难熬的2024年过去了，全年房价数据虽然还在惯性下跌，但成交量却在不知不觉中大力反弹了。
楼市都是量在价先，如果没有成交量上来，楼市要企稳就很难。一般来说，一轮完整的楼市周期要经历的阶段有这五个，因为每个城市的时间节点有不同，我以领头羊深圳为例，从最开始的量缩价稳（2021），到量价齐跌（2022），到量升价跌（2023、2024），量升价稳，最后才能到量价齐升。
那现在处于哪个阶段了呢？
这是我们的年终总结篇，选取了全国GDP前十大最重要的城市数据做分析，最后做出对2025年的预测，仅供大家参考。
目前全国的新房成交数据还没出来，但是从930新政之后，大家应该感受的到，一二线城市成交量开始逐渐率先回暖了。
首先是北京，全年二手房成交17.57万套，在过去六年（2019-2024）中仅低于2021年。
上海2024年二手住宅网签共213376套，如今这种楼市周期，也别妄想和15、16年相比了，对比前两年即可。
很明显上海2024年二手房成交量逐渐回暖，最惨的时候是过去了，成交量接近19年的时候了。
广州也不差，2024年全年成交114171套，虽然没有上海那么火爆，但总算熬过了22、23年的最低谷，一年比一年稳，刚需开始陆续上车了。
深圳2024年算是快回到了正常成交水平。
1月1日，据深圳贝壳研究院公布的数据，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增长20.1%；二手住宅成交54487套，同比增长66.3%。
增幅虽然很大，但主要是前年行情太差，基数太低。
而且主要是靠9月份的政策拉动的，在此之前，深圳的二手房成交量始终不见起色。
但也说明了，政策的助力对深圳楼市而言是多么的重要，起码让市场重新燃起了希望。
二线我选取的是排全国第五到第十的城市。
成都今年二手房市场简直杀疯了，总计231342套成交，同比上涨4.7%，事实上成都已经连续两年保持这种高成交量的势头了，热度一如既往的高。
杭州甚至创下新的历史，楼市历史上第一次，二手房成交量超越新房。
根据杭州贝壳研究院的数据，杭州二手房全年一共93632套，这是2021年以来的二手房成交量新高。
武汉贝壳数据显示，2024全年二手房成交量52702套（2023全年4.2万套左右），成交量也开始逐渐回归。
2024年全年，南京二手房成交突破10万套大关，而2023、2022年南京二手房成交量分别为99353套和71584套，南京只能说是稳住了。
当然也有一些不是那么景气的，比如苏州和重庆。
苏州上半年成交量太拉胯了，拖累了全年的成交，新房、二手房共成交94188套，同比2023年反而还下跌了14.53%。
重庆中心城区新房一共成交520万方左右，相比去年同期也下滑了近20%。
由于每轮楼市复苏都是一线领先，这次我们同样看到了这种趋势，2024年四个一线城市成交量已经集体回暖，总量同比上涨了7%。
而二线城市只有少数几个经济较强的城市率先复苏，如果算上其他省会城市，20个二线城市整体还是继续下跌态势，同比下跌11%。
至于大部分的三四十八线，基本上都是继续下跌为主的，跌幅14%。
三四线城市随着人口不断外流，房地产成交量几乎是一年比一年差，未来我们在讲房地产市场的时候几乎默认指的就是一二线的市场了。
大家要知道，未来的中国房地产只剩下一二线或者环一线经济圈有戏，其余会逐渐被淘汰出局的，虽然这有点残忍，但也是事实。
而能够得到这样的成绩，主要是以下三点。
1、房价回调，以价换量。
大家别看今年一二线成交量回暖，几乎全都是靠以价换量换来的。
我找了好几座城市的成交价数据，今年二手房新房均价对比去年都是下跌的。
北京：2024年末北京二手房均价在4.9万/平，全年房价下跌幅度达到18%，已经跌回2016年年中水平。
上海二手房价格连续20个月下降，目前的成交价格大致为近7年来最低，基本与2017年持平。
深圳新房成交单价5.4万，同比下跌10%；
深圳二手房价最低点是在今年的9月份，跌到5.87万，四季度迎来小翘尾，以每平方米6.3万元结束，同比跌幅3%，算是稳住了。
杭州十区二手房今年的全年住宅均价为29129元/㎡，环比去年31460元/㎡，下滑7.4%。
哪怕是成交大户成都也逃不过以价换量的宿命。
2024年9月份的时候，成都二手房成交量迎来新低，约为15160.27元/㎡，这个价格已经低于2018年的成交均价。
不过好消息是，这两个月开始回温了，截止到12月份成都二手房成交均价已经上涨到约16334.47元/㎡。
南京，新房同比下跌7.6%，二手房同比下跌7.4%。
最近还有一个例子让我挺震惊的，广州天河的牛奶厂，算是前两年的新贵集聚地吧。
23年初的时候一套122平米的四房总价1100万出头，上个月成交了一套同样户型的，总价600万出头，一年时间爆亏500万。
基本上大部分热门城市的房价都有不同程度的下跌。
但换句话说，如果你手持现金，现在改善上车的压力比前两年大大减少。
