临近年底，又到了一年复盘的时间节点，我们今天对2024年楼市做年底复盘，并对2025年做趋势研判。
01.
2024年中国楼市的五个特征
特征一：2024年国家政策层面救市力度空前，但政策尺度上已经见底。从今年517央行几千亿再贷款收储，到4万亿白名单，再到10万亿地方政府专项债，以及楼市政策里降首付、降利率、降按揭贷款、降税费等，所有的政策基本上应出尽出。
特征二：2024年全国市场的成交规模整体降幅20%左右，走势上看降幅在收窄，12月是全年降幅最低的月份。从成交月度数据来看，今年有两个成交的高位点，一个是6月份，一个是11月份，这两个高点主要受重大政策影响带来的阶段性的冲高。12月根据历来的经验房企会大力冲业绩，也会保持在较高的位置。
特征三：2024年全国土地市场规模降幅达到30%，降温明显。从结构上看，土拍市场分化进一步加剧，一线城市和少量二线的核心地块竞争激烈，拍出多个“地王”，但是在外围区域以及低能级的城市土地市场比较低迷，不少地块底价成交甚至流拍。
特征四：2024年房地产开发企业战略收缩，布局的重点城市也从核心一二线城市向一线城市转移。房企资金链紧张，投资的策略是以销定投，即根据销售量来定未来的投资量。
特征五：2024年购房者观望情绪仍较浓，重大政策在一定程度上影响了购房者的心态，在某些时点上加快入市的节奏，但是政策的时效性明显，集中在1-2个月左右。新房市场，以高性价比的中高端改善盘为主导。二手房市场，全国普遍呈现以价换量的趋势。值得注意的是，2024年跟以往最大的区别是，一二手房的联动性在走弱，有呈现明显降低的趋势。过去很多城市的改善需求都是卖掉二手房去买新房，今年是卖掉二手房去买二手房，主要由于二手房跌出性价比，买二手房更实惠。
02.
2025年中国楼市的四大趋势
第一：全国楼市调控政策已经触底，进一步宽松的尺度有限，未来更多的是依靠货币政策跟财政政策，要注意的是这两个政策对楼市的影响力在减弱。M2增速在2024年整年都保持一定的高位，但是高的货币增速并没有带来楼市成交趋势的改变，财政政策还有发力的空间。楼市调控政策方面，未来重要的核心在一二线城市，尤其是一线城市继续发挥“楼市风向标”的作用，预计一线城市调控政策会进一步宽松。
第二：全国楼市成交走势大概率还会呈现L型下行的趋势，但降幅会收窄，预判降幅在10个点以内。但是城市分化会更明显，项目分化也会进一步加剧，核心城市仍以优质项目为主导，三四线城市以高性价比的刚需刚改项目为主，二手房市场仍是以价换量的逻辑。
第三：房价定价逻辑改变，2025年最大的变化就是房地产资产价格的定价逻辑发生重要变化。由原来预期估值的逻辑，向回归经济面定价的逻辑转变。在此影响下表现为一线城市跟少量核心二线城市的优质新房项目会创新高，走出独立行情，二三线城市的新房价格普遍面临着比较大的调整的压力，促销走量更为普遍。二手房市场仍是以价换量的逻辑。
第四：房地产开发企业仍然会延续“以销定投”的逻辑。2025年房企投资战略会进一步收缩，投资重点区域会聚焦在核心城市的核心区域，部分企业还会积极参与到核心城市的城市更新跟旧改的赛道上来。
展望2025年，仍然是政策、市场、购房者多方博弈的一年，但是在2025年，一定会加速市场风险的出清，如果在2025年上半年风险能够出清，全国楼市有望在2025年下半年筑底。要注意的是，资产定价的逻辑发生重大变化，未来房地产开发也好，购房者投资置业也好，一定要参考新的实体经济面定价的逻辑。这也是为什么2025年楼市资产价格会进一步分化的原因，一部分房子可能会创新高，大部分房价可能会面临持续下跌的趋势。
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