明年想买海珠，但新盘越来越多，还安全吗？
这个问题，年底不少粉丝问过楼市君，也代表着当下很多市区买家的顾虑。
｜来源：楼市君聊天记录
你看，今年海珠卖的地，已是近几年高峰。最近光是全新盘，就有三四个准备入市...
甚至有人说，明年海珠近30盘争霸，要开始一场没有硝烟的战争...
壹
老实说，对比其他中心区，海珠明年楼市格局变化确实很大。
曾经的海珠，八百年难得出一个新盘，当初有盘示范区还没做，靠PPT就卖爆，周边刚改二手更喊出10万+。
现在的海珠呢，局势完全不一样了。
1）今年海珠将卖出8宗地，为过去10年最高峰
2018-2020年的楼市上行期，整个海珠只成交了3宗地，2018年更是挂0。
｜广州楼市发布 制
到了2022年，楼市开始调整，海珠加快宅地供应脚步，一年时间卖了7宗地。
到了今年，海珠一口气卖出7宗宅地，是中心区最多的区，与番禺持平。
我们了解到，下周一（12月23日）大干围地块已有房企感兴趣，再过两天海珠今年宅地成交量达到8宗，是近10年最高！
2）由于宅地增多，海珠一手库存量直线飙升
从数据可以看出，2024年海珠可售新房量也达到高峰，环比去年上涨30.6%。
｜广州楼市发布 制
这些货量，主要来源于10多个盘。
比如中海大境、保利燕语堂悦等今年入市的新盘，还有中海江泰里、珑璟台、琶洲南、中海观澔府等持销盘。
而明年，海珠还将出现全新的局面。
咱们来看看一手盘的数量就知道了。根据不完全统计，目前海珠在售、待售的项目，就接近30个了。
｜海珠一手楼盘一览
｜广州楼市发布 制图
就在最近，越秀地产率先发力，先后推出越秀熙悦江湾、越秀桂悦东晓两大“广府系”全新盘。
接下来，陆续登场的还有保利琶洲南、绿城海珠客运站、中交三滘立交等等。
如此浓的火药味，我们也能理解买家们的担忧和讨论。
贰
那么，让我们回到最初的问题：明年买海珠，安全吗？
掰开现象看本质，你会发现——海珠和很多人预想的海量供应，其实不是一回事。
首先，海珠明年新盘都是以小体量为主，并非天量供应。
说白了，海珠就是新盘数量多了，但大多是中小体量，从货量上来看，明年去化压力不会骤增。
以海珠今年8宗新宅地来说，有6宗总建面都在2万方内，最大也不过15万方。
即便是体量最大的中交三滘地块，都没有8栋楼的保利燕语堂悦要大。
要知道，今年5月入市的燕语堂悦，现在就剩最后1栋在售，很快就会清盘，就等下一个接棒人了。
｜广州楼市发布 制
就算保利的琶洲南“三兄弟”面积加起来，也仅13万方出头，体量中等。
加上海珠超新规项目不算多，随着明年政策收紧，有助于控制楼市内卷程度。
所以说，按照现有的去化速度，随着燕语堂悦、观澔府、江泰里等陆续清盘，明年新一批中小型项目要完全消化，困难并不大。
其次，海珠全新盘分布较散，不但一个盘“管”一个街道，客群还面向全市。
至于近30盘竞争会加剧？这点也不必担心。
明年海珠新盘阵营布局，从西到东呈“三足鼎立”之势。
除了约4盘将清盘，还有约6盘是“老树发芽”而来，他们大多是“小体量+初代户型+低总价”组合，主要面向附近地缘客。
而明年海珠，是其他实力盘施展拳脚的舞台。
这些盘分布比较零散，带来的好处很明显：基本上是一个盘“俘获”一个街道的地缘客群。
｜海珠部分新盘布局示意图
｜广州楼市发布 制图
比如，晓港板块就桂悦东晓一个盘，最近楼市君后台被买家轰炸了，每天咨询不断，不少就是海珠老广，需求相当旺盛。
同理，海珠湖旁也就中海大境，开盘半年内销售额破百亿，深受海珠中大老板及多行业高管等高端买家欢迎。
｜图源：楼市君后台
除了布局分散，加上产品定位与面积段错开，今年多数新盘很少互抢海珠客群。
倘若明年入市的海珠全新盘，在规划之初也找准定位和产品赛道，估计去化压力不会太大。
