正文
我真的很懒~
这种懒体现到工作上，就是直播不积极、放假很积极~
所以，元旦还没过，春节放假的时间就已经确定，全员带薪放假15天~
即，春节前5天，春节初十上班，一共放假15天！
哈哈，看完我们的放假时间，还要奋斗到大年三十的伙伴，有没有拉仇恨？
其实呢，不用拉仇恨，
因为如果你愿意，就可以加入我们。
我们需要直播运营、财经编辑、地产编辑，只要大家有相关经验可以把简历发到后台。
好了，说完招贤，再说说招财——全国住房城乡建设工作会议。
这次会议的通稿一共有5000多字，涉及的内容，足以影响未来楼市3年的格局！
01
首先，不得不说！
从内容维度看，这次大会没有什么新东西。
不过呢，这也符合他们的一贯风格，不冒进、不激进，基本上都是家长“定调”之后的贯彻执行。
所以，类似2015年住建部明确[涨价去库存]的情况，我估计再也没有了！
嗯，这话题我写得很克制，反正大家都懂我的，对吗。
那么，没有什么新的内容，是不是就意味着这次会议很苍白？
错！
非常肯定的讲，这次会议的内容非常干货，其干货价值在于：
这次会议，将之前很零碎的、点状的政策构建到一起，形成了未来3年楼市走向的蓝图。
接下来，我给大家逐一说说。
1、保障房
原文[一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给]
这次会议放在最前面的内容是加快发展保障性住房。
为什么这个内容放在最前面呢？
因为四十五规划明确要求，从2021年到2025年40个重点城市要完成保障性租赁住房650万套。
换句话说，这是KPI，必须要完成，所以放在了最前面，作为强调
每次说保障房，我都要多说一句：真得要感谢这个时代，毕竟过去40年，这种类似于福利分房的情况，仅有这么一回啊!
那么，这么重要的事情，完成的情况怎么样呢？
从公开披露的信息看，2023年的保障性租赁住房年度目标完成率是72%
2024年完成了172万套，完成率100%。
结合之前的数据推断，总体完成率应该在80%左右，
那么，作为一个看多楼市的自媒体，我为什么要关注保障房完成比例的数据呢？
因为大放水的渠道之一就是：地方专项债收购商品房做保障房！
这意味着，剩余的20%保障房，大概率会通过收购商品房来完成。
按照650万套的20%计算，还有130万套待供应！
这个维度概算两笔账。
第一笔：40个城市。
按照130万套平均分配给40个城市计算，每个城市有3.25万套。
这3.25万套，对于一线城市或者强二线城市的新房库存量而言，大概占商品房库存量的20%到35%，
客观的讲，这个比例对楼市供需关系的调整，有一定力度。
第二笔：库存总量
截止于2024年，库存量大概在7.5亿㎡上下，按照100平米一套房子来计算，全国的库存套数大概在750万套。
用保障房待完成的130万套÷750万套，占比在17.3%。
这些数据都是概算，事实上各个城市落地执行的时候会有差别。
不过呢，结合各个地方城市商品房的库存量看，
专项债收储商品房做保障房的方式，对供需关系，也就是库存去化周期较低的一线城市而言，是最大的利好！
毕竟一线城市的库存量本就不高，近三个月成交量又在攀升，如果2025年再叠加收储商品房的比例能达到20%到30%，
那一线城市的供需关系会更快扭转！
随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》
02
这次大会有一句，说得很高明，就是[以人定房]、[以房定地]、[以房定价]
那么，什么是以人定房呢？
最简单的理解，就是各阶层根据自己的腰包做选择。
比如，为什么楼市寒冬的2024年，地王却一个接着一个？
——上海：2024年8月，绿城以楼面价13.1万/平方米拿下上海徐汇滨江原小米总部地块，刷新全国单价地王纪录；
——广州：2024年9月，经过148轮竞价，保利以楼面价6.7万/平方米拿下广州天河南方面粉厂地块，楼面地价登上了天河区TOP1；
——北京：6月，中建智地以总价112亿元拿下中关村朝阳园组团地块， 刷新北京总价地王纪录。
——11月，中海以153.32亿元总价拿下朝阳“巨无霸”地块，一年之内，北京总价地王纪录二次刷新。
——深圳：经过295轮竞价，华润中海联合体以185.12亿总价拿下深圳后海地块，成为深圳总价及楼面价最高的涉宅“地王”。
