面对新的2025年，聪明资本将如何布局？
今天就来看一看亚洲最大房托——领展。
升级者
领展，即领展资产管理有限公司，是注册地为香港的房地产投资者及资产管理人，管理着亚洲市值最大的房地产投资信托基金，由此获称“亚洲REITs之王”。该基金于2005年在香港上市，也是首家在香港上市的房地产投资信托基金。
作为房托，领展是一个升级者的概念，即通过买下最有赚钱潜力的商业地产项目，进行改造升级，获取回报，从而回馈投资者。
按照2024年11月领展公布的中期报告，至2024年9月，领展74.1%的产业位于香港，内地占比14.8%，其余为澳大利亚、新加坡、英国合占11.1%。
至2024年9月，领展的产业格局（领展官网财报）
面对全球经济动荡，领展的香港产业也受到冲击，但是，按照领展说法，从其布局香港开始，瞄准的就是生活必需品零售（如商场、菜市）及停车场，由此在市场衰退之中，受到的冲击相对较轻。
同时，针对相关产业的专业性改建、提升，也为领展带来了预期中的收益。
比如说，2024年上半年的香港秀茂坪商场改建项目。
资料显示，这家商场拥有逾80家零售商铺和饭馆，以及一个云集超过70个档户的菜市场。通过对周围居民的调查，领展将其三楼进行翻新，将户外露天空间升级为儿童游乐设施 “几何动乐园”。原来的医疗专区迁移并独立设区，腾出的空间改为餐饮区，引入6家带观景落地玻璃窗、可直达户外儿童乐园的新餐厅。此外，还利用新科技、人工智能（AI）等提升商场环境，如维持室内舒适温度的系统等。
数据显示，秀茂坪商场资产提升项目，投入5500万港元，项目预计投资回报率为19.9%。
秀茂坪商场升级后的儿童游乐设施（官网图片）
再如，领展对香港121个停车场进行升级，使得停车场每个泊车位收益上涨1.4%。
猎食者
领展一直在强调多元化，以此避免经济波动对企业造成的冲击。
2015年，领展进军内地，被认为是这种多元化战略的开始。简单理解，就是开拓香港之外的市场，尤其是捕捉内地市场的机会。
对于内地市场，领展所瞄准的，是位于一线城市商业区，地段交通条件优越，具有租金增长潜力大的优质商业项目，将其收购之后领展化。
领展拿下的第一个项目，是位于北京中关村的欧美汇购物中心。该购物中心周边有大型科技公司、多所大学和住宅区，符合领展对“7天生意”的要求。
2015年3月，领展以25亿元人民币价格收购北京欧美汇购物中心，随即启动资产提升计划，对购物中心进行了全面的改造和升级，更名为领展购物广场。
领展购物广场中关村店实现收入增长，疫情期间仍表现良好——
2018年1.42亿元；
2019年1.57亿元；
2020年1.49亿元。
该购物中心的出租率一直保持在较高水平，2020年出租率为95%，高于周边其他购物中心80~90%的出租率。
与领展在核心位置拿下欧美汇购物中心类似，同年，领展以66.26亿元人民币收购了上海新天地的企业天地1号及2号。此举标志着领展正式进入上海核心商业区布局。
同样，由于看好北京副中心的发展机会，2019年，领展以25.6亿元人民币，从香港长江实业集团联属公司ARA资产管理公司手中收购京通罗斯福广场，进行改建提升。该商场即使在2020~2022年期间，出租率仍高达约95%，高于其他邻近购物中心80~90%的出租率。2024年，领展对商场部分区域进行资产提升，预计2025年竣工后可实现两位数的投资回报率。
作为冷静的机会捕捉者，领展也等待着市场另类机会的出现。
2019年，深圳中心城广场出现流量不足、出租率低（70%）和租金收缴率低等多重问题，整体经营状况不佳。
领展从多达8家机构中胜出，以51亿元收购该商场（加上经调整资产净值的对价为66亿元）。之后，对商场进行大规模升级改造。2022年1月，全新改造后的领展中心城重新开业。2023年，领展中心城的客流同比上涨118%，年度销售同比上涨78%。
收购深圳中心城，体现了领展的大湾区战略及对北上消费机会的把握。
该广场位于深圳，紧邻福田站，这一位置不仅方便深圳本地居民购物，还吸引了大量香港游客。数据显示，该商场约30%的零售额来自香港游客，周末占比平均高达40%。
领展更加得意的一笔生意，是在万科遭遇困境的时候，从万科身上咬下“一块最好的肉”来——上海七宝万科广场。
上海七宝万科广场，原由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造，各占50%股权。
2021年4月，领展以27.72亿元收购GIC所持七宝万科广场50%股权（当时整体估值为65.8亿元，交易协议价为64亿元）。
2024年2月，领展宣布，在万科让利3成（70.6亿元估价，52亿元交易价）的基础上，领展以23.8亿元收购七宝万科广场余下50%权益。至此，领展全部持有该项目。
按照万科A财报：2020年至2023年，上海七宝万科广场贡献营收分别为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元、5.03亿元，均位列万科商业项目第一位。
2024年领展中期财报对此也有表述——
“于报告期内，领展房托的中国内地物业组合的总收益及物业收入净额分别按年增长39.2%及37.6%，主要来自上海七宝领展广场的贡献……”
房托+
面对2025年，领展公开的说法，仍然是坚持“多元化”，提出的概念是“领展3.0战略”和“房托+”。
领展是什么意思呢？
第一，在目前既有的格局下，领展会进一步拓展多元化市场，即向领展认为存在机会的新市场继续加力，如澳大利亚、日本、新加坡等。
第二，结合内地商业机会，拓展新领域。如，领展已经布局大湾区及长三角5个物流项目，下一阶段也会继续关注新领域内的机会。
第三，与各路资金合作，提供管理输出。多年来的攻城略地，领展收获的除了赚钱的商业地产项目，也收获了属于领展的管理经验。在2025年，领展除了用自有资金投资项目之外，更注重与其他资金合作。对于相关项目，则可以输出管理。“房托+”的官方解释应该是“向第三方资本提供服务”。
面对逆周期要求，领展在越做越大的同时，也考虑如何做得越来越轻。
事实上，多元化只是表象问题，领展之所以是“亚洲REITs之王”，是因为其对于REITs资金优势的充分利用。
领展真正最核心的东西，是如何保持拥有低成本的资金，以充足的资本寻找最适合的投资机会。按领展的说法是：“保持较低融资成本和较强融资能力愈发重要。”
按照2024年中期财报，领展的资金现状如下——
总负债比由2024年3月31日的23.5%进一步下降至2024年9月30日的22.8%；
2024年9月30日，净负债比率维持于20.6%的低水平；
至2024年9月30日，维持充足流动资金117亿港元；
2024/2025财年上半年，平均借贷成本维持于3.69%的具有竞争力的水平。
对于市场机会，领展表示——
“我们继续审慎检视投资机遇，并坚守寻找具吸引力投资机遇的原则。”
“我们一直积极寻找市场机遇，包括并购能够填补我们能力缺口并加快我们发展的平台。然而，我们仍会慎思笃行，瞄准良机。”
所以，在2025年你发现领展忽然在内地大举收购某个项目，一定不要感觉吃惊。
值班编委：李红梅
编辑：韩涧明
审读：戴士潮
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