取消公摊面积，物业费就减少了？|公摊面积|商品房|套内|物业费|约定

文|庄志明律师

取消公摊面积，衡阳开了第一枪？

12月12日，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

采用套内面积计算，很多网民欢欣鼓舞，重要的原因恐怕不是为了买房。截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，而在1994年我国城市人均居住面积仅为18.7平方米。人均40平方米居住面积是个什么概念呢？这个数字已经相当于发达国家的水平了。

再从住房拥有率看，据央行2019年的调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。以上可见，我国的住房问题不是缺住房，而是结构性平衡问题。住房上的贫富差距缩小了，人人都有自己的住房。

今后住房的购买需求那是绝对不会迫切的，买房既不会是所谓刚需，也不会成为人生成功的标配。如此，住房销售实行套内面积计算，对广大网民来说，不在乎买房的问题，而在意物业费的收取上，他们一厢情愿地认为，取消公摊了，那物业费将按照套内面积计算，而套内面积必定比建筑面积少，如此物业费随之下降。果真如此？

原先的物业费的计算通常基于房屋的建筑面积，包括套内面积和公摊面积。计算公式为：物业费 = 建筑面积 × 每平方价格 × 十二个月‌。此处的单价是建立在建筑面积基础上的。

衡阳市宣布自2025年1月1日起，商品房销售将实行套内建筑面积计价，这意味着未来的购房面积将只计算套内面积，不再包含公摊面积。然而，这并不影响已经签订的物业服务合同中关于物业费收取的规定，民法典第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。衡阳新规出来后，房子的建筑面积并未改变，因此并不影响原先约定，原先设定的物业费总价不会改变，这是其一。

其二，即使按照套内面积计算物业费，也不影响物业公司根据实际情况重新设定单价，因为原先物业合同约定物业费的单价是按照建筑面积计算的，现在按照套内面积计算，则原先计算物业费的基础就发生变化，物业费的单价也得随之调整（调高），这一调整不违反民法典第九百四十四条的规定。

举例子，100平建筑面积的房子（套内面积假设75平），物业费单价3元，物业费=100*3*12=3600元；现在按照套内面积算物业费那就是，物业费=75*4*12=3600元。可见，建筑面积变为套内面积后，物业费单价随之调高。

实行套内面积制度后，物业服务公司按照套内面积结合原先建筑面积的单价收取物业费，那纯粹就是自作多情（一窍不通）的业主的意淫。实际上衡阳新政也强调了基于套内面积计价下的业主权利义务：“房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响。”

此说明，套内面积计价并不改变业主原先的权利义务，不会因为今后按照套内面积计算，就减免了业主原先的义务，当然同时，也不因套内面积计算而剥夺业主原先的权利。

实际上，套内面积和净面积不是一个概念，房屋净面积业主拿一把卷尺就可量出来。根据衡阳新政通知，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。如此你所谓的买房时面积不吃亏的心理问题并没有得到根本解决。说今后按照套内面积计价，买房在面积上就不会被坑了，同样是痴心妄想，因为你没那个能力算出套内墙体面积和套内阳台建筑面积。

所以，从建筑面积计价到套内面积计价，除了换个新的方式计算房子总价外，并无任何的实质性改变，该是什么房价还是什么房价，该交多少物业费还是多少物业费，该心里忐忑还是心里忐忑。