重点是，海珠并非内生市场，不但有地缘客，还面向全市乃至全国买家。
据中指院统计，今年海珠一手供应增加到2918套，但成交量却达3350套，比供应多出一截！
就一句话，你可以永远相信海珠的购买力。
｜广州楼市发布 制
最后，我们聊聊价格，其实并没有大家想的那么卷。
有人曾质疑，海珠网签均价已从去年9.5万+/平，回落到现在7.9万/平，比2021年均价还要低。
这的确是事实，但我们不能以偏概全，海珠均价下滑背后，离不开区域楼市格局的变化。
以往海珠供应紧缺，千万级豪宅当道，成交均价自然站上高位；
如今随着多个刚需、刚改盘的入市，为买家带来友好门槛，整体难免会被拉低。
｜广州楼市发布制
但可以笃定的是，对于多数个盘而言，价格波动并不会太明显。
不同于有些外围板块打价格战，几乎一阵子一个价，现在海珠新房仍保持着：
刚需刚改5-6万+/平，改善7-8万+/平，核心豪宅10-12万+/平的价格格局。
像中海大境、保利燕语堂悦等热销盘，从今年首开至今已相继有涨价动作。
当然，也有像琶洲南这样的豪宅盘，在今年行情下依然有价有市。
而部分降价促销的新盘，要么是现楼清尾货，要么是旧改企业资金问题，但对买家门槛确实有所降低。
总的来说，明年海珠新盘普遍是小体量、供应可控，加上购买力扎实，价格相对稳定，想买海珠的朋友不用担心。
想了解更多海珠新盘的朋友，欢迎添加楼市君，获取更多一手消息~
叁
诚然，相比新盘频出，楼市君更建议大家关注区域发展。
毕竟，一二手之间的内耗永远没有出路，区域价值的提升才是“永远滴神”。
在这一点上，海珠不但有着成熟配套，在成长性上也相当给力。
｜海珠航拍
｜广州楼市发布 摄
今年，海珠将通过规划、教育、民生等方面，全面刺激经济，拉动房地产可持续发展。
比如海珠在《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》里，承担着中心城区的现代商贸与科技创新功能。
东部：推进琶洲片区产业载体规划建设； 中部：打造为广州未来新的城市魅力新地标； 西部：打造广州历史文化传承地和品质消费体验地。
可以看到，海珠几个片区发挥不同功能，相互成就。
｜江南西商圈航拍
｜广州楼市发布 摄
在教育方面，除了逐步新增70余处教育设施；新开办的学校纳入集团化管理之外；
海珠计划投入高中学位建设攻坚项目超7亿元，将新增校舍建筑面积8.4万方，预计新增高中学位4200个。
这几天，海珠官方还发一则通告，继续新建2个教育集团，22所小学都被打上名校基因：
｜来源：广州海珠发布
不止如此，海珠区还提到：
2025年将实现公办学校100%纳入集团管理。
也就是说，从今以后海珠区的公办学校，背后都有一个“带头大哥”，将实现教育资源的共享。
还有产业，在琶洲带动下，海珠连续三个季度GDP增速都是广州第一。
｜琶洲西区城市天际线
| 广州楼市发布 摄
值得一提的是，以往海珠存在的沥滘等旧改Bug，因民企资金问题而进展不顺。而且分布上四分五裂，没有连片发展。
现在呢，海珠中轴做地进度加速 ，中部城市更新率先崛起。
比如三滘村旧改，从9月实质性开拆，到集中招标、调规、征地表决，再到最近补偿方案爆出...动作非常紧凑。
|广州楼市发布 制图
此外，新中轴海珠片区今年还收获了大礼包：获得国家首批城中村专项借款。
未来片区改造全面完成后，从广州塔到珠江后航道，整个海珠的城市界面，都将焕然一新。
有了教育、旧改、基建等加持，接下来的海珠，会进一步推高楼盘热度。
好了，如果还有其他买海珠或投资问题，想要避坑，就扫码添加楼姐吧。
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