离婚财产公开竞价分配的司法适用
-文成某与王维某离婚后财产纠纷案
摘录《赢在二审与再审》原文：
争议焦点：
离婚财产如何分割，离婚财产公开竞价分配的法律适用。
案情简介：
2010年12月23日，文成某与王维某（本案例所涉人物均为化名）登记结婚，双方均系再婚。2013年7月2日，文成某与王维某，以及案外人王先某等12人与重庆xx房开公司xx县分公司（以下简称房开公司）签订《商品房买卖合同》，约定由文成某与王维某，以及案外人共同购买案涉的整体商铺650平方米，其中文成某与王维某共同共有110平方米，剩余540平方米的商铺则由其他12位案外人按份共用。该房屋于2013年7月11日向银行申请贷款，目前尚有大部分贷款未还清。
2019年，文成某与王维某在xx县人民法院调解离婚，民事调解书第二条约定“双方夫妻共同财产的分割问题由双方另行协商处理”。随后，王维某提起诉讼，要求判决分割涉案的商业用房，以及轿车一辆。
该案在一审过程中，对于房屋判决归谁所有，价款如何确定，双方产生较大争议。后法官要求双方公开竞价，法院将按照出价最高者取得涉案房屋的原则进行裁判确定房屋归属。后文成某对涉案房屋出价8000元／平方米，获得了涉案房屋。在双方竞价的基础上，一审判决涉案的商业用房归文成某所有，银行按揭贷款由文成某负责偿还，文成某支付王维某财产分割款人民币784,112.03元。
随后，文成某觉得涉案房屋的竞价与市场价相比明显过高，而且还要偿还贷款，认为原审判决在未考虑欠付房款的情况下进行判决分割，明显不当，从而提起上诉。该案通过二审，双方达成调解，房屋归王维某所有，轿车一辆归文成某所有，王维某一次性支付文成某财产分割款人民币200,000元了结本案。
诉讼代理文书：
民事上诉状
上诉人（原审被告）：文成某，女，汉族，1976年xx月xx日出生，xx省xx县人。住xx省xx县xx路。
委托代理人：张绍明、夏小雪，系贵州贵遵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王维某，男，汉族，1975年xx月xx日出生，xx 省xx县人。住xx省xx县xx镇xx村xx组。
上诉人文成某与被上诉人王维某之间因离婚后财产纠纷一案，现上诉人不服xx省xx县人民法院（2020）黔xx民初3835号民事判决书，现依法提起上诉。
上诉请求：
1．撤销xx省xx县人民法院（2020）黔xx民初3835号民事判决书；
2．依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或裁定将本案发回xx县人民法院重审；
3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉理由：
一、原审诉讼程序严重违法，依法应当发回重审
1．原审法院“未追加涉案房屋的共同购买人参加诉讼”属于程序严重违法
根据本案一审法院查明的事实，2013年7月2日，上诉人与被上诉人，以及案外人王先某等12人与房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定由上诉人、被上诉人及案外人共同购买案涉的整体商铺650平方米，其中上诉人与被上诉人共同共有110平方米，剩余540平方米的商铺则由其他12位案外人按份共用。
但是，各方之间只是明确了财产份额，尚未进行位置和面积的划分，也未进行最终的分割。因此，该商铺为上诉人与被上诉人等14名共有人共有，根据《物权法》和《合同法》的有关规定，处分共同共有的财物应当经过全体共有人同意，处分按份共有的财产，应当经过三分之二以上的按份共有人同意，本案无论是“共同共有”还是“按份共有”，要进行分割和处理，都必须经过全体共有人同意。
在本案中，除了本案双方之外，其他的12名共有人，均与本案有利害关系，应当追加为当事人参加诉讼。故，原审法院未予以追加，遗漏了必须参加诉讼的当事人，属于程序严重违法，依法应当撤销原审判决，并裁定发回重审。
2．原审法院判决银行贷款本息由上诉人归还程序违法，超越了当事人的诉讼请求
在本案中，涉案房屋的贷款系上诉人、被上诉人，以及其他12名案外人共同作为贷款人，向银行申请的贷款，并未区分各自的贷款金额。同时，被上诉人在一审的诉讼请求中，也未对银行贷款本息的处理提出具体诉讼请求。可是，原审法院却在判决书中明确“本判决书生效后，从2020年7月起，涉案商铺的租金由上诉人收取，银行按揭贷款由上诉人文成某负责偿还”，明显超越了当事人的诉讼请求，属于程序严重违法。
另外，需要特别指出的是，既然一审法院判决由上诉人负责归还贷款本息，那么一审法院就应当查明本案的贷款本息是多少，还有多少未偿还等。可是，原审法院却未对此进行审理查明。更何况，本案的贷款是由7户人家共计14人进行整体贷款，本案的贷款金额对内虽然有份额约定，对外仍然是不可分的贷款，原审法院不能对此作出判决，从而损害上诉人，甚至是银行的合法权利。
