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随着澳洲春季拍卖季今天落下帷幕，2024年澳洲房市也完美收官！
每周的拍卖大战、新房源涌现，以及竞拍中可能的欣喜或失望，似乎成为了澳洲春季房市的主旋律。
回顾整个2024年，澳洲房市呈现出多样化的景象。
过去12个月里，各地市场出现了显著的分化。
总体而言，大多数市场都经历了增长，过去一年中 85% 的地区房价上涨，约 1,500 个地区甚至经历了两位数的增长！
澳洲首府城市房价变化
先说，首府城市，珀斯在2024年房价涨幅方面遥遥领先。
全澳范围内，房价增长最快的前十个地区中有9个位于珀斯，而单元房价格增长最快的前十个地区中有7个也在珀斯。
Girrawheen位于珀斯西北部，是今年涨幅最大的郊区，其单元房价格过去12个月上涨了45%，而独栋房屋价格则上涨了36%。
相比之下，大珀斯地区的独栋屋和单元房价格同期分别上涨了18.7%和19.4%。
紧随珀斯之后，阿德莱德和布里斯班分别成为2024年房价增长第二和第三强劲的城市，这两地所有住宅价格在截至11月的12个月内分别上涨了14.6%和12.6%。
在阿德莱德，表现最强的郊区大多位于北部，例如Elizabeth Downs、Davoren Park和Elizabeth Park，这些郊区的房价在2024年上涨了30%。
在布里斯班，表现最突出的地区是Logan – Beaudesert区域，尤其是单元房价格。
Slacks Creek、Woodridge和Waterford West在过去12个月中单元房价格增长超过40%。
而在另一端，墨尔本的房价在2024年持续下跌，其中独栋房屋价格下跌了1.7%，单元房价格下降了1.1%。
尽管墨尔本大多数地区都出现了下跌，但一些郊区逆势而上，表现最强的地区大多位于较为便宜的城市外围。
Albion是2024年墨尔本单元房价格涨幅最大的城区，价格在截至11月的12个月内上涨了18%，而独栋房屋价格涨幅最大的郊区是Junction Village，上涨了6%。
霍巴特、达尔文和堪培拉价格增长也相对温和，但这些市场的整体表现仍略好于墨尔本，2024年实现了总体正增长。
在主要城市中，价格低于60万澳元的独栋屋正变得越来越难以找到，而低于40万澳元的独栋屋在澳洲五大城市几乎全部消失。
过去两年中，更加便宜地区往往价格上涨更快，而由于利率更高，当前的住房负担能力已是数十年来最糟糕的水平。
非首府市场变化
在澳大利亚的城郊地区市场中，昆州和西澳在价格增长方面占据主导地位，2024年房价增长最快的前50个郊区均位于这两个州。
西澳的Rangeway是2024年表现最强的城郊地区，其房屋价格在截至11月的一年内上涨了41%。
在所有城郊市场中，汤斯维尔无疑是表现最为突出的地区，它拥有2024年房价增长最快的十大地区郊区中的六个。推动汤斯维尔市场表现的主要郊区包括Vincent、Cranbrook和Heatley，这些郊区的房价在过去12个月内均增长超过35%。
南澳是城郊市场中表现第二好的州，尤其是Barossa – Yorke – Mid North区域的增长非常强劲。
而在新州，Richmond – Tweed是表现最强的地区市场。
在维州，表现最好的地区郊区主要集中在西北部和谢珀顿，其中Kerang、Rutherglen和Dimboola表现最为亮眼。
不过，虽然2024年即将结束，但澳洲房市远没有结束。
2025年澳洲市场展望
大多数经济学家预计2025 年，澳洲大多数地区的房价都还是会继续上涨，但涨幅可能会低于 2024 年。
从2024 年下半年开始，澳洲房价上涨速度就肉眼可见的放缓，这种势头可能会持续到明年。
进入2025年，大家最关心的就是澳洲利率。
