商管领域马太效应更加凸显。
有数据预测，今年底全国在营商场或接近6000座，存量焕新与增量放缓的基础上，行业集中度又将进一步上升。
仅把目光聚焦于行业内运营100家及以上商场的商管企业，我们就能轻易想到万达商管、万科（包含印力）、新城控股和华润万象生活四家；今年12月6日，随着长沙月亮岛天街的开业，龙湖商业也成为正式踏入“百Mall”征程的第五家商管公司。
其实还有两家公司也当在列。第一家是宝龙商业，截至2024年6月末，宝龙商业在营零售商业物业达97处，加上12月官宣开业的3个+宝龙广场，其上榜“百Mall商管运营商”名单已近乎确凿；另一个则是老牌商业连锁运营商天虹股份，其2024年半年报显示，截至今年上半年，该公司已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、共计7省/市的34个城市，共经营购物中心41家（含加盟4家）、百货59家（含加盟1家），购物中心与百货商场共100家。
粗略估算，上述7家商管企业在今年底的商场运营总数将近1300座，将占全国在营商场超20%的比例。商业地产管理行业的马太效应愈加显现。
虽然处于存量时代的商管企业已过了“无痛攒量”的黄金期，但凭借着前期大量的数量积累、多年运营经验及品牌资源的沉淀，大多连锁商管巨头们已或主动或被动地迎来量质齐升的新阶段。
正值岁末，本文将盘点上述7家商业企业2024年开业项目表。所谓术业有专攻，从商管大佬们今年内开出的项目名单（包括数量、名称、商业体量、开业时间、合作方及备注多个维度）中，或可解读出实体商业的进化趋势及未来走向。
注：
1.下文顺序以各公司2024年底总在营项目数量由多到少排列；
2.2024年开业项目为不完全统计，欢迎留言补充
万达商管2024年开业约24个，年底总量约500个
万达商管招股书显示，截至2023年上半年，万达商管在管项目达496个，另据不完全统计数据显示，2023年下半年万达共开出16个项目；加上今年内新开的24座项目，还要减去2023年5月至2024年10月卖出或退出的30+项目，保守估计万达商管仍在营500座商场，继续保持着中国商业地产管理第一的地位。
今年，万达开出的24座商场不仅覆盖了从一线至县级市等全线级城市，更布设南至广东珠海、北达新疆喀什和吉林长春全国共23个城市。这充分说明了在品牌拓店谨慎的时候，万达商管的招商能力、商管运营能力依然抗打。
图：武汉汉街万达广场、厦门杏林万达广场、杭州临平万达广场、珠海斗门世荣万达广场，图源：官方&网络
万科企业2024年开业约10个，年底总量200+个
据万科2024年半年度报告数据显示，截至2024年6月末，该集团累计开业197个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,106万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为224.9万平方米。其中印力累计开业71个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积665.2万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为71.4万平方米。由下表可知，今年下半年万科至少开出7个项目，其中非轻资产输出项目达4个，不难计算出万科今年末的累计开业项目将达到200+个（不含轻资产）。
此外，万科今年开出的上海徐汇万科广场及深圳坂田万科广场，两项目打造的自然松弛感空间场景持续在社交平台刷屏，一定程度上指引了购物中心行业场景创新方向；而上海上生·新所二期及大连东关街历史文化街区的焕新亮相更彰显了万科在城市更新板块的过硬实力；
而印力集团的商业运营功力体现在：不但在年内成功挂牌了以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费REIT，还持续接过第三方开发商递来的橄榄枝，不断为企业可持续发展蓄力聚势。
图：上海徐汇万科广场、深圳坂田万科广场、上海上生·新所二期、上海浦发三林印象汇，图源：官方&网络
新城控股2024年开业约13个，年底总量173个
据新城控股2024年半年度报告，截至2024年6月末，该集团开业、在建及拟建吾悦广场达201座，其中已开业吾悦广场166座，已开业商业面积1527.98万平方米。由下表可知，新城控股下半年又至少开出7个吾悦广场，至今年底在营商场数将达173个。
新城控股近年持续践行地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式，依托200座商业综合体的建设运营经验，在商业项目自持的基础上，又在商管轻资产及旧改赛道发力，年内开出5个轻资产项目，其中合肥坝上吾悦广场、上海飞航吾悦生活广场及杭州拱墅吾悦广场均为改造项目。
图：合肥坝上吾悦广场、泰安泰汶吾悦广场、上海飞航吾悦生活广场、杭州拱墅吾悦广场，图源：筑作视觉、官方、石桥发布
华润万象生活2024年开业约20个，年底总量超120个
到今年12月，华润置地已创立30周年，旗下万象商业则自2004年第一座“万象城”——深圳万象城开业为起点，也迎来20周年的发展节点。据官方介绍，截至12月9日，万象商业已入驻58座城市、在营117座购物中心。据此来看，2024年底，华润万象生活运营商业体将超120座。
与此同时，植根于商管服务全链条一体化能力与全产品线组合优势，在华润万象生活上市四年间，已累计获取优质外拓项目50个，2024年新签约轻资产外拓项目12个，商管运维能力持续进阶，已成为在高端商业、时尚生活中心及非标项目等产品矩阵中游刃有余的“全能手”。