除了这些城市，苏州、南京、杭州等城市也都在2024年拍出了地王
因为我们做到了以人定房。
我知道，按照傻空的认知，平均跌幅在30%，应该是房价下跌带动地价下跌，
可事实恰恰相反。2024年的地王比其他年份，只多不少~
为啥会这样？
答案就是[以人定房]这四个字。
换句话说，有钱买豪宅、没钱住保障，谁都别委屈、谁都别叽歪~
之前的7090政策为什么取消？
因为这种政策不是按照以人定房的逻辑来的，所以再也没有核心地段商品房小区建设70%的90㎡的户型了！
而另外一个词[以房定价]，就是以人定价的延伸，
也就是土豪买的房子就是贵，中产买的房子就是高性价比，而新市民就是保障房！
如果大家感觉我这样说很感性，再给大家看看，为了实现[以人定价],过去都发生了什么？
——2023年11月，广州取消土拍限价
——2024年6月7日，上海取消土拍限价
——2024年11月16日，深圳取消土拍限价
四个一线城市，除了北京之外，全部都取消了土拍限价！
取消土拍限价，不用我说，大家也都明白，这就是要面粉传递面包，价格递进啊！
地王为什么会出现？
因为取消了土拍限价啊
最后再来说说，什么是[以房定地]？
土地的供应管控不归住建，归属自然资源部。
之前自然资源部就出过文件，要求库存去化周期36个月以上的城市停止供地，
《停止供地的城市》
住建的会议，大概率不太好重复自然资源局的政策，所以就概括为[以房定地]
因为住建管房，自然资源局管地。
在这样的定调之下，2024年大部分城市的土地供应量都在大幅减少！
苏州——2016年苏州的供应是380公顷，2024年的供地计划是185公顷，已经创10年新低！
东莞——2024年东莞计划出让住宅用地仅54万平方米，包含7.8万平方米保障房用地及46万平方米普通住宅用地，仅为6宗
如果将土地减少的情况具象到全国大中城市，我们会发现，减少20%仅仅是起步，大部分二线城市的土地供应计划减少幅度在40%到70%
是的，减少幅度接近70% （数据来源：各城市自然资源局）
不管这些城市是主动降低土地供应，还是因为[以房定地]的硬性要求，亦或者库存去化周期的限定。
总之，从结果维度看：中国楼市供应端减少，已经达到了10年新低！
除了深圳未公布数据外，北京、上海、广州供地减少比例减少幅度不大，在10%上下幅度！
文章至此，问题来了：供地大幅减少，意味着什么？
意味着以"此时此刻"为时间节点，回溯过去是库存问题，展望将来是供小于求！
文章至此，说说今天的文章标题,为什么是"房子，终究是要涨的~”
因为不管文字怎么表达，是“止跌回稳“也好、“建设好房子“也罢、亦或者房地产新模式.........
其实说来说去，向市场传递的信号无外乎就是：房子，还是要涨的！
因为保障房最终的解决路径，是地方专项债收购商品房做保障房，本质上是东方语境之下的“路径合法”
因为以人定房、以房定地、以地定价，说到底就是按照不同人群的数量，已经他们兜里钞票的厚度，确定土地供应、地价、房价。
而上述一些列举措，都在讲述一个预期：房子，可以涨！
所以啊，这次会议没再说什么“住房不炒”。
大家还记得之前关于住房不炒是怎么表述的吗？
[牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的]原文
现在呢？
止跌回稳，[以人定房]、[以房定地]、[以房定价]
所以，你品，你仔细品！
想知道2025年大放水之下，怎么买房才能踩准节奏？推荐阅读《》
03
最后，说几点。
1、现房销售
我明确的告诉大家，就目前的情况看，5年、10年内都不可能全面实施现房销售。
只能是土拍环节中，要求现房销售的比例增加，但不可能一刀切实施现房销售。
2、房子，早晚会涨！
因为老大不想降、银行不肯降、房企不愿降、房东不能降，而那些腰包空空，买不起的人，房价涨不涨，降不降都和他们都没有关系！
而那些真正买得起的人，房价涨了就赚钱，房价不涨还可以收租金！
所以，这场博弈，最终会以房价上涨，压到一切歪理邪束！
3、客观
我看多楼市，但客观的讲，2025年没有暴涨，没有疯牛，
但如果不买，好的新房就会收折扣涨价、核心地段的二手房房东也在涨价，所以，一线城市和部分二线城市得窗口期并不长！
最后——
抬起头，有人见尘埃、有人见星辰！你看见了什么？
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