北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我的小孩是北漂单身女，在大屯路供职自媒体公司，写财经稿。
1、我想在京购房，不知道可不可行？
2、我的预算500左右，设想在朝阳，财经自媒体所在区域，能有较好的小学学区，能保值，流通性较好。因为小孩工作不稳定，以后也可能离开北京。非京籍，婚后生小孩，最多上完小学，所以这样考虑，不知道可不可行？
3、如果可行，请您指导，具体版块，或推荐一些小区。
A：
1、500万预算不算低了，几乎就是北京的中位数。不过这只有小学学区的不太好办，大屯附近没有单独对口的，都是连带着中学，也就多少都有学区溢价。那对于上学晚的就不划算，居住的性价比降低，而且还得承担过入学人数拐点之后的保值风险。
如果坚持这条，那可以看看旁边的望京南。花家地小学非常好，只是因为对口中学不太强，所以才不算学区房。但优势就是没有学区溢价，居住的性价比高。只不过这边都是老房，保值不落后但流动性弱点儿，出手时不太好卖。商品房板楼的选择不多，比如鹿港嘉苑的，保值挺好，但能买到的估计都是朝向不太好的了，先看看吧。
2、如果不坚持学区，那大屯附近典型的就是保利金泉了，没有对口学区也就没溢价，保值和性价比都挺好，500万有可能买到南向一居。其他的也都好选，商品房和公房都有，就是保值好的基本都8万多，500万基本就是一居室。普通的公房小区6万多，这选择就多了，大多数板楼户型都肯定不落后大盘。
3、我觉得学区这事儿还是再考虑一下吧，这会儿准备没必要，明年算是高峰期的最后一年，这会儿接盘却用不上学位不划算。主要是朝阳的学区氛围不太浓，说不好高峰期之后的政策。反正要是我就不买带溢价的，居住和保值方面都不划算。
仅供参考。
二
Q:
我也北京的，我之前看过您写的关于早年十里河弘善寺的文章，很喜欢您的文笔和内容，想和您聊聊，不光是老北京的事，也想请教买房的事。
我现在住在天通苑东一区，上班在弘善家园，感觉通勤跑不动了家里也有老人。而且天通苑这里住的并不舒服，所以我现在在想要不要再换一次房子，但是2019年搬到天通苑时，整个流程非常冲动。也主要是我母亲经手，所以我不知道对于我目前情况来说，有没有换的必要？有的话我应该一步一步怎么考虑？
A：
1、天天从弘善到天通苑是够远的，单程都得20多公里吧？往返得50往上了。但这换房怎么说呢，如果只是为了自住的话，那从天通苑换到弘善没问题，周边小区也可以，毕竟房子是用来住的，自己觉得舒服才最重要。
2、但如果是从投资的角度就不是太建议了，或者说这么换至少不占优。这可以简单的用价格比较一下，弘善户型好的5万左右，天通苑紧凑户型的也得4万多，价格差在15%左右吧。
但这一个是五环外一个是三环外啊，这价格差是不是小了点儿？说明弘善周边的房价走势是略弱于天通苑（中小户型）的，否则也不会缩小价格差。
弘善是2009年交房的，当时中介们现场收房是1.5万一平，对外卖1.8万。同时期天通苑中小户型的1万出头儿，大户型的才8000。然后经历了这些年的波动之后，两边的价格差接近了。
3、以后不能说弘善和周边还会持续走弱，但要想逆转也不太容易。毕竟朝阳南部整体都不太强，而弘善这种小区在居住体验方面也不占优。所以这么换房在投资角度不太强，还是多从自住角度考虑吧。
或者这么说，如果现在住的天通苑的大户型，那换到弘善算合适。因为大户型在刚需社区算错配，更适合自住而投资性偏弱，那换到弘善不吃亏。而如果现在是紧凑的中小户型，那就看自己更偏重哪方面了，确定自住为主再换。
仅供参考。
三
Q:
请问，我是北漂儿，工作稳定但户口在排队，想买个郊区小房，立水桥的公寓您建议吗？租售比很合理，短期内有没有可能政策利好？
A：
1、户口在排队，那这公寓是指70年产权的吗？也行，对落户有帮助，居住的性价比也相对高。不过这种产品的价格走势一般都弱于普宅大盘，所以考虑好，确定是居住和加分为主再买。否则如果过几年置换的话，至少是占不到什么便宜。
2、租售比肯定合理，但这是用升值慢换来的。所以考虑好自己更重视哪方面吧，甘蔗不能两头甜，看自己怎么取舍了。
3、短期内的政策利好？70年的和普宅是同等待遇，没什么特殊利好。
50年的公寓是有可能，很多人都在呼吁呢，要求放宽限购和贷款。不过也是考虑好，这种产品必定是长期受打压的。因为从产品性质来说就是违规的，开发商赚了钱走人了，就剩下接盘的业主承担风险。所以短期有可能出些利好，但只要是楼市一会暖，大概率就又是开始打压。
4、我没太看明白，这问的到底是多少年产权的公寓啊？70年的对落户有帮助，50年的没有。租售比都挺高的，但都是因为升值慢造成的。70年的谈不上利好，50年的短期有可能长期不可能。
仅供参考。
四
Q:
请问，我们是给儿子买婚房，顺义后沙峪的能买吗？或者是通州九棵树。我们住天通苑，想买离我们近的，但儿子认为北七家的保值不行，过几年换学区房的时候赔钱。我们现在的预算是400万之内吧，首付我们出，月供他们负责。
A：
1、后沙峪的当然能买了，不少保值不错的小区呢，算各项兼顾。
2、九棵树也行，价格走势都差不多。两地的话可以都看房，然后对比一下租售比，在同等条件下，哪个的数值低就说明居住的性价比更高。有可能是后沙峪，因为通州目前不少小区还是有副中心概念的溢价的。
3、北七家也有保值挺好的，但不是太多，基本都是地铁沿线房龄新品质高的，新兴产业区的特点很明显。离地铁远的老小区大多普通，或者说更适合自住，保值角度不占优。
4、总之要是我就先看后沙峪再看九棵树，然后两边比较。北七家的也看看吧，但这边两极分化有点儿明显，几个次新小区都挺贵，选择不太多。
仅供参考。
五
Q:
请问，我是**集团的员工，有北京户口（集体户）。但因为一直没在北京工作，所以没买房。现在是有可能明年调回北京，想在北京买房安定下来。目前300万首付资金，请问买在哪里合适？女友在我们集团附近工作，目前租房。她想买两居室，大一些能隔出保姆间的。再有就是学区的要求，这点首付能买到中上的吗？
A：
1、哪里合适得看自己的通勤感受，外人不好建议。而且这300万是首付，准备贷款多少，总预算是多少？得有了总价才好选择地段儿和小区的。所以还是先做预算吧，然后一步一步来。
2、能隔出保姆间的两居室，那这基本就得80多平，如果是朝阳的学区房最低7/8万单价，600万左右的总价起，这预算合适吗？如果合适的话就能买到，芍药居望京亚运村一带都有，离你们单位也不算太远吧。
3、总之还是先做预算吧，否则这问题都有点儿虚，我也不太好说什么。既然是明年才有可能调回来，那就甭着急，考虑清楚需求再选房。
仅供参考。
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