北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们夫妻是东城的集体户，在丰台中轴路合义小区有一套房，2017年高点买的现在损失惨重。目前单位催促迁走户口，而且不准孩子落户在集体户。可我们实在不想把户口迁到这套房上，在犹豫是否索性卖掉这套鸡肋的房子！
当然我们也想过置换，但当时买这套房时已经是六个钱包了，这几年没多少积蓄，卖掉的话再添钱也只能买300万出头的。而且因为已经用过公积金，所以贷款压力也有点大。您觉得怎么做合适？
A：
1、单位不准孩子落户在集体户，那假如你们卖掉了这套房，单位就能同意孩子落户吗？我建议还是先问清楚吧。我听说有的单位是只要家庭名下有过房产交易记录，那就不接收孩子的落户。甚至有的单位都不管是否买过房，就是不配合办手续。所以问清楚比较好，免的房子卖了也落不上集体户。
2、我觉得卖不卖的没什么必要。因为合义虽然地段儿不算多强，以战略空白区的定位来说，肯定是不会有什么规划，也不会增加产业和大型配套。但是也没有利空啊，不至于单独的再次走弱。那卖不卖的就意义不大了，毕竟税费就不少钱，就算换到别的板块，哪儿那么好就能把税费给挣回来啊？
而且主要是300万的预算不高，很难买到投资房，都是自住为主的。那既然现在这套房没提居住的毛病，就应该能满足自住。也就是换了既不算投资，也未必能提升居住体验，为什么要换？
3、总之我觉得先问清单位落户的政策，然后能不换就先不换。孩子是刚出生是吗？那离用的上学区房还至少五年呢，没必要着急。现在这预算买不到合适的学区房，就算能买到也是占坑儿的，溢价正高的时候，没必要，不如等孩子上学前一并解决，到时候或许选择能更多。户口落在哪儿其实也没什么，只要有房就随时能迁。
仅供参考。
二
Q:
请问，如果我老家的房子暂时不卖，只拿通州的这套置换行不行？毕竟父母暂时还不会到北京，而且感觉北京的投靠政策很有可能收紧。
但如果只卖通州这套我就得贷款了，当然我感觉目前货币放水，不动产价格上涨的预期很大，您的看法如何？当然我也不想负债太多，目前年收入40万（两人税后），稳妥起见只想贷款在200万之内，月供不超1万为上限。
A：
1、我的建议也是先不卖老家房子啊，因为按您的说法是老人来过北京，但住不惯，那能保证再来北京就住的惯吗？如果还是不习惯，而老家的房子又卖掉了，到时候会不会进退两难啊？所以要是我就先留着了，确定老人愿意留在北京，那再踏踏实实的卖房。
今年的投靠政策已经收紧，无论是哪种形式的反正都名额有限。但具体的我不知道，只听说指标少+排队时间长。或者这么说吧，北京对老人的福利相对高，但地主家也没有余粮，只有经济好转之后或许才会放宽。所以先留着退路吧，万一短期办不下来呢。
2、就算央行不放水也是该贷款就贷呗，现代经济社会能用上金融手段就尽量，确保债务安全就行。现在货币放水是肯定的，中央刚开的会，自2009年之后重提“适度宽松”。那钱多了，在商品不能快速增加的情况下就有东西要涨价了呗，不动产价格至少不跌吧。
3、贷款和还贷的金额看自家情况，还是这话，能确保安全就行。
仅供参考。
三
Q:
请问，我看您对北京的别墅似乎不看好，那请问周边的如何？比如八达岭孔雀城的联排，价格低，保值性会不会比北京更强一些？当然我主要是为了居住，因为就算延迟退休也最多还有七八年就该退了，目前妻子已经退了，所以在为养老做准备。
另外您有推荐的养老地产吗？希望是300万左右带院子的，最好面积越大越好，保值不强求，只要不落后大盘就行。
A：
1、房子是用来住的，我看好别墅的居住体验，但这种产品在投资角度不占优。周边环京也差不多，或者说在我看到的城市中，到目前为止只有上海（包括周边）和深圳厦门等地的别墅中，有部分豪宅的升值不错。其他地方我看到的都普通，尤其是北方，极少有能跟上普宅大盘的。
2、八达岭孔雀城，挺好的小区，自住为主吧，其他的期望值别太高。
3、养老地产都得看自己的喜好，都是自住为主的，这我不好推荐，不熟。
4、不落后大盘，这要求偏高了，很难做到。既然这样还不如租一套呢，或者说拿这笔钱买在北京成熟地段的普宅，然后拿租金换租不就得了。
仅供参考。
四
Q:
请问，我在北京已经七年了，有购房资格，目前有70多万，月供能支撑1万左右，想买套小两居自住兼顾投资，当然是以城六区之外的为主了，有加分落户的需求。请问您推荐哪里？房山的****新房合适吗？如果不合适的话您觉得附近除老破小之外哪个小区合适？
A：
1、70万，留出10万当税费备用金，剩60万。1万月供对应200万左右贷款，买260万左右的房子。小两居怎么也得70多平，每平单价3.5万之内。
这不好买到投资房，基本就是自住为主的。因为这单价必定是比较偏远的，升值不太强或者是板块价值不太高，否则也不会这价格。所以期望值别太高吧，房子是用来住的，还是先多考虑自住为好。
2、积分落户好办，郊区都行。
3、我好像推荐不了什么，自住为主的得看自己的感受。这新房自住很合适，但不算投资房，没地铁的板块投资性都不强。当然这也看价格吧，如果折扣打的很多那也行。
4、除老破小之外，3.5万，没什么合适的。我帮不上忙，还是先看通勤情况和自住角度吧。
仅供参考。
五
Q:
请帮忙分析一下，我工作在马家堡，现在房子在回龙观，不方便。但如果换房的话因为马家堡的价格高，我得添100w首付和100w的按揭，有意义吗？另外我本来是想再攒几年的钱给孩子预备一套的，这要买了的话将来有可能还得卖大换成两小，是不是更没意义了？
A：
1、回龙观换到马家堡，自住角度肯定有意义，投资角度的意义不太大。因为两边如果都是同等的房子，那价格走势就应该差不多，换不换的都行。或者说愿意支付置换税费就换，房子是用来住的，满足居住需求最重要。
不过现在回龙观的这套价值多少啊？或者这么说吧，如果这增加的200万，能达到现有房产价值的30%，那在理论上是可以对冲税费成本的，从投资角度那就换吧。当然这只是个计算模型，具体看自家的情况。
2、将来给孩子预备一套或卖大换两小，那这就看孩子多大呗，或者说是哪年给准备。时间短就甭折腾了，十年八年之后的就先解决眼下的居住问题吧。
仅供参考。
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