最近保利外滩序爆火，认购率高达727%，创造了2024年新纪录。
粉丝群里有朋友艾特环二：被打脸了吧，叫你天天说杨浦滨江不行。
环二只能一脸问号：房子卖得好跟区域潜力大，什么时候能划等号了？
项目认购率高原因很多，其中一个就是东外滩进入概念晚期。
所有人都知道东外滩规划好，互联网巨头入住，城市更新全面提速。
这些利好网上炒作了好几年，但凡家里通网的都看了三五遍。
这是新房卖得好底气之一。
大家高度共识你有利好，这个利好就全兑现了，已经体现在价格。
我不是说保利外滩序不能买，具体到项目个性因素太多，只是想说东外滩整体没了红利。
想在这买房获得超额收益，很难。
很多时候决定房价的就是预期，跟现状关系不大。
2021年高峰时，杭州未来科技城炒作到7-8万。
现在普遍跌回3-4万。
杭州还是那个杭州，未来科技城还是那个未来科技城，甚至还比以前更好了，大幅下调的只是我们预期。
2020年，很多人预期未来科技城涨到10万，这是站稳7万的底气。
现在预期归零，未科反而存在低估可能。
股票市场有句话，交易是反人性的。
看完杭州未来科技城，看完上海大虹桥，看完现在的东外滩，突然觉得房价也是反人性的。
房子有两个属性，居住、资产。
居住属性的房子，是顺人性的。如果只是买房自住，其实选房很简单，好房子、差房子一眼就看出来。
大家都说好的肯定好啊，又没人眼瞎。
只是居住，长宁性价比很高，普陀长寿路武宁路20年房龄的电梯房性价比很高。
有朋友住在武宁区域逸流公寓小区，500米内够得到3、4、11、14号四条干线，30分钟抵达所有内环区域。
很香。
但是不代表它们房价就大涨。
资产属性的房子，是反人性的。
你需要在它不好的时候买入，没有太多人关注、没有太多人认可。
区域规划落地，土地卖给开发商，概念开始疯狂炒作时卖出。
2025年楼市走向如何
哪些区域还有潜力欢迎扫码咨询
居住属性的判断，主要靠感性；资产属性的判断，需要足够理性。
2020年市场大火，大量投资心态客户买入学区房。
环二当时问过一些客户，都觉得学区房涨幅高，适合投资。
环二拉了一下数据，发现学区房只是贵，并不是涨幅高。
现在贵，买入价更贵，涨幅并没有跑赢。
很多买房客户没有这个数据，只看到学区房很贵很抢手，就误以为这是好的投资品。
后来的故事大家知道了，他们就是接学区房最后一棒的。
2022年跌得最惨的就是学区房，腰斩的不在少数。
市场开始疯狂时，不用想，一定是最后一棒。
房地产火了20多年，多军空军吵了20年，真正全民炒房其实始于2016年。
2015年全国房价暴涨，深刻教育了最后一批空军，2016年社会高度共识：房子是最好的致富工具。
欧神是业内顶流大V，观点对错先不讲，生意上的成功有目共睹。
欧神做房地产十几年，真正被捧上神坛，始于2016年。
那两年的大涨，直接把不认同欧神的人整到自闭。
当时房地产有多疯狂？连环沪、环京、酒店式公寓都能炒上天。
每个人身边都流传着几个故事，某某十几年前买了房，现在翻了多少倍。某某当时眼光差，有钱不买房买了很多豪车，现在后悔到崩溃等等。
全社会对房地产进入癫狂，连手里20、30万存款的小姑娘都被割去买公寓。
这个行业肯定到顶了。
现在房价纷纷跌回2016年，其实就是消化当时的泡沫。
房地产整体性红利消失，大部分人注定要当韭菜。
2024年环二不断接到一类客户：现在把房子卖掉，租房住，等房价再跌两三年，后面再买回来。
如意算盘打得啪啪响，唯一的问题是：正是因为你们都在卖房，房价才低。
等到你要买回来，房价必涨。
因为你本身就是市场的一部分。
房价的涨跌是你决策的结果，而不是原因。
你肯定不是因为房子跌了才卖，谁会那么傻。你是对未来没信心，觉得还会下跌，所以卖掉避险。
你卖掉房子，市场砸盘，房价就真的下跌。
你很庆幸，看吧，幸好我卖房了。
预期总是自我实现。
肯定有人会说，就我一个人卖房，怎么会砸盘。
你不是一个人，中国人在决策上高度一致，你只是群体的一份子。
外部环境不断变化，在某一个大家同时产生了悲观想法，都要卖房，都不买房。
某一刻群体想法变了，要买回来，量在价先，一定买不到便宜房子。
决策最慢的，当然要被割。
去年10月卖房的，是大多数，赚不到便宜。
今年10月卖房的，可能要接最后一棒。
今年10月卖房，跟2017年疯狂买环沪是同一类人。
楼市连续下行3年多，连房产中介都开始看空，对行业的悲观已经无以复加。
这个时候想起来卖房，真的是后知后觉。
楼市五年一个周期，大部分人就是周期本身。
选区域也好，选时间点也好，凭感觉买的基本都被割。
有人说我三姑也不懂，曾经买房赚了很多钱。
20年前，的确有时代红利。
20年前，居住属性和资产属性部分重叠。
你按照自住眼光买了一套房，整个社会资产价值大幅提高，你自然分享到红利。
这个红利越来越少。
20多年前，上海分上只角、下只角，大量老人不愿意买到下只角。
在自住层面没问题，上只角是几十年沉淀下来的优质地段，肯定好。
好地段和能涨价却是两回事。
价格的主要决定因素是预期，上只角预期早就拉满，房价肯定跑不赢大盘。
一些垃圾地段，预期不断的变高，房价自然涨幅更高。
2006年买入闵行、普陀、浦东，到现在涨幅反而最高。
如果在意资产保值，就要尽量抛开自住眼光、抛开感性决策。
这就是环线提倡产品思维，反对用户思维的本质。
你把自己当房地产用户，肯定看不懂市场，因为你成了市场本身。
你需要把房子当成产品，跳出市场，跳出周期，理性的分析两个东西：
居民对房地产的预期到哪一步了，有没有触底；
居民对各个板块的预期到哪一步了，哪些地方预期过高、哪些地方预期过低。
热门跟贴