图：西安万象城、绍兴天地、深圳大运天地、武汉亲橙万象汇，图源：理想生活实验室&官方
天虹股份2024年开业约2个，年底总量约102个
据天虹股份2024年半年度报告，截至报告期末，该公司已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京、共计7省/市的34个城市，共经营购物中心41家（含加盟4家）、百货59家（含加盟1家）、超市112家（含独立超市25家），面积合计逾455万平方米。去掉超市门店，天虹购物中心和百货商场门店刚好100家，加上接下来要开业的厦门筼筜天虹和赣州君尚，今年底，天虹在营商场将达102家。
1985年1月18日，自第一家店深圳市天虹商场（深南天虹）开业算起，天虹的商业运营实践将近40年。
值得一提的是，与本文中的其他纯购物中心运营商不同，天虹商业属于在百货、超市、数智化及购物中心多栖发展的选手。其发展始于百货，目前百货店比例仍占集团的近60%，并贡献最大比例的营收和利润。此外，天虹在超市和实体商业数智化赛道也展现独特竞争力：天虹sp@ce超市已在今年迭代升级至3.0版本，并将对旗下全国超市门店陆续展开改造升级。还打造出了子公司灵智数科，构筑起全渠道多业态线上线下一体化的智慧零售商业模式。
与此同时，天虹股份在商业轻资产方面也颇有收获，据2024半年报披露，截至2024年6月底，已签约待开业的购物中心储备项目共计7个，面积约48.19万平方米。另据官方渠道，今年9月和10月，又分别签约杭州西嘉广场及衡阳衡成广场两个轻资产项目。
此外，同样是来自2024年半年报披露信息显示，其在营购物中心可比店营业收入和利润总额期内双双实现逆势增长，显示出优秀的商管统筹能力。
图：深圳深南天虹、深圳中航城君尚购物中心、厦门筼筜天虹、赣州君尚购物中心，图源：官方&网络
龙湖集团2024年开业约12个，年底总量约101个
截至2024年6月底，龙湖集团商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米），已获取未开业的商业项目超过50座。据悉，长沙月亮岛天街为龙湖商业运营的第100座Mall，则由下表可知，今年末龙湖商业在营项目将达101个，并在今年下半年首进天津、海南及绍兴，商管运营版图扩大至23座一二线城市。
除了连续在核心一二线城市深耕购物中心行业打下的扎实根基外，龙湖集团也凭借多城多个TOD项目实践，持续创新提升自身在复杂场景尤其轨道交通TOD中的解题能力，TOD商业运营服务水平连获武汉、成都城市轨道集团认可，已开出武汉范湖里、武汉M758、武汉友邻天地，并与成都轨道集团牵手，将联合打造马坝厂TOD项目；自2021年开启轻资产的“轻重并举”发展模式，截至2024年9月，龙湖商业已在重点城市累计获取30余个轻资产项目，且已开出区域改善型商业重庆云领天街、城市更新型商业北京北苑天街、抖音园区非标商业上海江湾里MEET678及产业融合型商业上海云廊天街等多样形式商业体。因此，龙湖商业从空间布局，到场景营造、空间创新运营能力均得以提升，为后续商业轻资产拓展蓄力。
图：海南海口天街、绍兴镜湖天街、武汉友邻天地、苏州相城天街，图源：官方&苏州华湖置业
宝龙商业2024年开业约6个，年底总量100个
在版图规划上，宝龙商业贯彻“聚焦长三角”的布局策略，持续深耕。截至2024年6月30日，已开业零售商业物业共有97处，总已开业建筑面积为1082万㎡。已签约零售商业物业138个，总合约建筑面积为1493万㎡；其中，长三角区域布局数量95个，占全国布局项目总数的69%。由下表可知，今年12月还将开出3个宝龙广场，年底宝龙商业在营项目正好为100座。
据财报披露，除从宝龙地产获取商业项目之外，宝龙商业亦推出灵活多元的轻资产运营模式。截至2024年6月末，宝龙商业独立第三方累计签约面积257万㎡，占商业累计已签约面积的17.2%，逐步构建起商业轻资产合作吸引力。
图：温州乐清宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场、济源宝龙广场、上海奉发宝龙广场，图源：官方&网络
铱星云商观察
从以上7家“百Mall”运营商组团今年开业的项目名单中，我们不难总结出商业地产行业未来变化的三个方向。
首先是商管行业的马太效应更加凸显。在当下品牌招调愈发悲观的背景下，能保证招商率和开业率，服务能力强的商管公司才能开出更多的项目，赢得品牌商的合作和保证开业后之后的可持续经营。如此以来商业连锁规模必然渐趋向头部集中，不过同时也给这类企业的管理能力和人才队伍提出了更高要求。
其次是商业轻资产输出范围扩大。万达商管自不必说，基本上全是轻资产合作；上述其它6家公司近几年的轻资产项目也越来越多，轻重并举的战略频频现诸官方文件，以华润万象生活、龙湖商业、万科印力、新城控股等为代表，一方面出现了民企、国资甚至外企等更多元的合作方，另一方面项目类型也更加多样，不但有传统盒子Mall、盒街一体商业，还出现了旧改焕新、烂尾盘活、古建保育活化、非标等体量不一、性质不同项目。这同时考验着商管公司在商业空间价值塑造的全链条解题能力。
第三是旧改焕新、老物业盘活占比加大。随着商业地产开发业务节奏放缓，存量时代的持续，消费市场对项目场景和内容的丰富度、品质化和体验性有了更高的追求，既要性价比，又要高规格，还要服务好。这也是目前高线城市中小体量、细分化及非标商业大量出现的原因。但同时，老旧物业的改造升级也面临着建筑结构硬伤、所处商圈竞争加剧、消费人群更替等诸多难题，势必增大项目操作的不确定性。
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