大家好，我是上个月刚从日本回到国内的阿拉蕾。
在日本留学工作生活十几年，有在关西和关东两边居住工作和生活的经验，除了会讲标准的日语之外，大阪话、和歌山话和关西话我也各个都能讲，和日本本地老爷爷老奶奶交流无障碍。
日本武藏野大学硕士毕业，曾任职过世界20强企业、东京的电视台等。拥有日本永驻以及10年日本房地产的就职经验（在职公司皆为日本人开的房地产公司）。有租赁和房地产投资的销售经验，也有日本房地产公司国际课从事过翻译以及法人对接业务的经验。之前在日本主要给日本的公务员以及上班族等做投资房地产的资产配置。
我开设了《阿拉蕾看日本》栏目，持续为大家分享关于日本的一切，生活、房产、投资等，感兴趣的朋友进群，和阿拉蕾一起聊聊日本。
日本不动产研究协所发布的，截止到2024年四月为止的房价调查表，颠覆了我做这么多年日本房地产的认知。
因为在很多方面，上面的指数都是大阪超越了东京！
要知道即使日本泡沫经济破裂之后，经济和房价一再下行，东京依旧是日本房地产的大佬，头一把交椅。
什么时候大阪竟然想要让东京退位让贤之势？（虽然还没超越，也没这么快能超越）
Why？
这个调查表的内容是“日本不动产研究所”的，所以数据肯定是真实的。但是却大大超越了我曾经对日本房地产的认知。
首先在写字楼（office）的价格指数变动率比较上，东京是0.6%,大阪是2.1%。
很明显在2023.10月的这个阶段，大阪的变动率是东京的3倍都多，接近4倍。这个涨幅非常优秀！
我们再来看公寓市场。
在2023年10月的阶段东京的公寓房价指数变动率是1.2%，大阪是2.7%，是东京的2倍多。到2024年4月，东京和大阪的公寓房价指数变动率又都是1.5%，势均力敌。
紧接着我们再来看看大阪和东京的租金方面的涨幅。
首先是在办公室（オフィス）方面。
左边是东京房价指数和房租指数的对比图。
右边为大阪房价指数和房租指数的对比图。
可以发现，大阪的办公室价格一路飙升，租赁指数是持平的。而东京是办公室价格略有增长，租赁价格却是在下降的。
然后我们再来看看东京和大阪的公寓的价格指数和房租指数的对比图。
从上图可以看出，东京公寓的价格指数和租赁价格指数稳中有升，而大阪公寓的价格指数和租赁价格指数从2022年4月起突然开始暴涨。
即使是大阪2018年申博成功之后，虽然也是稳中有升，但升一点回调一点。跟东京申奥成功之后的暴涨，不可同日而语。
夸张点说就是真龙和蛟龙的区别。真龙一直高高在上，蛟龙却大部分时间在水中扑腾。但你不要忘了蛟龙虽非龙，但遇到天时地利也是能一飞冲天的。
相信在前面两篇文章中——
我已经非常细致的讲解了为何大阪的房地产会飞腾而起，以及如果要买大阪的话应该买哪些地方。
那大阪 房子究竟现在是有多香呢？
下面是一段我与我的一个客户的对话：
我这位客人今年购买了大阪的某塔楼，3月正式过了户，现在是12月，不到一年时间，他所购买的塔楼根据市场价来看，已经差不多涨了将近1000万！
是不是很香？
完全不亚于在东京购买一个核心地区塔楼的涨幅！
客户购买的是本町附近1LDK的塔楼，放在东京差不多可以算港区核心部位的塔楼了。
那么我们来看看东京的塔楼价格如何呢。
第一个田町和车站的话，靠近港区边缘了。
港区核心部位的话，白金高轮可以算。
上面的楼，从低到高排了顺序。
可以看出最便宜的一套白金高轮是20500万日元，已经超过了2亿日元，那就等于超过1000万RMB了。
我花1000万+RMB可以获得多少的回报率呢？
你能猜的到回报率是多少么？
它的净收益只有1.75%，低到可怜！
是不是震惊到你了？可是东京已经不知道涨了多少波，并且东京的房价还在持续上涨中。
如果你想要在东京买一个好地段，特别是港区，中央区，千代田区等，那么租售比几乎已经无法期待了，可以忽略不计了，你所能期待的也就是塔楼未来的涨幅。
东京的房价持续走高的另一面是泡沫越来越大，未来如何，风险如何？
反正我是不敢轻易评估的。
顺便说一下，差不多现在东京核心部位的新塔楼的租售比都在1%—2.5%之间。就算再怎么捡漏也，新房和次新房超过3%的几乎是绝种了！
那我们再来看看现在的大阪如何？
5580万日元就可以买一个2024年一月的新塔楼，1LDK？
甚至它的净收益可以达到3.16%！
你花1000多万人民币买个东京的塔楼收益回报率是一点多，但你花个300万左右买个大阪的塔楼，仍旧可以找到净收益超过3%的物件。
而他们的涨幅，从不动产研究协会的报告可以看出，几乎是差不多的，虽然2023年大阪的涨幅高于东京，但是在2024年几乎是持平的状态！
你就说香不香嘛？
如果你还不相信我说的！认为我只是在洗脑你放弃东京买大阪？！
那我们再来看看小单间价格上的变化。
上图是港区的核心地区次新的小单间1R和1K的价格。
从图上可以看出白金高轮站当前最便宜的一个1R的价格是7000万，那么它的净收益又如何呢？
阿拉蕾打开图纸看了一眼，算了算，竟然只有1.32%。
从图上可一看出大阪核心区目前市面上出现的物件，虽然房龄和东京相近，但是面积比东京港区的要小一些，但是差不多都是2千万日元，也就是100万RMB上下的物件，让普通的投资客也非常好出手的亲民价。
我们来看看净收益吧。抽个新一点的楼蓝色圈出来的天满桥车站1905万日元的小单间来看看，它的净收益是3.25%的净收益。依旧可以超过3%。
是不是价格香，租售比也香？
这也就是我个人为啥会回了一次日本，住了半个月东京，住了一个月大阪后，突然像魔怔了一样从最初的东京东京我爱你，变成了大阪大阪你真好，你是我的心头好了！
开个玩笑，不过阿拉蕾没有那么动辄几千万RMB的投资预算，所以在房价和租售比上，我觉得我自己作为投资客，甚至大部分客户，应该都是目前投资大阪的性价比最高。
当然，如果资金实力允许，作为对冲资产，作为家庭分散配置资产，东京优质大件资产确实是最优选之一。
最后给大家分享个我们大阪社长的在大阪买房的亲身经历。
梅田二期出的时候，她告诉我她也去售楼处抽签了，和他一起的5组客人里，除了她是中国人以外，其余4组都是日本人。当中有还有从东京过来的夫妇。
她是这么告诉我的“不要以为日本人都是贷款买房，这次的梅田二期和我一起的4组日本人客户，都是现金买。没人贷款。他们该拿现金的时候其实还是有现金的！”
那为什么大家都拿现金买梅田二期的塔楼呀，原因很简单，买到就是赚到啊！而且能够让你躺平很多年的赚到！
不过这个故事的结果是我们社长没有抽到那个塔楼，所以她与一夜暴富擦肩而过了。
希望她看到我把她的这段经历分享出来后不会打我，哈哈哈……
不过真的现在大阪的房价是一天还比一天高 ，要买就早点买，总没错的，现在你绝对是永远等不到一天还比一天低的价格！
还有汇率，这几天一直在往上涨，感觉开始回升了！ 不知道明年汇率会怎样！
所以大家抓紧窗口期，且行且珍惜的买买买吧！
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