现在市场上有说澳洲央行2月会降息的，也有说4月，5月降息的。
说实话，现在预测央行什么时候降息还真不好说。
虽然澳洲通胀水平基本在RBA的目标范围内，但变数仍然存在，特别是特朗普重新执政后，对中国商品加征关税，可能会导致全球物价上涨，澳洲的通胀压力也会加剧。
不过，如果澳洲经济开始下滑、失业率攀升，澳洲央行也有可能会提前出手，降息稳住局面。
但有一点可以肯定2025年，澳洲房产买家需求会继续保持强劲！
一切都取决于当地的经济表现和市场基本面。
自 2022 年澳大利亚国际边界重新开放以来，净海外移民推动的人口增长异常强劲。
截至 2024 年 6 月的 12 个月内，澳洲人口增长了 2.1%，即 552,032 人。
虽然人口增长率有所放缓，但放缓幅度适中，人口继续以远高于每年 1.4% 的长期平均水平的速度增长。
人口增长加快带来了更多住房需求。
虽然联邦政府已经谈到了减缓移民，但移民人数仍远高于平均水平。
尤其像阿德莱德、布里斯班，还有一些城郊市场，买家需求会很旺盛，但其他地区可能就不一样了。
此外，由于房价压力和生活方式的考量，公寓、联排别墅这类附属住宅会更受欢迎，城郊中心和小城市也会因为经济实惠和生活品质吸引更多买家。
澳洲房屋挂牌量最近几个月明显在上升，预计明年这个趋势还会继续。
SQM Research的数据显示，珀斯、阿德莱德和布里斯班的挂牌量最近涨得挺快。
不过，这些城市的总量依然低于过去的“正常水平”。
预计，明年第一季度过后，挂牌量会逐渐“正常化”，恢复到今年看到的健康水平。
明年想要进入房市的买家，可能会迎来一个在房价再次大涨前入市的好机会。
接下来的几个月至关重要！
每年1月份，市场通常没有那么拥挤，更容易找到属于自己的理想房子。
而且根据CoreLogic的数据，2024年春季澳洲拍卖清空率大约在59%左右，低于去年的64%，这意味着还有相当一部分房源没能成功售出，这些房子将在新年继续流入市场。
1月的房市，少了春季的疯狂，也多了谈判的空间。
当然，不只有1月，这种被忽略的机会也存在于其他月份。
新年一到，房市的活力立马回来。
到了2月，结束假期的家庭和希望抓住市场新机遇的卖家会推动新一波房源上市。
澳洲国民银行（NAB）的数据显示，过去四年，每年2月的房贷批准数量平均比1月激增42%。
而从历史来看，到2月末，澳洲房源数量也会比一月初增加超过100%，为买家提供了更多选择。
同时，竞争也会更激烈。
无论是1月里隐藏的机会，还是2月那一波新房源，都会让2025年的开年房市热闹非凡！
根据PropTrack发布的《房地产市场展望》报告，明年全澳房价预计将上涨1%到4%。
相比今年截至目前录得的5.5%的增长，这样的涨幅算是比较温和的。
而市场上房源增多和房价可负担性的限制也会让涨幅保持在较低水平。
虽然预计明年房价不会下跌，但报告指出，那些较小首府城市所经历的两位数增长可能已经成为过去。
在珀斯，今年房价猛涨了18.7%，但明年预计只会有3%-6%的温和增长，这也是所有首府城市中预测涨幅最高的。
阿德莱德的情况类似，在今年上涨了14.6%之后，明年的增幅预计也是3%-6%。
布里斯班今年房价上涨了12.6%，而明年的涨幅预计会放缓至2%-5%。
悉尼的房价预计将增长1%-4%，而达尔文、堪培拉和霍巴特的涨幅预计在0%-3%之间。
墨尔本的房价预计会保持相对平稳，根据预测，涨幅将在下降1%到增长2%之间波动。
结语
2024年，澳洲房市狂飙势头已经迎来大结局！
2025年，市场的节奏或将慢下来，但依然不是终点。
房价预计继续上涨，只是幅度会温和一些，留给大家更多喘息的机会。
无论是买家、卖家还是投资者，明年注定还有新的精彩。
2025年，再见！
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