二、原审判决认定案件事实错误、不清，且证据不足
1．原审法院认定“涉案的商铺，不属于夫妻共同财产”系事实认定错误、不清
事实上，涉案的房屋属于本案双方之间的夫妻共同财产，这主要体现在：
第一，本案双方在xx县人民法院调解离婚时，民事调解书第二条已经明确约定“双方夫妻共同财产的分割问题由双方另行协商处理”，就本案而言，除了涉案的房屋及车辆以外，并无其他财产，这说明涉案房屋属于夫妻共同财产。
第二，涉案房屋购买于双方夫妻关系存续期间。从本案的各个时间节点来看，上诉人与被上诉人登记结婚的时间是2010年12月23日，而《认购协议》的签订及首付款的支付时间为2011年1月14日，《商品房买卖合同》的签订时间为2013年7月2日，这足以证明，该商铺系双方在婚姻关系存续期间购买的，根据《婚姻法》的有关规定，该商铺应当认定为上诉人与被上诉人的夫妻共同财产。
第三，被上诉人并无婚前财产，也未使用婚前财产购买涉案房屋。在本案中，根据被上诉人与前妻的离婚协议，被上诉人与前妻的共同住房一套已经赠与儿子，且儿子当时属于未成年人，该赠与属于负道德义务的赠与，依法不能进行撤销，这说明被上诉人无婚前财产。同时，从被上诉人陈述的情况，以及原审法院查明的事实来看，涉案房屋的首付款22万元系向案外人借款20万元及共同筹备2万元，这说明原审法院认定“涉案房屋的首付款系被上诉人使用婚前个人财产购买”与客观事实不符，原审判决认定“该商铺的20／22的份额属于被上诉人的个人财产”系事实认定错误、不清。
第四，从房开公司出具的收款收据来看，涉案的650平方米的商铺属于上诉人与被上诉人及其他12名按份共有人共同购买，共同出资，不存在双方仅仅交纳首付款22万元的情况，各方之间对此约定为按份共有也是真实意思表示。该房即便属于借款购买，但被上诉人自愿用其他财产偿还共同债务，也不违反法律法规的强制性规定。故，涉案的房屋应当认定为“夫妻共同财产”，原审判决认定事实错误。而且，需要特别指出的是，被上诉人偿还债务的时间为2011年，但上诉人与被上诉人、案外人、房开公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年7月2日，且在《商品房买卖合同》中，已经约定110平方米为夫妻双方共同共有，故按照意思自治的原则，也应当认定该商铺为夫妻共有财产。
第五，从该商铺的后续尾款支付及贷款资料来看，涉案房屋是上诉人、被上诉人以及其他12名共同购买人，用涉案房屋进行抵押，向桐梓农商银行按揭贷款260万元购买，并签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。而且，该贷款发生后，由夫妻双方在婚后共同偿还贷款。因此，本案不管从哪个角度来看，涉案的房屋都应当认定为夫妻共同财产，原审法院事实认定错误。
2．原审判决对房屋价值、付款情况、财产分配情况的认定事实错误、不清
关于涉案的房屋，上诉人与被上诉人在一审过程中，虽然进行了议价，认定市场价值为8000元／平方米，但是，该房屋价值认定是建立在具有完整所有权的基础之上，本案的房屋设立有权利瑕疵，设立有抵押担保（设立有他项权），故本案的房屋价值难以达到该价值。
同时，本案的房屋不是全款购买的房屋，而是按揭购买的房屋，且现在尚有银行贷款未偿还清。该房屋自2013年7月11日向银行申请贷款以来，虽然年年都在还本付息，但是，目前尚未还清，且该贷款为整体贷款（有14个共同贷款人），并不是上诉人与被上诉人的共同贷款。因此，原审判决认定涉案的房屋价值为88万元，其增值部分为40万元于法无据，计算20／22的系数，更是没有法律依据。
需要特别指出的是，原审法院要进行财产分割，必须判断财产的可分配价值，先进行总价值的认定，再减去尚未付清的购房尾款（按揭贷款），方可进行分配，可是，原审法院却错误地按照全款价值88万元及租金总值进行了分配，而且还错误地判决银行的按揭贷款由上诉人进行偿还，以致上诉人在按照市场总价值全款分配财产的同时，还要独自承担银行按揭贷款本息，让被上诉人获得重复利益，加重了上诉人的财产负担，且存在上诉人重复向被上诉人支付房屋价款的情况，依法应当予以纠正。
在本案中，若按照房屋市场价值全款确定了房屋总价款，则必须先清偿银行贷款本息，或者扣减银行贷款本息，方可进行分配。现在一审法院的裁判，却是按照房屋全款进行分割，贷款本息由上诉人独自承担，明显有违法律规定。
3．原审判决认定“截至2020年6月，案涉商铺产生的租金161,450.7元，应当进行再次分配”系事实认定错误，且存在重复计算
根据租赁合同的约定，从2013年起，涉案商铺共计产生了94万余元房屋租金是客观事实，但是，该房屋租金已经用于家庭生活和开支，该费用早已使用完毕，其中有部分也运用于归还银行贷款，上诉人与被上诉人结婚后，从2010年至今，已经长达10余年，其间，双方不可能不产生开支。况且，该租金已经实际开支完毕，因此，原审法院认定“尚有该笔租金收入”与客观事实不符，属于认定案件事实错误。
