北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们现在是在丰台青塔有一套小两居，价值380左右，但因为父母都卧床，加上保姆六个人实在住不下了，病重时有时还要请临时保姆就更紧张了。
现在我们有存款300多万，月收入稳定在4万左右（税后），本来是想给孩子留学做准备，现在看来意义不大了，不如在国内，所以想改善居住条件。目前我们看的都是西四环或南四环沿线的复式，150平至200平的。
两个问题：一是听说这种复式的保值不好，将来必定成为老破大，是否是这种情况？二是朋友建议索性买到回龙观或天通苑，因为价格更便宜，您觉得是否合适？
A：
1、如果是短期持有的话，那复式的保值不至于多差。因为一般来说只要和中间层的价格差率锁定，那就不会有什么变化。打个比方，现在中间层单价5万，顶复4万，差率20%。假定过些年中间层涨到10万，顶复大概率是8万左右，差率仍然是20%左右。
但时间长了说不好。比如普宅小区，如果中间层真的翻番了，也就是大涨，那顶复由于面积大总价高，价格走势就有可能偏弱了，价格差扩大到30%也正常。
是否老成为破大可以参照天通苑或回龙观，顶复时间长了都价格走势普通，但也不算老破大，至少不破。
2、从居住角度当然是回天更合适了，顶复的居住性价比都高。但从保值角度至少不比其他板块的强，毕竟这里的定位太明确了，就是刚需社区，而且顶复的房源又多，所以至少不占便宜。
3、是否合适看自己的喜好主要需求，房子是用来住的，自住为主就买呗，其他的都是副产品。
仅供参考。
二
Q:
请问，我看了您关于长远天地的文章，想问一下把丰台100平商品房（珠江峰景小区）加200万换长远天地一百多点多房子合适吗？觉得长远天地位置好，住房体验差一些，但感觉附近的房子多数住房体验都不太好，再者长远在产权上写着是70年产权住宅，这样换是否合适？
A：
1、换长远天地，那这就看自己的喜好了，房子是用来住的，自己觉得合适就行。这种换房属于典型的自住为主，没必要听别人的建议。
2、长远天地当然位置好了，否则当年也不会开发成这种产品。我们开发商不傻的，赚了钱就走人，业主们就算觉得居住体验差也只能是接受了。不过这都是自己的感受，也有喜欢这种办公多的环境的，萝卜青菜各有所爱。
附近多数体验不太好，这就没法儿说了，只能说是自己的感觉吧。不过提醒一句，房子是用来住的，自住为主的应该凭个人喜好选择，但没必要比烂，那就是自己忽悠自己了。
3、产权70年也没问题，全北京这种产品有好几百个呢，都同样的情况。不过也考虑好，虽然土地产权是70年，但产品的使用性质约等于商业地产，价格走势自然也是参照写字楼为主的，这是两码事儿。
打个比方吧，都是北京户口的俩孩子，家庭出身也一样。但一个考上了清华，一个烤上了地瓜，他们都有美好的明天，但职业生涯不会一样吧？当然烤地瓜的或许挣的更多，一切都有可能。
4、总之自住为主就凭个人喜好，自己觉得合适就行。投资角度一般不建议，学区溢价不算低，也就是基础房价部分的性价比低于北京平均值，溢价部分在入学高峰期之后的风险同样存在。
而且这种产品的价格走势大概率仍然低于普宅，尤其是这种经济形势，所以考虑好确定是自住为主再买。
仅供参考。
三
Q:
请问，我家在房子套数上不缺房，因为两边都是拆迁户，加起来共5套，目前自住3套，两套出租。但这些房都在郊区，价值和租金都不高，都卖掉也就1000多万，三两居自住，两一居出租，租金加起来5000。我们现在孩子在村小上学，成绩不好，您觉得是否有必要换房？能否一次性解决和改善学区的问题？
A：
1、“也就”1000多万，这还少啊？甭说在中国了，就算是美国，150万美元的净资产也算中产里的上层了。
2、三个两居室自住，那就是双方老人各住一套，你们自住一套。然后两个一居出租，也就是说能卖掉置换的是一个两居+两个一居，约为5套房的一半面积吧？价值600万左右？还是更多点儿？
