房东提灯定损，租客退租遇赔偿难题，如何从法律层面上看待提灯定损案？
简单回顾一下案情，租客小陈清扫干净房子准备退租，房东郭某林却提灯细细验房，步步紧盯后列出高额赔偿清单，致小陈不仅退押金无望，还需倒赔万元。
我们不妨花多点时间来讨论本案的几个关键问题。第一，违建房屋收租，合同是否仍然具有法律效力？
根据联合调查组的通报，本案涉事房屋存在违建情形，即房东未经批准擅自搭建或扩建房屋，并以此进行出租，那租房合同依然有效吗？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效”。简单点来说就是，对于违建房屋的租赁合同效力问题，均倾向于认定合同无效。由于提灯定损的涉案房屋存在违建情况，租房合同应认定为无效。但即便如此，如果租客已经实际使用了房屋并支付了房租，但是尽管合同无效，租客仍需参照合同约定的租金标准支付其实际使用房屋期间的费用，也就是租客要支付使用费，并不是租金。
我认为若租客已实际交租且入住使用，房东仍可收取部分房屋使用费而不予以退还，但是房东应遵守相关法律法规和合同约定，不得无故不予退还已收取的其他费用。
第二，房东要求租客赔偿一万，是否有法律跟事实上的依据？房屋损害究竟应当如何认定？
本案中，房东拿着探照灯检查墙壁、床、橱柜、门框、板凳等，并逐一贴上黄色的标记，随后列出清单，要求租客小陈支付各类损伤补偿费一万余元。
根据《民法典》第七百一十条的规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。这意味着在正常使用房屋的过程中，因自然损耗而产生的损害，租客无需承担赔偿责任。在本案中，房屋墙面暗沉、开关磨损等损害是由于小陈正常使用房屋而产生的自然损耗，那么小陈无需对此承担赔偿责任。而如果房东能够证明房屋中的某些家具、房屋结构损害是由于小陈的不当使用或故意破坏造成的，那么小陈应对此承担赔偿责任。具体的赔偿金额应当通过双方协商，合同没有约定的，应当根据市场标准、房屋实际损害的价值或者其他合理标准来确定。如果双方协商不成，也可以通过委托第三方机构进行评估。
所以，本案中房东将自然损耗和人为损耗混为一谈，将无需租客承担的自然损耗囊括在内，同时其计算缺乏合理依据与证据支撑，要求赔偿一万元的补偿费不合法也不合理。
第三，本案后续赔偿纠纷进一步升级，孕妇小陈遭房东扔砖头砸头，这背后的法律责任如何计算？
在协商赔偿事宜的过程中，双方未能达成一致意见，导致矛盾进一步激化。房东因对小陈的不满和愤怒，采取了过激的行为，用砖头砸向了小陈的头部，而此时的小陈是一个孕妇。
首先，根据《治安管理处罚法》第四十三条第一款的规定：“故意伤害他人身体的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款。”房东郭某林因房屋租赁纠纷，在未能通过合理途径解决矛盾的情况下，采取暴力手段，用砖头砸向小陈的头部，显然构成了故意伤害行为，因此公安机关依法对郭某林作出行政拘留并处罚款的决定，符合法律规定。其次，根据《民法典》的规定，侵权责任一般包括四个构成要件：行为、过错、损害事实和因果关系。在本案中，房东郭某林存在故意伤害小陈的过错行为，该行为直接导致了小陈的身体损害，且行为与损害之间存在明确的因果关系。因此，郭某林的行为符合侵权责任的构成要件。郭某林作为侵权人，应当承担小陈因被砸伤而产生的全部经济损失和精神损害抚慰金。这些赔偿项目的具体数额应根据小陈的实际损失情况和相关法律规定进行计算。曾经有司法案例显示，孕妇因侵权损害导致情绪波动，影响胎儿正常生长、发育、甚至导致因侵权行为导致流产的，法院会严格审查侵权行为与孕妇损害后果之间的因果关系，最终除常规的侵权损害赔偿范围外，还会特别考虑孕妇因侵权损害导致的特殊损失。
据此，房东用砖头砸人被行政拘留并罚款无可厚非，同时他还需承担一定的民事侵权损害赔偿费用。
综合以上分析，尽管本提灯定损案中的租赁合同因房屋违建而无效，但小陈仍需支付合理的房屋使用费。然而，关于损耗赔偿费用，由于定损方案中将自然损耗也纳入其中，且这一方案并未经过双方协商，因此既不合情理也不合法。在此情况下，房东确实应当将不合理的赔偿费用部分退还给小陈。
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