众所周知，法拍房就是房地产市场的底裤。
但凡一轮政策宽松之后，市场热度回升，总有兄弟扒出这条底裤，底气十足地说道：
瞧，法拍房还在新增！你新房二手房卖得再好有什么用？
今天，法拍最新数据又更新了。这里，咱们先重点看两组数据。
数据一：
11月典型城市法拍房新增挂拍3.9万套，环比上升17%。同时，2024年1-10月全国法拍房挂拍量为546070套，同比增长63.07%。
今年上半年的法拍房挂牌量，大约是32万套左右。
半年过去，法拍房挂牌量似乎又要翻番了。
这组数据一出，各路人士基本就已经下定论了——
法拍房市场又又又爆了。
是的，光看法拍房整体市场，数据完全没有错！
但是，
法拍房市场很复杂。其中，主力是住宅，其次是商业用房，诸如写字楼、公寓、商铺，紧接着是工业用房，如厂房，最后则是其它小类房子。
住宅、商业用房、工业及其它用房三者挂牌量的比值13：7：7。
所以，
整体法拍数据并不能完全体现住宅市场的情况。
那么，再来看另一组数据。
数据二：
根据中指数据统计全国355城住宅法拍数据，
截止11月底，2024年全国法拍市场挂拍法拍住宅数量累计28.9万套，同比2023年1-11月31.2万套，减少约7.2%；
累计成交法拍住宅拍品数量约10.4万套，总成交金额1471.9亿元，同比2023年累计成交9.9万套增加约6.1%。
最关键的数据来了——
法拍住宅房源新上拍品2.3万套，环比减少25.3%。
这里，我还统计出了近半年来每个月的法拍住宅增量。
7-10月的法拍月增量均在3万套上下浮动，而11月很明显个拐点。
猛地少了大约7000套的新增。
接着，再看几个更有意思的数据特征。
一、法拍住宅成交积极性更高了。
11月份，
住宅一拍成交3819套，同比增加0.5个百分点；
二拍成交5373套，同比减少2.5个百分点。
一拍成交的住宅房源多起来了。
11月份，
法拍住宅交易截止拍品5.2万套，环比减少4.9%。
啥是交易截止拍品？
大概就是指已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等标的物，主力就是流拍标的。
你大致可以粗暴理解为：拍不出去的标的量。
这么一看，拍不出去的住宅也比10月少了。
二、关于成交折扣率。
成交折扣率=法拍成交价/法拍评估价。
一般情况下，法拍评估价以市场价作为参考。市场好的时候，法拍成交价可能远超评估价，而逆市时，则法拍成交价可能远低于评估价，甚至是流拍。
由此，成交折扣率反应的是市场热度。
通过中指数据，我们可以明显看出10月、11月的成交折扣率高于8、9月。
与此同时，
今年1-10月，法拍住宅的平均成交折扣率为76.41%。
而在中指重点统计的50城中，平均成交折扣率已经达到78.5%。
不可否认，整体的法拍数据仍然是不好看。
然而，
从法拍房成交、成交量、成交价等多个维度去看，住宅法拍市场已经有转向的迹象。
或者说，新房和二手房的热度，已经传导到了住宅法拍市场。
不同城市的法拍市场，已经跑开差距。
正如新房与二手房一样，不同城市之间的法拍住宅市场热度也不一样。
先看深圳。
11月，深圳住宅法拍基本盘如下：
挂牌519套，环比上月下降约6.99%；流拍231套，环比下降11.49%。
供应减少，成交积极，这就是深圳住宅法拍的基本面。
再看成交折扣率——
10月份，深圳住宅法拍成交折扣率约为84.8%。
11月，成交折扣率达到了97.8%。
深圳住宅法拍，基本逼近二手房价。
做个一线城市法拍住宅的横向对比，我们分两个维度。
1.清仓率：上海以49.4%一马当先，深圳以接近40%的成绩位居第二。
2.成交折扣率：深圳以97.8%的数据遥遥领先，上海位列第二。
看完，我们会发现，
其实住宅的法拍市场和新房二手房走势极其相似。
10月底的一系列宽松政策后，上海、深圳市场反应最快最激烈，在法拍层面也如此。
那么，12月份的深圳法拍市场会调头吗？
简单统计了下深圳最新的法拍数据——
成交端，福田、龙华等地仍有高成交折扣率的成交，甚至拍出了高于市场价的标的。
供应端，深圳部分豪宅已经膨胀到了起拍价定位高于市场价的地步。
如果说新房、二手房、法拍房是市场的三驾马车，那么深圳的三驾马车显然都在提速。
视野放开，关注关注一些其它重点城市。
首先，热度确实传导到了法拍房市场。
通过下表的对比，1-9月、1-10月重点城市的成交率普遍上升，正如10月、11月份这些城市新房、二手房市场一样，有了量的回升。
但是，
这些城市，要么是通过成交折扣率的下降换来了成交率的上升，俗称：“以价换量。”
要么就是成交率仍是二三十的水平，基本盘依旧差，正如10分进步到20分，仍然是不及格同学。
这些城市中，成都、苏州、杭州、南京总体情况比较好。
一是基本盘扎实，成交率在40%往上，成交折扣率在70%左右；二是法拍市场走势更明朗，成家率和成交折扣率在往上走。
其中，杭州、成都是毫无争议的二线领头羊。
先看杭州。
杭州住宅法拍最明显的特点是量价齐升。
1-8月，杭州住宅法拍成交率约为67%；之后的两个月，一直把成交率拉升到79.26%;成交价也是如此，11月的77.4%的成交折扣率，即将把整体折扣率再度拉升。
推动的杭州法拍量价齐升的神秘力量有二。
一是增加的需求。
