确实，2024年全国租金都在降。
宏观体感上一线微跌，二线全跌，而且市场已经没有所谓淡季旺季了，我联系的几个中介去年最大感受就是，连毕业季都没往年热闹了。
比如我们base的上海去年就有强烈体感。一位徐泾的同事2023年月租金4400元，到2024年底尝试和房东商量降租，还没发力房东就先自砍一刀降了200元。
包括刚刚过去的12月，我计划从宝山换租到浦东中环跟着中介看了十几套，平均每套基本能砍掉300元。
但最让我意外的还是杭州，各位也看到了杭州的数字，2024年底租金累计跌幅在5.38%。
数据来源：中指数据CREIS
这个数字全国第二，新一线城市中排名第一。
杭州这座城市我们之前踩盘过很多次了，给我的印象除了亚运会，就属它抢人最积极、也是最成功的。这几年眼看着越来越多的年轻人扎堆杭州，把这里当成梦开始的地方。
作为新一线的领头城市之一，想不到如今租金下跌竟然如此疯狂
杭州到底怎么了？或者说，杭州的租赁市场到底怎么了？
所以这次我连夜定了虹桥到杭州东的高铁票，实地去看了杭州市区、城东、奥体等热门板块的7个典型小区后，很意外发现，它们的租赁情况竟然是这样的。
尤其这几类房子，降到了我没想到的程度，比如之前最贵现在也放下身段的市中心老破小，前些年杭州市区老破小因为地段好，租金一直居高不下。
比如凤起路上的十五家园，就挨着沪上阿姨们最爱的环北丝绸城，黄金地段，绝对中心。
十五家园实
但据中介说，去年这边普降10-15%。
2023年末十五家园一套50㎡2房，租金至少4000元/月。但如今，我去看了一套面积差不太多的45㎡2房，而且是精装修，租金3500元/月。
十五家园45㎡2房
面积差只有5平，但我轻轻一算，同比跌去了12.5%。
包括马路对面林司后小区的一套52㎡两房，中介告诉我这套房子在他们平台已经调过3次价格了，前两天刚降到标红的位置。
而且这里的房东非常爽快，直接砍三百都能迅速接受，问什么时候住进来。只能说越到年底房东的焦虑越直观啊。
看完老破小，当然也得看次新房，而说到这个就不得不提城东的次新扛把子，绿城杨柳郡了。
中介告诉我这里的市场一直挺好的，往年一年可以租出去300多套，百平三房每月可以租到8000元以上。
2024年当然也降下来了，但大部分房东心态反而挺稳的。
我统计了下链家2024年底该户型全部挂租房源的价格，目前平均月租确实还保持在7200元/月以上，跌了9.2%。
其中一套价格最低的，是低楼层的109平三房，租金6800元/月，我问每月6500元能租吗？中介有些为难说房东可能不会一下子给这么大空间，因为前两年都是月租7500-8000元的。
和前面老破小的房东一对比，这里的次新房东确实要更自信一些。
还有一类房源也在下跌，就是往年投资人士喜欢的公寓、大平层之类。
但两者还是有区别。
我先去看的是公寓，站在丽晶国际中心楼下。脑海中还是之前2万名网红主播挤在隔断间的场景。
但走进去才发现，从2018年“限酒令（严禁小面积酒店式公寓）”严控之后，这里的租赁市场还算比较健康的。
前两年的一室一厅是2900元/月，如今房东挂出来的价格在2500元/月，跌幅13.8%。
中介非常热情，现场又替我砍了380元。
而几个热门板块的公寓小区，跌幅也有高有低。
来源：市调及网络公开数据，仅供参考
不过和整个市场基调相比，程度都不算太夸张。
至于一些新晋大平层就是另一种情况了。尤其最受欢迎的奥体、钱江世纪城等网红板块，租金本身就抬得比较高。
比如奥体，就一直是杭州租金第一梯队。
整理自：链家、网络公开信息，仅供参考
但2024年下滑空间也大一些，尤其头部天花板级别的臻奥院，中介透露前年底的租金在2万/月，2024年尾也来到了1.3万/月的下限，包括创世纪和旭江华庭这些豪宅小区，都面临同样的情况。
尤其我去看的旭江华庭一套大户型，上一任租客12月初搬走的。目前已空置一个多月，接下来就是农历新年，还将面临大概2个月的空窗期。
所以房东也很nice，在这个基础上可以再砍300还包物业费，而且除了绿城杨柳郡的中介，其他板块的中介小哥们对砍价都比较有信心。毕竟谁也不想空着1月、2月大几千的租金不要，就为了跟租客还那几百块钱。
可见对大部分杭州本地房东来说，2024年估计是最难留住租客的一年。
不只这些小区的房东，其实整个租赁市场的数据都不太乐观。
我整理了下近几年杭州的租金数据，发现这座城市的租赁市场不是从今天才开始异样的，而是近四年都不太乐观。
数据来源：杭州贝壳研究院
2021年杭州月平均租金还在52.81元/平，但到2023年，平均月租金已经走到了50元的临界点上，去年目前只有前11个月的平均数据，看起来和2023年基本持平，但再加上低谷的年尾，这个数字能不能稳住其实不好说。
而去年11月份，杭州月租金已经来到了近四年最低。
数据：国信达
