大家好，我是苏北哥！今天又是周末，本月的第四周即将结束，2024年仅剩下最后四天。
01.
单价超7万/㎡、赶10万/㎡……年底南京这一种学区房价格又开卷？投资价值凸显
年底这段时间，咨询北哥买房问题的新粉依然不少，大家都在为明年的买房计划做着打算，每个人的买房需求都不同，当然了大部分人是买房自住，但也不乏买房投资需求！
啥？买房投资？这个时间段还会有人买房用来投资？脑子抽了吧？相信很多人看到北哥这样说，肯定会一脸质疑！
其实不然，当前的楼市行情依然是有人投资的，他们的需求也很明确，当前市场的确没有什么实用的投资渠道！9月底、10月初那令人振奋的股市小阳春，早已春光不再，沪市近两个月来一直在3300点上下浮动，再也没有人讨论这波行情到底是“慢牛”还是“快牛”了，抖音上的“股评家们”，也慢慢没了流量，也没了声音。
存银行呢？别想了！经过近两年时间的连续六次降息，国内六大行3年期大额存单利率已经统一降到了1.9%，相比10年前4点+的存款利率，当年200万存银行，月利息能达到8000多，完全可以覆盖生活成本，如今只剩2000多，最多只能算是“零花钱”。再加上12月初，重磅会议提出明年将实行“适度宽松的货币ZC”，很多人已经将其与“大放水”联系到了一起。
昨天一则重磅新闻传出，YH行长潘功胜在金融论坛上表示2025年将有可能“强化利率ZC执行和传导”动作，还将有降准降息。而12月份早些时候，外媒澎博社已经有预测文章发表，表示2025年国内的降息幅度将达到40个基点，为近10年以来最大降息幅度。
言下之意再清楚不过，贷款降息会降、存款利率一样会降！既然如此，不如在楼市里再淘淘金，看看能不能找到回报率较高的房产产品。
而且站在投资性需求的购房人角度，现在的ZC环境也相当优越，南京目前已经全面放开了“限购”，外地人来南京随便买，并且11月份南京已经部分放开了“限售”，买到手的房产，流通性也可以得到保证。
根据相关媒体爆料，目前南京已经出现了首套“两年以内”二手房挂牌信息，这套房源来自大校场的华润润鸿府，该小区今年11月底刚刚交房，12月份业主就拿出来卖了，的确“光速”！挂牌总价475万，户型113㎡3房，折合挂牌单价4.2万/㎡左右。
好了，南京房产投资的ZC已经理顺了，接下来就是寻找合适的房源了，究竟当下什么样的房源才值得投资呢？最近市场的两套高价位成交房源给我们带来了启示！
一套来自南师大附近的汉口西路小区，12月初一套房源房价冲高，直逼10万/㎡，创造了下半年南京二手房久违的天价。
一套22.65㎡的高楼层1房房源，225万总价成交，成交单价达到惊人的99337元/㎡。就汉口西路小区来说，这套房源上涨幅度有多猛呢？同小区今年7月份，房源成交单价仅有63542元/㎡，等于5个月时间，汉口西路小区房价上涨了36000元/㎡左右。
另一套房源来自鼓楼龙江的迎江园小区，同样是12月初迎江园小区一套36.64㎡的1房，277万成交，单价高达75600元/㎡。
这套房源的涨价幅度也特别夸张，就在这套房源成交的前一天，12月7日迎江园小区也有一套房源成交，单价仅有49670元/㎡
也就是说迎江园这套小面积房源的成交单价同小区房源价格高出近2.6万/㎡。
汉口西路小区和迎江园小区为何房源成交价格能够逆势上涨？背后有什么逻辑？首先这两个小区都是鼓楼顶级学区房。
汉口西路小区是“力学小学+29中”顶配双学区房，迎江园小区是“南师附中树人学校双学区房”，看到这儿有人又要质疑了，得了吧！就算是南京顶级学区房，房价也不可能逼近10万/㎡，就算是“朗力拉+29中”顶级学区房看遍了，目前的成交行情也就是在6-7万/㎡，何来10万/㎡？
这就不能不说到汉口西路和迎江园这两套高价房源背后的产品属性了，它们都是自带顶级学区的“极小户型房源”。也就是大家常说的顶级“学票房”！
12月初汉口西路这套成交单价逼近10万/㎡，面积只有22.65㎡，而根据之前该小区房源成交数据，类似极小户型的成交单价一直都很高，成交单价冲到8、9万/㎡很正常，而普通60-70㎡的房源，成交单价只在6万+/㎡
汉口西路小区40㎡以下户型成交历史单价
汉口西路小区60-80㎡户型成交历史单价
迎江园小区房源价格也是一样的，40㎡左右及以下的房源历史成交单价也是很高的，7万+/㎡，8万+/㎡的房源比比皆是。
迎江园小区40㎡以下户型成交历史单价
02.
