又打起来了。
刚刚,经过2轮报价,绿城夺得番禺广场TOD旁的中银南地块,总价5.08亿,楼面价1.69万/平,溢价率2%。
今天的主角,还是上次见到两位,与龙湖合作的南通亚伦,早就对番禺摩拳擦掌的绿城。
继洛浦新光东侧地块之后,双方是第二次盯上同一块地了。
8.30分,龙牌就率先出价,随后在限时竞价前,绿城跟上了报价。
这也是今天番禺拍出的第一宗地,紧接着的11点,还有广州南站地块出让,一家大型开发商将会继续支持南站板块发展。
对于,未来的买家来说,中银南地块的几个特点:
①番禺广场核心位置,左右两边是TOD广场的建设和永隆综合体的建设,有新预期,建好以后,番禺广场就是完全体了。
②配套全面,番禺广场地铁上盖,3+18+22,直达珠江新城、琶洲、客村、天河北。
③居住氛围舒适,板块学校有东兴小学、德兴小学,商业有万科里、永旺梦乐城,周边以成熟二手小区为主,所见即所得。
④没什么噪音,和主干道清河东路、番禺大道有退距,两北面和东面的高楼也会挡住噪音。
⑤南向望番禺广场TOD、还有江景。
⑥阳台率20%新规产品+公建化外立面,项目颜值会和板块统一,这是琶洲南、面粉厂的待遇。
计划沿着3号线、18号线、22号线通勤买房,又追求城市界面和全面配套的话,可以多关注下中银南地块。
我们拆开,一个个聊。
·多轨交汇,番禺广场地铁上盖
地块位于中银大厦南侧,此前一直被用作停车场,西面是番禺广场TOD,东面是永隆综合体。
地铁站E口在地块内,还是一条多轨交汇的地铁站,去哪都很方便。
3号线:珠江新城、天河北、长隆万博、客村、机场
18号线:珠江新城东、琶洲、东站、南沙
22号线:南站、白鹅潭、芳村
在出让文件中,地块鼓励地铁口与商业裙楼进行一体化设计。
这也意味着,未来项目靠近番禺广场的商业裙楼,很有可能会连接地铁口,中银南地块也算是地铁上盖项目了。
中银南地块很特殊的一点在于,其距离各个配套都近,又离主干道番禺大道和清河东路有距离,周边是社区小路,噪音影响很小。
而且,考虑到未来番禺广场TOD大花园的建设,地块靠近广场的这边不允许设置行车出入口,从小区走到番禺广场会更安全。
整个番禺广场的外立面效果也会更统一。
·教育短板,统筹周边东兴小学
项目不配建学校,大概率还是统筹读周边的东兴小学。
·生活配套成熟,居住氛围安逸
番禺广场发展了那么多年,居住环境和商业氛围都不错。
地块旁边是基盛万科里,走多一条街有永旺梦乐城,一个地铁站的距离还有个在建的龙湖天街。
这也是广州首座龙湖天街Mall,体量约13万平的盒子商业,应该会比现在的两座商场更好逛,最近正式动工,进度快。
除了消费商业配套,城市界面并不老旧。
核心区房子,大多是二手小区,虽然年纪大了,但还是比较体面的。
2023年落成运营的番禺图书馆,已经是新晋网红打卡地了。
此外,还有市桥水道在南侧,地块可以看得到江景,永隆综合体的超高层地标,并不会阻挡地块的东南向视野。
·25岁的番禺广场,还有新预期
从1999年投资发展至今,番禺广场发展了25年,虽然万博成为了实质性的商业中心,灯红酒绿夜夜笙歌,但并不影响番禺广场的地位。
这里是番禺的行政中心,番禺区政府、税务局、财政局、教育局均位于此处。
还有中银大厦、万联证券等一批偏金融的企业,在此办公。
这是基本盘。
不过,自从2017年番禺广场TOD围蔽到今天,板块按下了暂停键。
大家期待着中轴广场和图书馆一起面世,但广场仍是一片烂泥地,而图书馆已经建起来了。
两个月前,番禺广场TOD规划设计,对外公示了两个方案,目标就是对标天河中轴的花城广场。
项目总投资13亿,已经公开招标,真正推进近在咫尺了。
另一边,则是永隆综合体,3月份已经吃过烧猪,12月份新规划已经获批,总建筑面积13万平方米。
未来,永隆项目计划建设1栋170米高的地铁上盖大型综合体,以及三座150米的40层住宅楼。
这是番禺广场最重要的两个发展项目,一个新地标,一个新中轴广场。
中银南侧地块,就夹在两者之间,未来景观会很好,搭配上项目公建化外立面,以及配建的商业裙楼,番禺广场一体性会更强。
参考珠江新城,这可能就是番禺版本的高德公馆。
·周边二十年老二手,潜在购买力
项目周边基本上都是十几二十年的居住社区,提供了庞大的置换需求。
附近的居民对这里是有感情的,倾向原地置换。
当然,这也带来了一个问题,在贝壳上周边挂牌的二手房并不多,交易不太活跃。
在一个相对不活跃的二手市场,二手价格波动也会比较大。
作为一个自住板块,番禺广场是深得人心,可以骂,可以接受价格波动,还是喜欢住。
同时,番禺广场是行政中心,有一定产业基础,政府公务员和金融机构的工作人员,是一个稳定的消费群体。
对于刚改项目来说,是消费中坚力量
·周边新房3.6-4万/平,有利润空间
目前,板块在售新房仅有路劲美的隽樾府,在售户型87、112、132平,均价约为3.6-4万/平。
87平310万能买到的小户型,已经基本清盘了大户型均价比较贵在3.8-4万/平,
项目户型、交标、质感做得不错,也是新规户型。
隽樾府作为中银南地块的直接竞争对手,在小户型基本清盘的情况下,中银南或许会更多考虑90-120之间的户型。
虽然,番禺普遍的居住习惯,是大户型、大平层、大别墅,但一方面是大户型原地置换的需求量有,但动力没那么大。
其次,刚改户型的需求很旺盛,去化速度要更快,除了隽樾府,龙湖金地天峯的98也没太多选择了。
刚改户型也是整个广州楼市的甜点位,这种小型社区缺乏花园,对于大户型家庭客吸引力,会打个折扣。
不如,去做更宜居的刚改面积段,定位和产品做的精品,毕竟周边城市界面和区位都很好。
产品也不会太极致,符合周边的生活习惯,起步90平的三房户型是有市场的。
大户型120平左右的4房,搭配申请新规阳台占比,也能做得宽敞。
主要还是户型配比,会有多少套数留给小户型。
总的来说,地块素质相当优秀,学铁商齐全,生活噪音小,大家比较在意的是花园,等番禺广场TOD建起来以后,就有一个10万方遛娃大花园了。
对项目感兴趣,想在番禺广场买房的朋友,欢迎添加拆神助手咨询。
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