3、如果是能更多点儿，比如800万左右，那相对能一次性解决改善和学区的问题。因为假定10万一平，800万能买到正规两居，居住体验至少不比现在弱，而且提升了地段和配套，这就能算作改善+学区了。
如果是600万左右的话学区好办，但改善就不好聊了。回迁房两居的面积多数都等同于商品房，8/90平的居多，而学区房都挺贵了，不好买到这面积。
4、我觉得再考虑一下吧，这至少卖掉两三套房的本身就是挺大的工程，未必能快速卖掉。然后还有选学区看房和转学什么的，都挺辛苦的。所以甭着急吧，考虑稳妥了再行动。
仅供参考。
四
Q:
请问方庄和石榴园应该怎么选，都是小三居，都在400万左右。房子我都看过能接受，就是考虑哪边的潜力更大？！孩子目前还没上幼儿园，可能上学前会换房到学校好的地方。
A：
1、潜力，那理论上当然是石榴园了。毕竟有商务新区的规划，而且也有待建用地，是有可能提升地段价值的。而方庄早就是非常成熟的板块，没有了大面积的土地也就不可能有新规划，那在发展角度就是惯性而不好谈潜力了。
2、不过要是我的话会先看方庄，主要是因为稳妥。毕竟是中国第一个富人区，也是国家级的宿舍区，大多数楼栋的质量都好。而且社区的氛围好，所有配套也都齐全，除了塔楼居多之外没什么毛病。
没有新规划也不算劣势，反正所有成熟板块都没有新规划。而且既然是成熟板块，也就不会有什么规划建设拖延和发展停滞的可能，没风险。
3、另外一点，孩子没上幼儿园那就是一两岁，那假定五岁的时候换房也才三四年，时间有点儿短。就算石榴园能有规划的利好，那四年时间就能实现吗？利好能传导到这小三居吗？这看具体情况吧，如果是房龄新品质高的小区就好说，老小区一般都传导靠后。
仅供参考。
五
Q:
请问，最近贷款利率下来终于决定置换下房子。手里有套团结湖的老破小，卖出去大概300个，加上手里现金再贷款，总预算600出头吧。这次置换，主要两个目的，一是家里有个小孩二年级，想适当考虑下学区；二是住够了小房子也想提高下居住面积。
子弹有限，选来选去目前集中在两个小区：望京的望馨花园和东坝的首开常青藤。两边房子都有总价600出头、90多平的；小升初望馨花园直升陈分（80集团校），常青藤直升北中三分校（北中集团校），自己感觉目前陈分可能稍优于北中三分校；但望馨是01年塔楼户型很一般主要朝西，首开14年小板楼南北通透，从房子本身来看常青藤更好。
现在就很纠结到底选哪个？房子不求增值，但赚钱不易也还想尽量保值，希望未来5到7年跟上大盘（到时小孩初中了可以考虑再换）。从板块看，觉得望京更有产业支撑，东坝饼王地铁开通的预期其实已经兑现了；但您一直说今后房子要回归到居住属性，望京现在主流都是800-1200万的主流户型，望馨这种老塔楼很怕未来没有市场，到时入学人口一少砸手里。请问章哥我该怎么选呢？
A：
1、怎么选，从房子角度肯定是常青藤，从学区角度又首选望馨花园，那就只能看自己更重视哪方面了。
2、从学校讲陈分肯定占优，这不用感觉。望馨花园的小学就是陈分的校区，算学区房，房价中有部分溢价，现在的比例应该不高，估计10%差不多了。常青藤这北中到目前为止还算挂名校，房价中没有溢价，租售比正常，居住的性价比也就正常。
3、到目前为止两边的价格走势都至少不落后大盘。未来的话只是学区溢价的差距，望馨的虽然不高，但毕竟也是客观存在，那就看过了高峰期的政策吧。不过在我看来，如果是注重孩子教育，那以不高的溢价率给孩子找个好学校是比较值的，就算过了高峰期也未必影响太大。
望京这产业的期望值别太高吧，产业区的房子大多两级分化比较明显，老小区不占优。这可以参考更明显的CBD，老小区就是能跟上大盘，更多的利好都被豪宅给拿走了。砸手里不至于，塔楼只是出手时挂牌期长些而已。
4、简单就是这种情况，如果是注重房子和保值的稳妥那就买常青藤，注重学区看望馨。当然这也看孩子的天分和成绩，如果有希望参与点招或择优，那在北中系统更占便宜。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
热门跟贴