“极小户型”学区房一直是今年南京二手房市场的香饽饽！目前南京顶级学区房市场，还有哪些极小户型学票房价格在上涨？
“极小户型”学区房在今年南京二手房市场，一直是令人艳羡的“香饽饽”，房价一再冲高，战绩卓著。谁说这种“学票房”不值钱了？在北哥看来就是非常不错的投资产品，虽然成交单价比较高，但是人家“户型小，总价低”，适合流通，在明年这种产品，热度预计还会更高。
当前的楼市，起码有三条ZC，有利于这种产品的流通。第一：限购已经全部打开，非南京户籍有钱就能购买这种“学票房”，收藏两套在手，低收高抛，比存银行、炒股票划算的多；第二：前文已经讲过了，现在南京“限售已经逐步放开”，预计明年限售门槛将再降低，到时候这种房源流通更加便利；第三：也是最重要的一点，明年一套学区房可能可以提供多个学位。
今年11月份，张家港市忽然出台了一条名为《实施房产产权与学位关联政策的意见》的文件，乍一看，这条ZC是减低学区房的“含金量”，实则是利好学区房，因为它废除了两个旧制度：第一，一套房子只能提供一个学位；第二，房屋关联学位的使用年限。
这也就是说，张家港以后一套学区房可以提供多个学位，买房人不再为学位被原房东占用而发愁、犹豫，想买直接就可以下手，所以“学区房没有增多，其含金量却增加了”。
这种神仙ZC，相信不可能只在张家港这种三线城市落地，最多算试行，最终还是要拿到南京、苏州这种新一线头部城市执行的。南京一旦落地，顶级学区房将火成啥样？极小户型的学票房房价还要涨到多少？各位粉丝可以自行脑补一下。
下面来看下，今年此类“极小户型”的顶级学票房，在南京二手房市场的辉煌战绩。
今年4月份，双汇文学区房，东宝路嘉景苑一套14.96㎡的1房，挂牌单价达到13.16万/㎡，创造了今年学区房最高价格。
同样是4月份，拉小+29中学区房峨嵋岭，一套27.08㎡1房房源，228万成交，单价高达84195元/㎡
今年6月份，琅小汉口路校区学区房苏州路小区，一套19.9㎡一房230万成交，成交价格达到98842元/㎡。
今年8月，科睿+汇文双学区房佳和园，一套51㎡1房小户型，卖出了8.2万/㎡的天价。
试问今年这些天价成交的顶级学区房，哪一个不是极小户型房源？
所以对于2025年有投资需求的购房人来说，来年必须关注这种具备投资价值的“极小户型顶级学票房”，现在我们就来看下南京顶级学区房市场，有哪些小区目前有这种极小户型学票房户型，而且还正在涨价？
拉小+29中双学区房小区永庆村，37㎡左右1房房源，目前最新成交单价高达70626元/㎡，比该小区普通房源价格高出5000元/㎡左右。
永庆村小区极小户型最新成交单价
永庆村小区普通户型最新成交单价
力学+29中双学区房小区山阴路，37㎡左右1房房源目前最新成交单价高达77373元/㎡，比10月份同小区极小户型房源成交单价还上涨了近1.2万/㎡
拉小+29中双学区房怡景花园，41㎡左右1房房源目前最新成交单价高达63091元/㎡，比该小区普通房源价格高出近1.4万/㎡左右。
怡景花园极小户型最新成交单价
怡景花园普通户型最新成交单价
银城+汇文双学区房天玺国际广场，41㎡左右1房房源目前最新成交单价高达58254元/㎡，比该小区11月份极小户型房源成交单价高出近1万/㎡左右。
天玺国际广场12月极小户型成交单价
天玺国际广场11月极小户型成交单价
天玺国际广场12月普通户型成交单价
银城+汇文双学区房辰龙广场，12月份极小户型成交价格也在上涨，最新成交成交单价达到53784元/㎡，比该小区11月份极小户型房源成交单价高出近1万/㎡左右
金陵汇文双学区房清河新寓二村，12月极小户型成交单价达到58694元/㎡，比该小区普通户型成交单价高出1.5万+/㎡
清河新寓二村极小户型成交单价
清河新寓二村普通户型成交单价
游小+钟英双学区房的蔡家花园，12月极小户型成交单价达到55158元/㎡，比该小区普通户型成交单价高出1.2万+/㎡
蔡家花园极小户型最新成交单价
蔡家花园普通户型最新成交单价
南师附中树人本部双学区房新河二村，12月极小户型成交单价涨到77211元/㎡，比该小区10月份极小户型成交单价高出1.5万+/㎡，涨幅十分可观，值得重点关注；同时该小区极小户型房源成交单价高出近3万/㎡
新河二村极小户型最新成交单价
新河二村极小户型10月份成交单价
新河二村普通户型最新成交单价
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
热门跟贴