北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，如果以天安门为中心，那燕郊和昌平南邵的距离是差不多的，都是50公里左右。那为什么昌平的房间要3.6万多，而燕郊的才仅仅是昌平一半1.8万？难道真的是地铁的原因吗？那如果燕郊的地铁通车了，房价有没有可能涨到昌平的程度？就算不到现在的3万多，是不是也应该大幅上涨啊？
A：
1、先讲一句，房产的价值由地段儿决定，这句话都知道吧？但是，地段儿的价值未必由房价来体现，因为房子是天然具备投资性，所以房价中就可能有泡沫，有炒作的成分，暴涨暴跌的可能性都有。
那能真正能体现地段儿价值的什么？是“房租”，普宅的房租，因为这是纯粹的消费，几乎没有炒作的可能，真实的反映了市场供需+消费者对这地段儿的认可程度。
2、那既然您不理解南邵的房价为什么比燕郊高，那就比较一下两边的房租吧。都以90平小三居当标准吧，南邵一带应该是5/6000块钱，以平均5500计算是每平米每月60块钱。
再看燕郊的，90平小三居多少钱？我还真不太清楚，但一般应该不超2000吧？或者说大多数的租金在2750块钱以下，每月每平达不到30块钱。那既然房租是达不到南邵的一半，房价也就很难达到一半呗。
所以判断一座城市的楼市的真实价值，必须看二手房市场，而判断某板块的房产价值，必须看普宅房租，这才能体现出城市、板块与配套的价值。
3、也不光是地铁的原因，这只是其中一个因素。板块价值的构成除了交通之外，还有产业和教育，这才是影响房价的更重要因素。
4、燕郊通地铁之后有可能提升房租，但前提得是房子别再大量开发，否则多出的房源又会拉低租金，那房价还是涨不上去。毕竟决定商品价格的最重要因素是“供需关系”。
南邵或昌平老城区附近有多少人口和房子我不知道，但燕郊是70多万常住人口，房子40万套左右，约2人一套房。北京则是2200万常住人口，房子不到800万套，不到3人一套房。也就是说，燕郊的人均房子数量远超北京，肯定也远超昌平。
再一点，我刚看了一下贝壳，显示燕郊挂牌房源是2.7万套，均价1.3万。而昌平是9563套，均价3.7万。那燕郊是70多万人，昌平可有200多万人，三倍于燕郊，而出售房源却是燕郊的三分之一。这说明什么？只能说明燕郊的房子还是供应量很大呗，就算通了地铁也不太好快速吸引到那么多买房人和租客，未必能涨多高，涨了也未必能坚持住。
5、总之房价不是由地铁这单项因素决定的，通了地铁也未必涨幅多大，期望值别太高，也别太着急。
仅供参考。
二
Q:
请问，我看您文章说中关村也有300甚至200多万的学区房，请问这种房的投资性如何？如果我买了之后不占用学位，三年后出手，您预计收益率能有多少？
A：
1、这种房不是随时都有的，得等着出房，一年也出不了几套。
投资性怎么说呢，在入学高峰期的投资性就很强，过了高峰期就减弱很多了。而这会儿算是高峰的尾部，明年之后就是入学人数的拐点了。之后得看政策，有鼓励政策还行，没有的话就风险较大了。
2、主要是这种房的居住体验都很差，面积也很小，大多数还是带硬伤的。而房子是用来住的，在上学功能减弱之后，这种房还有什么优势啊？
而且这会儿既然是高峰期，那学区溢价就很高，基本都在40%或以上。在风口上的时候能跟着起飞，甚至是劣币驱逐良币，但风口过去就得看运气了。
3、三年后的收益率，如果大盘保持横盘，那到时候最好成绩有可能不赔，但租金要少收40%左右。
或者这么说吧，房价中的基础部分大概率能跟随大盘，但溢价部分谁也不敢保证，风险较大。所以一般不建议这会儿去炒学区房，所有炒房客两年前就撤出了，何必在最后的高峰期接盘呢？赢了不多赚，输了则更惨，实在犯不上的。
