12·12中央经济工作会议：力度大、超预期|财政政策|货币政策

1212中央政治局会议重点内容——

坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，扎实推动高质量发展，进一步全面深化改革，扩大高水平对外开放，建设现代化产业体系，更好统筹发展和安全，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。

有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动

统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展。严守耕地红线，严格耕地占补平衡管理。抓好粮食和重要农产品稳产保供，提高农业综合效益和竞争力。保护种粮农民和粮食主产区积极性，健全粮食价格形成机制。因地制宜推动兴业、强县、富民一体发展，千方百计拓宽农民增收渠道。发展现代化都市圈，提升超大特大城市现代化治理水平，大力发展县域经济。

亿翰

解读

深化了9日政治局会议的会议内涵，全文要点突出，指向明确，与9·26政治局会议的中心思想一致，中国经济发展面临内外压力，内需不足的问题依然，外部环境复杂，特别是美国特朗普即将上台，这将对中国经济发展带来新的挑战。11月特朗普已在社交媒体发帖，对中国商品额外加征10%的关税，可以说贸易战2.0已经开始了。而我们的底线和目标也很清晰，我们有政策空间，有余量储备，有信心，有能力应对好外部复杂多变的形势，完成全年经济社会发展目标。

2025年是贸易战2.0的开始之年，中国经济发展所面临的挑战大概率会比今年更甚，我们的应对也很积极，政策不会停。9日的政治局会议打了前站，很多政策内容在经济工作会议上表述的更清楚，更具体。

整体基调很积极，保持乐观等待

总的基调很积极，“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求”加上“更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，这在9日的政治局会议上已经出现，“更加积极”和“适度宽松”的提法在历史上也是比较罕见，可见政策取向的积极有为，从各个政策的表述来看，政策的力度可能会超过2008年的国际金融危机时期，那时2009年是祭出了4万亿的救市计划。这给整个市场传递了积极信号，但是相比于文字端的信号释放，大家更关注的是真正的政策力度和落地情况，数量型的指标，实打实的行动和真金白银的支持。预期已经拉起来了，就等待后期的预期兑现，这个过程等待不宜过长，“出手要快，出拳要硬”。

财政政策空间大，赤字率提高是最大期待

财政政策与货币政策的搭配是“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，“更加积极”的用词也是比较罕见的提法，这给财政政策的发力定了个宽松的基调，让我们对2025年的财政政策空间有了更高期待，最关键的可能就是赤字率及专项债发行量的提高，此前小作文已经多次讨论。我们从历史溯源，2020年之前，咱们的赤字率目标一般都没有突破3%，2020年由于特殊原因，两会政府工作报告上将全年赤字率目标提高到3.6%。2021年、2023年、2024年设定的赤字率目标均不低于3%，2023年因为要支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，四季度调整了中央预算，增发了1万亿特别国债，最后赤字率提高到3.8%。

从政治局会议及经济工作会议表述，再结合10月17日财政部新闻发布会及12月央媒提到的“中央财政还有比较大的举债空间和赤字提升空间”，我们大概率可以判定，2025年财政政策空间留的很足，11月8日人大常委会公布的12万亿化债组合可能是个开始，先把将隐性债转化为显性债，赤字率有望提高到3.5%，或者到4%，对于这点我们还是保持乐观期待的。具体的目标我们还得等到2025年的两会，届时一些数量型指标都将在两会政府工作报告上公布。

货币政策释放积极信号，降准降息有支撑

货币政策的用词也是很给力，用的是“适度宽松”，没有再用“管好货币供给总闸门”等词汇，这种表述从历年来看，也是比较罕见，从2001年至今，也就2009年、2010年这两年用到了这个词，2011年到2024年这14年用到的词都是“稳健”，时隔十四年，再次启用这个词汇来表达，可以很明确的看到货币政策宽松的大趋势。“适时降准降息，保持流动性充裕。”，虽然“适时”这个说法表明降准降息还是要取决于外部冲击和内部需求的变化，但政策方向一目了然。

