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功德寺地块开发商绿城/越秀&华润

物业公司:越秀

宗地位置:海淀西北五环外,马连洼北路和后厂村路之间,中关村软件园南侧250米。(叫功德寺地块项目,是因为该地块属于功德寺回迁安置项目的资金平衡用地,实际位置和所谓功德寺或功德寺桥无关)

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产品类型:10层精装洋房

西侧地块:约137-175-210-250

东侧地块:约97-106-137

立面材质:石材铝板玻璃幕墙

销售单价:10.5万左右

产品总价:1000-2800万

最低首付15%(二套20%)

首套利率3.15%,二套利率3.55%

交付标准:精装交付

交房时间:约2027年中旬前后

适合人群:海淀互联网、学府高校、尖端科研所、政商等三高人群(高学历、高净值、高收入)

【土拍拿地】

2024年11月5号土拍,绿城和越秀分别拿下海淀功德寺地块,后越秀通过入股绿城形成两个地块的联合开发局面。

期间华润打算参与入股越秀002地块,但随着隔壁朱房村地块挂牌,华润放弃,准备把精力和资金留到朱房。

绿城51.75亿,溢价15%拿下001地块,楼面价7.11万;

越秀63.825亿,溢价15%拿下002地块,楼面价7.16万;

两块地,东西并排,中间隔一条路,基本属性一致,容积率2.1,限高30米,指导价10.5万。

合计占地7.7万平米,供应建筑面积16.20万平米,约1000-1200套房。

宏观位置:北邻中关村软件园众多互联网大厂总部;清华北大农大北体等海淀各大知名高校环抱;南邻圆明园颐和园。

局部小环境:地势三面绿化环绕,树村公园向南连通清河之洲和圆明园。向西可对望百望山。

【大家比较关注的问题归纳】

西北侧高压线

住建委多规合一文件中,二/6条,明确由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。2026年底前完成入地工作。以下为规自委文件原文截图:

学区

学区归属上地:项目所在位置属于海淀上地街道,归属上地学区,属于海淀学区的第一梯队。

新建101集团校:项目所在片区,项目的东南侧由101中学承建一所12年一贯制学校(小学到高中),该校规划建设为72个班级的十二年制学校,并计划增设9个班级的幼儿园。项目占地面积50900㎡,总建筑面积56920.24㎡,包括地上建筑面积40720㎡和地下建筑面积16568㎡。容积率为0.8,绿地率为30%,建筑高度为21.8m。此外,学校还规划建设了91间宿舍。

上地学区优势:小升初无坑校,未来有101承建的新学校,101集团校扶持力度大。

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最后的倒挂:销售指导价价10.5万,这是北京最后一个有指导价的价格到挂项目。

项目目前周边老小区,不带学区的都八九万,带学区都在12-14,同品质次新10-18万不等。

未来树村和朱房地块为不限价住宅,无指导价,目测价格12+

无折扣:对比海淀北部其他区域,上地区域地段产品优势明显,可能会有开盘既售罄局面出现。所以预测无折扣。

交房收益20%起步:对比周边同品质次新价格,即便交房时房价不涨,合理市场房价应该在12.5-14之间,保守溢价20%起。

地铁

距离最近的地铁是,北侧建设中的13B 软件园站 距离项目约1.5公里。

安置房

南侧功德寺安置房万德嘉园,共18栋楼,2700多户。

横向竞品对比

优劣势对比

面积段与价格对比

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时间节点

售楼处:2025年1月底

样板间:2025年2月份

排 卡:2025年2月初

开 盘:2025年3月底4月初

交 房:2027年中旬