前几个月里，杭州较热门的住宅法拍参与人数为3-5人，如今稍微热门的法拍房平均能有个10人参与竞拍，更热门超过20人竞拍也很正常。
随便举几个例子，
孔雀蓝轩一拍15人报名，起拍价315.7万，成交价达411万；
杨柳郡园24人报名，起拍价366万，成交价达500万；
候潮府12人报名，849.3万起拍，1021.3万成交；
二是激烈的豪宅法拍。
拿最新的数据说话，
12月10日，南星豪宅上品法拍房评估价2413万，最终以总价2923.1万拿下，单价约12.23万/㎡。
溢价率21.14%。
此外，还有几套更有意思的成交。
一拍起拍1465万，最终流拍。新政后，以总价1735万成交。
涨了270万。
一拍起拍价550万，最终流拍；二拍以600万成交。
涨了50万。
再看成都。
成都是二线之中，除杭州以外的量价齐涨。
供求方面，9-11月每月新增法拍逐月减少，成交率逐月上升，成交折扣率提高。
同时，成都法拍市场另一个问题也得到了缓解。
今年上半年，成都大约有1万多套法拍房，排名全国第二，仅次于隔壁的重庆。
如今，成都法拍房有5813套，除了重庆之外，郑州以7831套的量超过成都。
成都，进步很明显。
再来成都几个典型的成交——
高新区人居东苑B区4栋2单元904号，起拍价225万，经18人竞拍84次出价，以290万成交，成交折扣率90%；
高新西区央墅蓝卡斯特5栋1楼2号，经9人参拍，340次出价，以973万成交；
温江区水务局小区5栋2单元3楼5号，经17人参拍，141次出价，以47万成交，溢价率67.86%；
这就是成都法拍的特点：不缺竞价激烈，折扣率高的法拍房。
以上，就是全国住宅法拍市场的大致情况。
做个简单的小总结：
·全国法拍住宅市场环比热度确实上升了；
·普遍城市的法拍市场仍潜藏危机；
·上海深圳杭州成都的法拍市场，回暖最显著。
抄底法拍房的时刻到了？
你别说，这么想的人还真不少。
他们有两大理由。
一、入场时机到了。
深圳等头部市场，法拍房疯狂回升，量价齐涨。
这不正是“追涨杀跌”的经典逻辑吗？此刻，正是入场的好时候。
二、最难的问题被解决了。
根据最高法发布的指导意见，要求法拍房必须明示瑕疵，同时加强腾退交付力度，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。
法拍房若是被强行占用，法院会帮你给房子清场。
看起来，天时地利人和。
但是，
作为一个普通人，我还是劝你别碰法拍房。
做一个情景假设，如果你去买法拍房会碰上哪些问题？
首先，就是清场问题。
第一种情况，房东或者房东家人，比如爹妈啥的，仍在使用这套法拍房。目前来看，随着新规发布，这种情况似乎好解决了，法院会负责清退。
谨防万一，咱也得先观望观望各地的执行力度如何。
第二种情况，法拍房本身有租赁合约。
“买卖不破租赁”。真要入了这套法拍房，你就只能干等着。
假设，你幸运地看中了一套没有任何清场问题的法拍房。
你还可能会遇到成本问题。
成本大致可以两类。
第一类是税费。
关键来了
——增值税、个人、契税，都需要卖家缴纳。这可不是二手房市场，没有与房东商量的余地。
——税费的坑点复杂到你根本绕不开。
比如，开发商破产的房子。你要承担开发商的六七项税种；
比如，公司名下的房子比个人的税费种类多、费用高出很多；
比如，合同房没有权证，可能会涉及到两次契税与全额的增值税；
再比如，原业主继承、赠与所得的法拍房，你得缴20%的个人所得税。
第二类是物业费、水电费。
一般来讲，遗留的物业水电费，也是卖家承担。
如果你拍到一套拖欠多年物业费的房子，那可就遭老罪了。
送你个极端案例——
杭州一套法拍别墅成交价480万，物业费达63万。
假设，你幸运地看中了一套没有任何成本问题的法拍房。
你还可能会遇到抵押问题。
除了银行、金融机构的抵押，还有几种非正常抵押。
比如赌博债务等个人私下抵押。虽属于特殊情况，但这种法拍房，你一买一个不吱声。
再假设，你幸运地绕过了所有的坑，选中一套极品法拍笋盘。
那么还会发生什么情况？
抢房、竞拍上头、拍出溢价……
对于一个普通人来说，
永远不存在法拍房的捡漏时刻。
咱们普通大众的最终归属依旧是新房、二手房。
不信你看，
与法拍房的热度回暖相比，
——深圳新房市场连续两个月处于历史高位，成交量不见颓势；上周二手房（含自助）录得2390套，环比增长12.6%，创下近200周以来的单周新高。
——杭州二手房成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比去年11月的8801套上涨18.5%，创下20个月来的新高。
——成都11月的新房总成交超1.7万套，比10月增长了2100套；二手房成交26219套，创全年新高。
数据证明：
法拍房市场再好，咱们也要拥抱新房、二手房。
最后，再给大家留一些重要信息。
法拍房，尤其是住宅法拍，作为市场重要的风向标，一直是我们参考的重要指标。
一定程度上，通过法拍房数据，我们可以评估一座城市地产市场的活力，居民债务水平的健康与否。
11月以来，
哪些城市的挂拍减少，哪些城市的成交率起来了，哪些城市法拍价格涨了，又或者是哪些城市的法拍库存仍然高企……
这些数据，都能在我分享的研报中找到答案。
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