仅供参考。
三
Q:
请问，我现在也是在门头沟的华润住，两居350万，婚房。现在是孩子明年上学，有必要换房到海淀或西城吗？如果换的话将降低居住环境，也就买个老破小的两居。而且我本身是西城搬出来的，我小时候的学校很好，但我学习也一般，所以我不太认可学校的作用有多大，关键还是看是不是读书的材料。
但是现在周边的亲戚同事都是说学区房和学校鸡娃的事，弄的孩子他妈也跟打鸡血似的要换。另外是我也想换到石景山京源一带，这样能兼顾上学和上班的交通，但是都说这么换的意义不大，白花好多钱。
A：
1、是否换到海淀西城只能看家长的想法，外人不敢建议。尤其是既然父母已经有过经验，那就更不用听别人的了。
2、学校的作用只是一部分而已，是要素之一，确实不起决定作用。打个比方这就相当于让郭敬明去国家队打篮球，多好的教练都没用。不过如果遇到好教练+刻苦训练，那肯定比潘长江打的好。
反正学习这事儿是多方的因素，尤其是鸡娃，除了学校的氛围之外，孩子的天分和努力+妈妈的信息和陪伴+爸爸的资金支持，缺一不可才有可能取得好成绩。
3、总之是否换学区房还是自己决定吧，外人不好说什么。京源典型的学区房是融景城，优势是学区溢价低，也就是没降低多少居住的性价比，在学区房中算相对兼顾的。但这还是看自己的意愿吧。
仅供参考。
四
Q:
请问，我刚参加工作一年，明年能落户，所以想在明年年底前买房。但因为北京房价高，而我对居住的品质也比较高，那在家里只能提供仅仅100万首付的情况下，是不是应该再等几年？
预计五年后能再增加至少100万的首付，月供也应该在两万，这样能买到更好的房子，而且也把金融贷款的资格充分利用了，主要是公积金方面。如果明年买，我目前看好的板块是望京、朝青和四惠，以350万总价能推荐那些小区？
A：
1、对品质的要求高，那如果对地段和配套的要求也高就等几年呗。否则百万首付一般都只能买在郊区，很难做到兼顾。
2、五年后能增加百万首付，月供也能到2万，还能落户，这单位不错啊，搞金融的？那这做两手准备吧，关注楼市行情和政策，如果没有明确上涨的趋势就等几年，有的话就最好先上车再说。反正收入高，那只要第一次不被甩下，之后就怎么都不会落后。
3、推荐房子找当地中介吧，只有他们能匹配房源。而且这至少是一年后买房呢，明年夏天再看房都不晚。
仅供参考。
五
Q:
请问，之前看您聊过华业玫瑰郡这个小区，为什么这个小区是商品房小区，但是土地使用年限为50年？您觉得目前这个小区均价多少合适？
A：
1、华业玫瑰郡，八里庄的这个？如果是这个，那就是70年的产权啊，正常的住宅用地，我没听说50年产权的事儿。
2、“商品房”本来是个笼统的大概念，意思是可以直接交易而已，区别于“保障房”和“公房”，那些等需要审核购房者身份且二次交易时需要缴纳综合地价款。
商品房不仅包括普宅，也包含商铺写字楼，甚至是地下室和车位，只要能直接过户的房产都叫商品房。所以大众的商品房概念只不过是俗称，并不正规。
打个比方这就相当于“大学生”，其实是包括本科和大专的，只不过人们习惯上给分开了，但较真儿的话并不标准。
3、均价多少合适？这没有标准，如果按照初始价格那应该至少9万多以上，毕竟当年很受追捧。但如果按照公寓类大盘7万多都不算低，因为这种小区要放在其他板块多数都走弱了。也就是说这种产品在北京来说不算太受追捧，但东四环外这地段儿比较合适，撑住了价格。
现在多少钱我都不知道，存在即合理，只要是市场价就都合适。让当地中介给算算租售比吧，7/800左右的都算合理。
仅供参考。
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