房贷利率可能还得再继续降降，包括新房商贷利率和存量房贷利率都有进一步下降的可能。当然我们最近也看到有些城市在上调新房房贷利率，我们认为这种操作现阶段看来有些不合时宜，或会打击市场信心的修复，当前楼市虽有“止跌”的迹象出现，但还远没到企稳的程度，距离到底也还需要时间。

图表：历年货币政策与财政政策表述

扩大内需是重点，提振消费是重中之重

关于内需的问题，每次的重要会议都会重点提及，本次中央经济工作会议与9日的政治局会议提出的是“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”一致，这次的会议提及相关命题用的词汇还着重强调“着力提振内需特别是居民消费需求”，其实像“全方位扩大”这样的词汇也是比较积极、罕见了，以往的词汇多数为“着力扩大”、“积极扩大”、“重点扩大”。内需有两个重要的组成部分，一为消费，二为投资，这两天的两场会，表达的也很清楚、具体。这部分内容我们在《》文章中已有过表述，感兴趣的话可以去翻看相关内容。

从三架马车的角度上说，过往中国的经济发展更依赖于投资和出口，未来的方向一定是朝着消费型社会发展，要转向消费驱动，向国际发达国家看齐。展望后续的话，2025年以旧换新政策或会继续扩容，规模扩大，比如家电、通讯设备等，将这部分的消费支持到位，而以旧换新虽能带动消费的增长，但不可忽视的是，以旧换新的持续性或不足，而要提振消费，从根本上说，还是要稳住就业、稳住居民收入，这是根本所在，国家层面提振消费的决心不容置疑。从投资的角度上说，过往大力发展基础设施建设，对GDP形成了强有力的支撑，而未来的趋势是，大规模的基建之路不能再持续，后期所要做的基建注定不同以往。出口的话，未来整个的环境肯定也还是有挑战，所以我们要想方设法应对，改革开放的政策非常明确，这是一条坚定不移要走的路。

楼市“止跌回稳”没有退路，政策还有余量

当然，这次的会议还是离不开对地产的表态，“ 持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力 ”。

从9·26政治局会议开始，对地产的态度也算是有了根本性改变。措施变化也比较明显，9·26政治局会议是“促进房地产市场止跌回稳”，到了12·9政治局会议，直接就是四个字“稳住楼市”，字少了，决心大了，“止跌回稳”是一条只能向前的路。楼市必然要稳住，房价得稳住，这关系到居民财富，也是影响居民消费的核心因素所在。稳房价、稳楼市就是稳居民财富，稳居民消费。这段时间各种各大部委也是积极协同，各种大会没停过，政策是加班加点的出，速度明显加快了。

10月17日，国新办发布会上，住建部发言人提出“党的二十届三中全会明确，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。目前，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税”。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了取消普通住宅与非普通住宅标准，对个人买卖房屋的契税、增值税、个税进行了统一调整，自12月1日起，将个人购买住房契税优惠政策的住房面积标准由原来的90平方米提高到140平方米，即对个人购买家庭唯一或第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的唯一或第二套住房，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。北京、上海、广州和深圳也能享受购买第二套住房契税优惠政策。

根据国家税务总局数据，12月1日至5日，政策实施5天，全国共有36.4万户家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。个人购买住房享受1%契税最低优惠税率的家庭比例，达到全部受惠家庭的92.4%，较政策实施前提高了17.4个百分点。12月1日至5日，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。

而对未来的政策趋势来看，今年整个房地产市场的成交量或能拖住9万亿的量级，但是明年的话还有待进一步观察，所以政策肯定不会停，也不能停，但是在节奏和力度上可能未必如大家预期，一步到位的刺激可能不会出现。