除了去年7月份的毕业季环比微弱上涨，但幅度小到几乎可以忽略不计。
整体看就是滑滑梯一样，从年头一路下滑到年末。
照这个走势，全年平均数能否维持住2023年的50元基准线还是不太乐观的。这种大环境下，去年杭州几乎没有一个板块能逃过降租的命运。
贝壳研究院数据显示，杭州十区118个板块中有90个板块房租下跌，占比超过7成。
于是我又选取了其中八个区域的24个代表板块，并一对一线上市调了当地中介，得到了一个均值，也就是全市平均下跌13.7%的样子。
具体情况就是这样
数据来源：2025年1月1日市调，仅供参考
选取范围为8个区域24个代表板块，不代表全市数据
可以看到，每个区域都有那么一两个板块房租下降蛮厉害的。
比如滨江的奥体、余杭的未来科技城，以及西溪和临平新城板块，都超过了20%。尤其奥体一带、和未来科技城。
以我市调的90平三房这个标的来看，这两个板块年末月租金比去年同期都降了1200元，但也有区域降幅并不算大，基本在5%-10%之间。
比如位置偏远的临平东湖和萧山市区，本身板块租金水平就没那么高，水分比较少。2024年挤出空间也只有200-300元左右。
但据各板块的中介感知，总的来说这一年杭州房租同比降了300-1000元不等，电话中他们语气有些无奈，用词都是“降得非常多”、“这个价格以前不可能租到的”。
但根据我实地踩盘的结果来看，如果愿意讨价还价，那这些挂出来的租金都不是最低，实际上房东的心理底价可以再减200元，甚至更多。
当然也有一部分房东着急出租，2024年底前直接挂出了底价，但似乎也是一种试探。
截图来自：杭州链家
如果问的人多了但过年前还是租不掉，价格也只能进一步下调了。
所以，为什么偏偏是杭州？
这几年我们平台关注杭州也算比较多的了。不难发现，实际上这么大范围的全面降租，对杭州来说早就有迹可循。
首先一个最直接的原因就是产业结构不够多元，过去十余年杭州因电商而起，每个新一线都希望有自己的阿里巴巴，但显然不是所有城市都叫杭州。
从电商之都到网红之都，这条长板足够长，长到可以带动一个城市飞速向前，但背后，其他短板就显得有些无力了。
所以当直播电商行业从狂奔走到紧缩，也就没那么多慕名而来的网红主播和年轻人继续留在杭州了。
数据来源：艾瑞咨询
尤其一些头部大主播已经举家撤走，比如前年向太在世茂智慧之门租下了一整层，斥资百万装修，然而才过了一年多已经人去楼空。
不得不说网红大批撤出杭州之前，确实帮家人们把房租的价格打下来了。
而同样退场的还有投资客们，尤其那些这几年买了新房的房东，伴随房价下跌，看情况已经不打算卖房了。
于是整个市场上有巨量次新房转售为租，比如前文提到的杨柳郡，所在的艮北新城就是一个大型居住区，作为艮北超级大盘，光是绿城杨柳郡就有将近5000户家庭，而这个区域内的九和路、新塘路上，这些灰色方块大部分都是次新或待交付小区，我粗略数了数，加起来就不止15个。
可想而知是什么样的房源体量。包括勾庄、奥体附近的亚运村等板块，近几年交付的新房也聚在了一起，这些次新集中交付的板块或周边，来到2024年就形成了严重踩踏，租金直线下滑也是意料之中。
而且，杭州的新房还在源源不断供应。
数据来源：潮新闻美好生活研究院
很明显，到2023年杭州新房交付来到了一个高峰期。除了那些本来就不打算卖的房东，还有此前触发5年限售的热门新房，到了2024年依然在限售范围，也只能纷纷流入租赁市场，于是这一年杭州房东的日子就更加不好过了。
但是这还没算上保租房的体量，之前《天量保租房》那篇文章中，我就替大家统计过杭州的数据，2024年6月底杭州实际筹集保租房6.01万套（间），而新增供应是1.3万套，不仅交付量大，租金也并不算太高。
比如亚运村的宁巢美地公寓，40平一室户月租金2350元，60平也只要3500元，和市场价相比，相当于打六折。
大量交付加上和6、7折的租金，对2024年租赁市场形成冲击也是不容忽视的。
其实这次实地踩盘+线上市调完，心情一度很唏嘘。
如今的杭州确实面临一些挑战，从租金下滑反映出的一系列问题也真实存在。不过除了产业单一、供应过量，杭州的租赁市场也是多方导致的结果。一个最基本的因素就是这两年楼市本身就在调整期。
很多受影响较大的二线城市，也开始适应行业下一阶段，杭州当然也不例外。
但通过这两年实地踩盘，我们能感受到杭州这座城市的底色依然是年轻化，比如为了抢人直接发钱、提供应届生免费住宿的“春雨计划”等等...
包括最近智联招聘的一份数据，也体现了杭州在年轻人心里的真实地位。
来源：泽平宏观、智联招聘
95后最喜欢的城市中，杭州是全国仅次于北上广深的第一城，这一点是当之无愧的，也是杭州这么多年主动寻求年轻化的结果。
相信这段行业调整期过后，杭州这座城市的未来依然会更好。
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