广州楼市，又要变天了。
我们了解到，备受争议的户型“超新规”，即将收紧。
阳台占比（住宅套内半开敞空间半计容的比例），将强控不超过20%。
广州已经开会明确了。
认为这是变相降房价，背刺一二手。
后续上线的新地块，很难再通过25%-30%阳台占比，来暴拉得房率。
除非面粉绢麻，核心中的核心，贵中之贵。
已经挂了卖了的不算，出让条件明确了可以就是可以，像面粉厂，绢麻厂，怡新路等等；
出让条件没明确的，之前有地块说可以争取，实际落地会有一些突破，阳台率25%。
比如，海珠某项目，冲年底开盘。
比如，天河某新项目，明年开盘，可能会有60多的高赠送三房。
而这些，以后协调的空间可能都会收紧，就看窗口期能不能谈成了。
这批超130%，甚至是140%得房率的“超新规”产品，即将成为绝唱。
绢麻厂地块挂牌时，对25%的阳台占比，很多人都不当回事，但把时间拉长来看，产品绝对是天河TOP2。
讨论影响之前，我们先做个区分，现在广州市面上的产品，大致可以分为三类：
·新规前产品，阳台（占比15%）、飘窗（60cm）受限，包括早年二手，和23年8月前入市的，占比最大，得房率七八九成；
·新规后产品，阳台（占比20%）、飘窗（80cm）限制放宽，2023年8月之后，得房率100%-120%；
·超新规产品，阳台占比再次突破（20%-30%），今年8月之后，得房率突破130%，仅有部分新地块能享受。
户型代差越来越大。
这样的飞速迭代的过程里，有人欢喜有人愁。
欢喜的是新房买家，同等甚至是更少的预算，可以买到更大的面积，更新的产品。
以招商横沥的林屿境为例：
125平，相当于次新二手180-200平；
110平，相当于次新二手160-180平；
82平，相当于次新二手95-105平。
而且项目地价，相比周边还有明显优势，一定程度上，也会反馈到将来售价上。
愁的，当然就是存量新房+二手了，阵亡率高达99%。
新房业主们哀嚎遍野，房子刚买就过时了；二手业主更不用说，产品落后不止一代，出货更难了，也可能加速价格下跌。
更大的影响，还是在预期上。
得房率一松再松，是很影响买家和开发商心态的。
虽然从实际使用的角度来看，高实用率，未必能与实用划上等号，但无论是在楼市还是地市，这个噱头，对于房企/买家决策，都会产生重要影响。
在意的不是我也没有，而是别人有的我没有。
1）等等党越来越多。
一些不是有迫切购房需求的买家，观望情绪会更浓厚，谁知道下一个会不会更好，会不会“买一送一”；
今天的新房买家，就是明天的二手业主，都怕被背刺。
2）开发商动力不足。
一是之前拿的地，一旦附近杀出了超新规产品，如果不能争取同等条件，可能就不想开发了。
引发重新收储，也就是退地的意愿。
横沥招商出来后，隔壁绿城的新地块本来想开工的，一看打不过，又决定躺平了。
二是新地块，如果没捆绑新规，又不是靓到无法拒绝的，那就下次一定吧。
像南沙，为什么能数次突破阳台占比，表面上看是有自己的决策权限，但本质还是为了吸引房企。
此时按下暂停键，不失为一个好的选择。
释放出的信号是：
别等了，得房率到头了，不会随便再铺开再升级了，该买房买房，该拿地拿地。
面粉厂30%，就到顶了。
以后即使要放，也只有同级别的高品质住宅了。
25%，也会谨慎谨慎再谨慎。
有点像之前的房贷利率，创下2.85%的历史记录后，又慢慢收紧了，重回3字头。
对于买家来说，也不是坏事。
即使以后的新项目，都按照去年11月的新规，也就是《广州市建筑工程容积率计算办法》来做，产品得房率也已经很高了。
普遍100%以上，高的可以到120%，完全够用，秒杀市面上绝大多数二手。
阳台占比这玩意，高了固然好，但不是越高越好，有个度在，过犹不及。
实际操作层面，有的“超新规”地块，是没把25%/30%用尽的，一味做大阳台，只会牺牲买家实际的居住体验。
空间观感上的大，和实用性，本来就不能直接划上等号。
而对于卡在政策收紧前的10个新地块而言，就是喜从天降了，这优势就是人无我有，以前项目的摁在地上打，以后的项目也只能靠边站。
刨去3块安置房，对应的就是7个新盘，囊括刚需-刚改-改善-顶豪。
目前，速度快的，已经要开卖了，都是主做小面积产品。
像白云怡新路的越秀云悦，从拿地到预售仅用时64天，刷新了广州纪录。
项目首开推售3栋88、105平两个户型，约105套房源，去化100%，成为今年广州首个“日光盘”。
在超新规的加持下，88平小户型，对比市面竞品，能做到更大的主卧、更长的景观阳台、更阔的开间面积。
尤其是，接近5米的客厅空间，把它当做大三房来用的话，开间宽度已经可以媲美以前的140平豪宅了。
搭配地段，全能学铁商，低密，还是很抢手的。
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