我们前文也有提及，虽然在各大政策的加持下，新房、二手房确实都出现了向好的迹象，但是我们不能不重视一个问题，行业阵痛了3年多时间，整个行业的信心已经到了底部，想要修复过来，是需要时间的，不少企业的处境依旧是艰难，债务压力很重。企业的信心、居民的信心、政府的信心、金融机构的信心都需要有一个修复的过程，而我们目前还没有看到这个信心修复链条的形成，企业并没有因现阶段政策呈现出利好而更敢于投资拿地，居民也并没有很高的意愿买房，反而中高端市场的表现很坚挺，这也是一种避险的表现。所以，展望未来政策走向，我们预计还得持续观察市场的修复情况及整个经济发展的情况，让政策作用先释放一些，政策工具箱里肯定还有储备，等到合适的时机再放出来。

我们认为修复行业信心有几个关键的点：

一是把“保交付”落实到位，让停工，或者还未竣工交付的项目能顺利交付，这就要求“白名单”的政策落下去，给金融机构吃下一个定心丸，能在“保交付”工作中发挥主观能动性；

二是，要把积累的库存，包括闲置的土地，都能去化或者盘活，这样能带动企业的资金流动起来，这需要加快收储工作的推进；

三是，把就业稳住了，这是影响居民信心和预期的核心，也是制约消费的关键所在，无论是宏观的数据指标，还是微观的体感，大家对就业和收入的预期都是比较偏负面的，只有把就业稳住了，把收入稳住了，消费妥妥的，买房也大概率能提上日程，否则即使是降首付比，也拉不起居民加杠杆购房的意愿，也加不动。

当企业的库存能顺利去化，保交付的资金能够到位，企业的现金流或能得到改善，这无疑会有助于企业化债，修复预期，重拾发展信心。

但是大家也要避免陷入误区，一是认为市场已经好了，不需要政策再出台支持，甚至开始出台一些反向操作，比如回调利率，楼市还远没有修复；二是，大家也不要指望整个楼市能单单靠政策就能拉起来，这需要各方的力量协同，行业修复的路并没有那么好走；三是，即使楼市能够“止跌回稳”，也不可能再回到以往，整个行业量肯定是会萎缩的，留给企业的时间也不多了，如果还不能认识到这个现实，尽快调整过来，那可能就没有什么机会了，但是行业总量的萎缩也会带来新的机遇，“好房子”、资产运营都不失为一种好的出路。

关于行业新模式的构建，这是个长期命题，是必然的归属，因为房地产行业发展至今，已经在慢慢的脱离旧有的模式。行业当前所处的阵痛就是在为新模式的构建奠基，可想而知这个过程一定痛苦的，而新旧模式的转变也非完全一次性的革故鼎新，而更可能是同步推进，无论是土地、融资、销售等模式都必然会经历一个转变，走上一条可持续的道路。

风险防范化解工作不能停，发展中化险

在过去的多次会议中，都会有一个关于风险的命题，9日政治局会议上提到的是要有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”，关于这个命题，现阶段虽其优先级有向后移的倾向，但是安全仍是不可忽视的重点命题，我们的发展重心从化险走向发展，发展才是第一位的，在发展中化险。

这里面有三个主要主体，一为地方债，二为房地产，三为中小金融机构，11月8日人大常委会给出了12万亿的化债方案，具体的细节有待一步步落地，量可能还不够。特别是有关闲置土地收储、收购存量房的部分，有待更快明确，而且这部分的量肯定不能少，因为相比2015年的那一轮去库存，这一轮的库存范围更广，量更大，去化难度也更大，非数万亿资金难取得显著成效。

房地产的话，这也是个大头，毕竟房地产这么大体量，还肩负着稳定经济的重任，更关乎着人们的切身利益和社会稳定大局，现在各种政策也是在接连出台，无论是需求端的，还是供给端的政策，也是在努力出台，现在的关键是，一要有持续性，并不断上强度；二是要落地，不少政策针对性强，要瞄准了核心问题，但作用却始终不能有明显的呈现，这主要还是执行端有阻碍，所以扫清执行端的障碍很重要，也很迫切。