泉国际公寓，
近期3房挂牌价在1500多万，2房成交价1200万左右。
棕榈泉的地位，相当于翠湖天地二期。 所 以北京的翠湖天地，3房卖1500万、2房1200万。
而在上海黄浦区，1500万能买的房子就是一些老塔楼、学区房普宅。
根据房子比价效应来看，黄浦区比北京西城区房价能高个15%左右。
我也觉得，这里的房价确实有点高处不胜寒了。
其中有些板块更是没什么性价比，基本上是在蹭区域热度。
“蹭流量”的蓬莱公园
上海人都知道，现在的黄浦区是由老黄浦、老南市、老卢湾合并组成的。
一直以来，大家都对老南市有着“穷苦”的刻板印象。
这个老南市，就是蓬莱公园的前身。
虽然现在蓬莱公园和黄浦区其他板块一同被列入了上海2035的CAZ。
但是这里却没有规划任何一个市级商圈，也没有市级商务CBD。
论商业，蓬莱公园板块内只有一个定位尴尬的新邻生活站，外加一个世纪联华商超，配置非常超低。
写字楼能拿得出手的就是东吴证券大厦，区域内唯一一座类甲级写字楼。体量很小，里面也没什么有名气的公司。
剩下的就都是乙丙丁类很旧的老办公楼了，没有什么高端商务氛围。
它的周边都是董家渡的金融城、新天地、黄浦滨江、淮海中路这种顶级商圈。
反观蓬莱公园，没有什么本土商业设施。
论医院，本地配套除了一个第九人民医院之外，什么都没有。
论学区，黄浦一梯队的好学校全在板块外，学区概念也不沾边。
论交通，经过的4/8/9号线都是典型的民工线路，比不过长寿路/武宁路那边的7/13/14。
唯一的优势就是，开车到各个核心节点不算远，以及，属于黄浦区。
仅凭这一点，在上一轮上海楼市牛市行情中，蓬莱公园挂着黄浦区的旗子，涨幅超40%。
蓬莱公园板块内没有别墅和老洋房，也没有集中开发的高端大平层。
基本上都是旧小区、老大楼和普通高层产品。
以次新改善盘海珀黄浦为例：
2019年，海珀黄浦的成交价在12万多，23年涨到22万多，现在挂牌均价19万多，还没跌到2019年的价格，连板块产品价值本位的回归都算不上。
2001年的板楼黄浦新苑，2020年成交单价7.7万，现在均价11.3万，连2020年的价格都没到。
没有硬实力的支撑，仅凭挂个“黄浦区”的名号，属实是被高估了。
我个人认为，蓬莱公园各总价段的楼盘都有一定的跌价空间。
“被高估”的五里桥
除了蓬莱公园外，黄浦区还有个五里桥。
这个地段是没问题的，有问题的就是把自己当新天地卖。
这里的小区品质算不上好，都是一些普通商品房和老公房，真的称不上是高端区域。
但是一些小区的单价已经接近内环极限水准，大幅高于新华路，甚至比地段更好的南京西路都贵。
我个人认为，五里桥是被高估了。
为什么这么说？
论交通，五里桥可利用的地铁有9/13号线马当路站、8/9号线陆家浜路站和4号线鲁班路站。
这个轨交能级，属于内环普通水准，不如长寿路（13/14号线武宁路站＆7/13号线长寿路站）。
教育资源在黄浦区内属于一般，商品房大多数对口卢湾实验小学+比乐中学，另有南部部分小区对口师专附小+大境初级中学。
城市界面也一般，这里楼盘众多，容积率高，大部分都是2000年前建设的老式塔楼和老公房。
除了医疗资源属于顶尖水准外，五里桥的交通、商业、教育只能算内环内普通的水平。
板块内真正的好房子基本没有。只能靠着05年的永业公寓来撑一撑场面。
这也导致，板块内屈指可数的品质小区永业公寓，挂牌单价比品质更好的虹桥府邸，几乎贵了一倍。
然而当我看到单价15万的永业公寓的楼道时，我是懵逼的。
（永业公寓一期楼道）
永业公寓的隔壁是汇龙新城，2001年建的，已经有23年的楼龄，价格比永业公寓便宜了一些。
不过，153㎡三房的总价也要近2000万。
与南京西路品质差不多的上海壹街区相比，真的没什么性价比。
可以这么说，整个五里桥板块找不出有性价比的板楼小区。
老式塔楼总价虽然低一点，但普遍也在1000万以上。
这类产品并不主流，流动性会越来越差，不是很建议碰。
五里桥由于紧邻新天地，不少五里桥的房东以及买房人，都把这两个地方划等号。但其实这个板块是黄浦鄙视链的最底端。
这里的客群基本都是上海老黄浦土著。雄厚的拆迁款和老上海的地段情结，拉高了这里的房价。
如果你是外区的居民或者新上海人，还是别来五里桥凑热闹了。
同样的价格，买其他板块的性价比要高很多。
最后
看完这些板块，你会发现，
即便是顶级黄浦，也有自己的弱鸡板块。
总有一些板块，是配不上自己所在行政区的形象和定位的。
当然，并不是这些板块不努力，而是时代发展的步伐太快了。
如果你要买房，千万不要过度迷信环线地段逻辑。
因为，环线和地段不能必然代表资源的投入和发展上限的高低。
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