2、2024年中国房地产的松绑政策开到史上最尽。
今年的政策分为两波，五六月份以及金九银十。
其中影响最大的首付比例降至历史最低，15%，还有事一线城市松绑限购，广州更是全面放开，一线的购房入场门槛也大大降低。
加上住房交易税费减免，lpr下调，这些都是为了降低了购房的资金成本，把观望两年多的需求都激活了，引发了一波需求的爆发。
3、市场的需求开始逐渐释放。
前两年的下跌行情也着实把很多人吓到了，大家都害怕抄底抄在山腰上，于是很多人都在持币观望。
24年下半年，市场下跌的幅度和砍价空间都在缩小，于是刚需就上车了。
四季度全国前十大城市的房价，都出现了企稳并且小幅反弹。
总的来说，2024年的楼市数据不再是量价齐跌，成交量已经率先大幅回暖了，只要持续下去，价稳是早晚的事情。
所以要论楼市调整的阶段，现在大多数一二线城市，应该是来到了第三阶段量升价跌的尾声，很快就要进入量升价稳的阶段了。
要想稳住价格，必须从两方面出发，一方面要控制供给量，先去库存，另一方面要激发需求量。
所以2025年为了房地产市场持续稳中向好，政策和刺激肯定会继续加码的。
一直到房地产市场完成本轮周期的重大转折，即成交和价格维持稳定。
当一切手段都出尽了，2025年就是最后检验市场韧性的关键年份了。
政策上：一线城市继续松绑，甚至有机会全面取消限购。
从2024年的情况，我们可以很清晰的看到，基本上每一次成交量小爆发都和政策相关。
尤其是930新政，一直到现在还有余温，2025年想要继续保持，政策上肯定要继续发力的。
最近北上也在传出松绑限购的传闻，2025年估计大概率就会全面落实了。
金融上：降准降息。
大家都知道今年是放水大年，所以2025年的降息降准已经成为了社会共识了。
日前央行又发声了，接下来会择机降准降息。
但另一方面，目前无论是存款准备金还是lpr都已经处于历史低位，存款准备金已经在7%低位，下调空间也不大了，且央行负债表的法定存款准备金率总额是21.7万亿。
所以预计今年预计整体的下调幅度会保持在1%，分两到三次降准，可以向市场释放3万亿左右的资金。
降息空间大约在50bp左右，但是特朗普上台会加大了很多不确定性，也有可能步子更大，5年期直接赶到2字头。
高层已经定调了，明年的货币政策主基调是“宽松”，虽然说有外部环境影响，但放水的大方向是不会改变的。
总的来说，降准降息对于房地产市场，对于购房者都是一件大好事，明年的买房成本还会继续下降。
市场上：分化会持续下去，且会更加极端。
一二线城市房价将会率先企稳，2024年一二线的土拍大幅减少。
安居客监测数据显示，2024年全国重点65城成交涉宅用地成交2308宗，总规划建面17828.7万平方米，成交规模同比下降28%。
相比2021年，今年涉宅用地的成交规模回落约64%。
这几年我们都在去库存的阶段，拍地减少后，明年市场上的新房上市肯定就会变少，新房出货压力就会降低，有助于稳住价格。
二手房挂牌量也在肉眼可见的减少中，广州、北京、上海的二手房挂牌量比24年中的时候减少了近一万套，深圳也减少了3000套。
这也说明了一线的价格几乎是跌到差不多了，刚需开始择机上车。
明年叠加降息，刚需的上车门槛将会变得更低，一线房产的租售比进一步提升，届时我们会真正进入“买房零成本”的时代，一线房价率先企稳。
另外，现在取消了限价后，2024年的土拍市场中，一二线核心地段地王频出，仅仅是11月份以来，已经有7座城市诞生了“地王”，仿佛一夜回到楼市繁荣期。
三亚、天津、上海、杭州、深圳、北京等地纷纷拍出了总价地王或者单价地王。
可以预见，未来的一二线稀缺核心地段的改善和豪宅价格将会再创新高。
而另一边，随着年轻人口不断往一二线城市聚集，大部分的县城，18线城市房价下跌将会成为不可逆转的趋势。
尤其是前几年不少县城也热衷于建造新城，但始终无法导入人口和产业，老家的新城，大家一定要谨慎购买。
虽然小地方的租售比高，但能否出租，以及未来转手都是问题，尽量远离。
最后， 现在随着人口下行，评论房地产市场景气度不再是销售总量，而是价格能否稳定。
国家发改委才发文，继续推动房地产市场山跌回稳，当然这也是高层对2025年房产制定的目标。
随着放水不断加码，明年高端优质资产，豪宅会继续受追捧。
另外地产本身的收缩幅度，已经非常大了，虽然全年很多数据没出来，但是新开工面积、销售面积、以及房价都已经去到一个非常低且稳定的位置了。
越是低谷，开发商越不敢拿地，这就会给未来埋藏一个城中心好地段无房可卖的问题。
而库存最多的地方主要是集中在郊区，这些区域将会面临好几年的去库存压力，价格反弹有点遥遥无期。
总的来说，我预估2025年，一线城市的楼市将会率先来到量升价稳的阶段，大多数二线可能还是在量升价跌的尾声，三四线还是量价齐跌的阶段。
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