需要特别指出的是，原审法院既然在审理查明部分认定，“截至2020年6月，涉案商铺产生租金161,450.7元，原告王维某将其用于支付涉案商铺银行按揭贷款”，那么，本案再次认定“该款161,450.7元（161,450.7元x20／22＝146,773.36元），应当进行再次分配”则于法无据。同时，原审法院认定该租金收入属于被上诉人，也没有任何事实依据和法律依据。相反，原审法院依据前述认定进行判决，存在重复计算财产价值，增加了上诉人的权利负担。
此外，鉴于该商铺的贷款系双方共同贷款，本息也由双方共同偿还。根据有关法律的规定，涉案的商铺因对外招租、商铺维护、产生的租金收入等，均应当认定为共同财产。故，原审判决认定案件事实错误，且判决结果严重损害了上诉人的合法权益。
三、原审判决适用法律错误，依法应当予以改判
1．原审判决“xx县xx镇（原xx镇）xx路xx大厦A栋4层4-1室商业用房650平方米中的110平方米归被告文成某管理使用”适用法律错误
案涉的商铺系14人按份共有，尚未进行分割，也未进行划分，各方只是确定了共有的份额，原审法院未征求共同共有人或者按份共有人的意见，从而进行判决，属于适用法律错误，应当予以改判。同时，鉴于涉案房屋是一个统一的整体，已经用于向银行申请抵押贷款，即便上诉人对应的贷款本息还清，由于其他的共有人的贷款尚未还清，也可能被行使优先权，影响财产价值。因此，原审在未明确所有权的情况下，判决上诉人仅仅享有管理使用权，从而按照“完整所有权价值”进行判决，属于适用法律错误，依法应当改判。
2．原审判决上诉人支付被上诉人财产分割款784,112.03元，属于适用法律错误
本案的房屋不属于被上诉人婚前财产购买，其房屋财产权利存在法律障碍。该房已经被抵押贷款，设立他项权。现该房屋虽然已经办理产权登记（产权证号分别为：201301088、201301165，详见个人贷款抵押合同书，二审作为新证据予以提交），但由于抵押权尚未消灭，故无法进行处分和分割，原审判决“予以处分抵押财产”适用法律错误。
同时，案涉商铺的租赁收入，发生在双方夫妻关系存续期间，由双方共同贷款偿还，并且已经共同经营管理。故，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》的规定，该租金也应当属于上诉人与被上诉人共同所有，并且该租金已经用于家庭开支，无须进行再次分配。原审法院判决予以分配，属于适用法律错误。而且，在原审庭审中，被上诉人也明确表示该租金系双方共同财产，上诉人无须举证。
此外，对于房屋价款（价值）问题，上诉人已经充分论述，该房屋属于夫妻关系存续期间共同购买，且已经办理产权登记，所有权明确，该房屋也是由各方共同偿还贷款。故，根据《婚姻法》及相关司法解释的规定，该商铺也应当属于共同共有，并均等分割。现一审法院判决“认定首付款20万元属于婚前财产”，且在认定全款价值的情况下，未扣除所欠的贷款本息，直接对涉案房屋进行判决，并认定“房屋增值部分价值为40万元”以及“相关比例计算方式”明显不当，属于适用法律错误。
综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误不清，证据不足，程序违法，且适用法律错误，恳请二审法院在审理查明案件事实之后，依法改判或发回重审。
此致
xx市中级人民法院
上诉人：文成某
2020年12月15日
附：1．本上诉状正本1份、副本1份；
2．二审新证据：2013年7月11日抵押借款合同1份。
办案总结：
一、离婚财产竞价分配，必须实事求是
从前述案件可以看出，在婚姻家庭财产分配案件中，双方都可能主张要房子，并且希望低价取得。以致双方对房屋的价值认定往往存在很大争议，人民法院要么通过评估方式进行确定，要么通过公开竞价，由出价较高者获得房屋的原则进行裁判。这就要求代理律师在为当事人提供专业意见时，必须实事求是，提出的价款不能虚高，一旦虚高，可能面临更大损失。
二、上诉状的撰写，很难面面俱到
本案当事人在领取人民法院的判决书之后，虽然看起来胜诉了，应当非常高兴。但是，从本所律师接待的过程来看，当事人不但不高兴，反而非常焦急。当事人来律师事务所委托之前，已经自行撰写了一份上诉状，然而，当事人对该上诉状非常不满意，认为没有将想要表达的问题说清楚。后本所律师为其制作了前述民事上诉状，正式提交法院，让案件进入二审程序。
三、适当让步，争取二审调解结案是最好的结果
每个案件只要裁判，自然会有输有赢。在一审被判决败诉的情况下，二审上诉即便准备非常充分，也要学会适当让步。在二审诉讼中，如果能够通过二审法院主持调解，双方达成调解协议，这应当是各方均愿意看到的结果。对于当事人来说，双方都是自愿的，调解结果都能接受。对于法官来说，又顺利办结了一个案件。
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