“买房看规划已经是个伪命题了。”
不知道大家认不认同上面这句话。
最近浦东新杨思拍出了地王，我们也实地调研并作了文章解读，不少读者在评论区留言，表达了类似的想法。
那么，现在上海买房，到底还要不要看规划？
不看的话，看什么？看的话，规划的权重又占几分？
大量的规划可能难以落地
上海买房，规划曾经是必须考虑的一个因素。
然而，如今越来越多人开始质疑所谓的“规划”了。
因为存量博弈的时代，规划落地变得越来越难。
在上海看规划买房，大概可以分为这么三个阶段：
1）最有效果的是在2005 年到 2015 年这十年。
那个时代，规划可以说是买房的“圣经”。
跟着规划走，闭着眼睛买房子都能赚钱。
当年上海的一些新兴区域，只要规划里有地铁、有商业，房子根本不愁卖，而且价格蹭蹭往上涨。
比如新上海人持续流入、规划落地给力的浦东和闵行，就是投资客们主要关注的片区。
浦东和闵行的楼盘的平均涨幅，也超过了徐汇、静安、卢湾、黄浦、长宁这几个浦西核心区。
2）后面到了2015 - 2020 年，规划的作用就有点弱化了，但还是有一定的参考价值。
3）而在2020 年之后，规划在买房这件事里的分量就大打折扣了，更多时候甚至可以说是个“大坑”。
原因很简单，上海人口增长慢下来了。
以前规划能落地，是因为有大量的人口涌入，带动消费，支撑起那些新建的商场、写字楼。
但现在不一样了，虽然上海2500万的人口上限很久没提了，但人口增速放缓是不争的事实。
没有大量的人口导入，大量规划都会沦为空中楼阁，或者就是落地时间久远漫长，遥遥无期。
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规划依然有用
不过，话说回来，就算规划黄了，落不了地，也不会让周边房价暴跌。
楼市说到底还是供求关系在起作用。
有个规划的概念炒着，总比那些啥概念都没有的地方要强。
看看宝山南大，口号喊了这么多年了，什么动静都没有，发展速度那叫一个慢。
可房价却一直往上走，不就是因为包含一个规划预期吗？
我们盘一盘， 上海近十年里，把规划从纸上落地到现实的地段屈指可数， 前滩算是一个。
前滩能成功，其实也是天时地利人和缺一不可。
1）首先，前滩赶上了好时候，在 2010 年到 2020 年人口导入的末班车时期启动了开发。
2）而且在当时的浦东金色中环一带，也没有什么强劲的对手，前滩是独苗。
3）再加上浦东可是下了血本，全力支持，要啥给啥。
学校一家接一家地建，华二，惠灵顿；
地铁也通得很及时，6/8/11三条地铁；
顶流商场太古里也搞来了，基础设施打造得十分完善。
天时地利人和都占全了，想不成功都难。
对比对岸的徐汇滨江，概念炒得热火朝天，房价也水涨船高，但真要说落地的实际成果，比前滩还是逊色不少，
除了一些江边的景观打造得还不错，在产业引进、商业落地这些方面，和前滩 完全不能比。
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规划很多时候是拿来卖房用的
“规划规划，墙上挂挂，都是鬼话。”
楼市里，最喜欢讲规划的其实是开发商。
开发商拿一块地，只要有个规划的影子，立马就把规划的预期价值全算到房价里，让买房人买单。
比如说这次的新杨思地王，大概率不及预期。
有的地方规划了一个高科技园区，开发商就借这个噱头把周边房价提高了好几成。
园区什么时候能建成，建成了能带来多少就业机会，能带动多少消费，这些都是未知数。
相对开发商来说，二手房房东就比较实在。
他们不会因为一个虚无缥缈的规划就把房价抬得离谱，更多是根据周边供求关系来定价。
其实规划也分能级：市级规划，区级规划，国家级规划。
大家要想跟着规划买房，建议至少要看市级以上规划。
另外可以关注地铁轨交的落地程度，沉默成本会确保操盘手后续的继续投入。
现在上海市区郊区这么多规划：
1）东外滩，还有点盼头，因为很多互联网巨头已经迁入；
2）张江的双子塔，也颇有希望，张江本身底子就很厚；
其他地方，就不好说了：
要么预期已经被透支，要么纯粹就是画大饼，前途渺茫。
当年爆炒的临港，可埋了不少人。
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买房规划权重要放低
综上，现在上海买房，规划的权重要放低，买房人应该更多关注房子的品质，和周边的存量配套。
品质包含外立面，公区环境，户型等等。
1）外立面的质量和美观度，是房子的“面子”。
如果外墙老是掉皮、渗水，看着就闹心，房价也大打折扣。
外立面最好的是干挂石材，铝板，其次真石漆，最差的是涂料外立面。
2）户型也很重要，一个好的户型，空间利用率高，采光通风好，住着才舒服。
3）还有小区的公区，会所，车库什么的。
上海不少小区，虽然周边规划虽然不咋地，但房子品质过硬，房价照样能挺住。
比如普陀光新板块的宝华城市之星，周边的环境并不那么理想，规划也没啥亮点，但是房子好得很。
从建筑材料到内部装修，每一个细节都处理得很好，房价一直很坚挺。
另外长宁的西郊紫薇花园，仙霞路板块，周边也没有什么特别高大上的规划，都是老房子。
但是房子本身品质高，小区环境优美，物业服务周到，价格就稳稳地停在 15 万左右。
再说说存量配套，上海很多核心老地段的商品房虽然年头长了，但是保养得还不错的。
这些地方地段好，交通方便，周边的学校、医院、商场都是现成的，生活便捷。
不像有些新开发的地方，就靠着一个规划把房价炒得老高，可实际上周边啥都 没有。
比如前滩南吧，房价已经12 万，但看看周围，啥配套设施都没有。
同样的预算，不如去老静安看看。
房价可能还更实惠一些，配套更是成熟。
以后买房啊，就得关注这两类。
一类就是品质超高的房子，像宝华城市之星、新湖明珠城这些项目。
这些房子在品质上那是下足了功夫，和新房比起来一点也不逊色，甚至更胜一筹。
这样的房子，住着舒心，也更加保值增值。
另一类就是那些核心地段的大龄商品房，但价格已经跌到合理区间的。这些房子地段优势明显，经过了市场的考验，价格也已经调整到位了。
买这样的房子，既可以享受核心地段的便捷生活，又不用担心买在高位站岗。
上海楼市在不断变化，买房的思路也得跟着变。
不要单纯再被那些虚头巴脑的规划牵着鼻子走，也得实实在在地关注房子本身的品质和周边的配套，这样才能买到真正适合自己的房子。
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