本文约1600字，阅读时间约5分钟，可点击上面“耳机”图标收听音频
近期深圳豪宅天然气爆炸，给高层住户敲响了警钟，虽然这是极低概率事件，但从趋势来看，高层、超高层住宅的潜在问题，会越来越被重视。
宁波一直以来的住宅都不算高，容积率超过2.5的不多，和同类大城市动辄3.0以上的容积率相比，显得宜居多了。
且最近两年宁波“降容、降高”的趋势更加明显，特别是改善型楼盘，很多都做到了18层以下，相比前些年20层以上为主，有了明显降低。
为什么人心思“矮”？这是因为高层具有一些难以克服的毛病。
在短缺时代，多造房子，造高房子，是各方的共识。特别是实施招拍挂后，由于地价与容积率正相关，一块地的容积率越高，卖的钱就越多，这也促使地方大力提高容积率。
容积率高了，高楼就多了，典型的例子如贵阳的花果园板块，这里密密麻麻都是100米甚至更高的高楼，蔚为壮观。
老司机曾几次去过花果园，从外面看，如此多的高楼，感觉贵阳城市非常发达，但进了停车场，特别是进了电梯，就能明显感觉到这种超高层带来的问题。
一幢楼40层+，电梯上下运行一趟用时非常久，各个楼层的住户又非常庞杂：有自住的，有租房的，有民宿，有办公的，还有培训机构，加上宠物、大包小包，拥挤不堪，还层层停留，每次乘电梯我都甚为担心：
这电梯会不会坏了。
对比之下，宁波的住宅的舒适性高多了。
高层住宅日常的困境就是垂直交通拥堵、费时，如果电梯维护不力，则更加闹心。现在大部分高层住宅的寿命还不到20年，电梯问题还没有集中爆发，随着寿命日益缩短，电梯带来的困扰将会更加突出。
高层住宅带来的致命威胁则是消防，普通消防能覆盖的高度一般不超过15层，更高的云梯则需要更大的场地，一般消防站也没有配备。对于高层来说，楼内的消防至关重要，这非常考验开发商和物业的良心。
很多时候，高层的消防水压是不达标的，有些甚至没有水。
火灾本身是一个极低概率事件，远不如电梯困境来得常见，但同样会因为楼龄变老而更为突出，设施设备老化是一方面，楼内住户的变化是另一方面。
有些高楼，随着原业主逐渐搬走，更多的用来出租，而租户的素质参差不齐，隐患会随之而成倍增加。
除了电梯和消防，高层住宅还无可避免的面临其它设施设备老化的问题，如水泵、强弱电、上下水等。
年限越久，问题就会越多，维修次数和时间就会越长；楼幢越高，维修难度越大；住户越多，维修频率越高；业主越多，协调难度越大——最终对居住品质的影响，会体现出乘数效应。
老化对房产的价值影响，更多的是在心理层面，即便现在没出问题，在二手房交易时，还是会体现在价格中。
楼幢越高，层数越多，同小区、同同楼幢的住户也越多，二手房的竞品也越多，这也是影响二手房价格重要因素。
这些因素的共同作用下，高层豪宅的保值率远不如别墅，宁波超过25年的老住宅中，独栋的价格仍然可卖到5万+，而同期的高层没有一个能达到3万。
衡量房子的保值能力有一个重要的维度，即住宅的“独立性”，在同样的条件下，独立性越高的住宅，未来的保值功能应该越好。
什么是住宅的独立性？即受邻居的影响越小，独立性就越好。如一梯一户好于一梯两户；一层一户好于一层两户；一幢楼内的住户越少，其独立性越高。
所以住宅保值的终极形态是独栋，这是毋庸置疑的，再好的高层都比不上。
随着市区容积率的调低，别墅产品将会重出江湖，独栋可能很难，但双拼已经出现了（江万·玖洲），联排、叠墅类产品则会更多的出现，如明湖A5地块，高层豪宅一统天下的局面，将会被打破。
或许，洋房（11层及以下）、真洋房（5层及以下）、别墅类产品，会逐渐成为高端住宅的主流。
最后，如果是改善型购房，无论买新房还是二手房，都可以找我们，这是老司机最擅长的领域。老司机专家团，专业认知远超普通中介，可确保每个客户不买错、不买贵、不踩坑，如有需要请扫下面二维码加老司机微信。
—老司机服务类目—
| | |
近期优选文章
热门跟贴