分化的楼市终于有了具象的体现。
楼市又开始了买一送一活动，有些房子是真的不值钱了。
楼市里送房子的活动真是在全国开始扩散了。
最近比较火的就是深圳某楼盘“买一送一”。
小区在深圳福田区，算是深圳非常核心的地段。
按理说这么核心位置的房子，搁上海得抢疯了。
比如这小区买一套110平的房子，原价1000万。
可以选择85折850万买房，也可以选择拿一套价值180万的公寓。
就相当于1000万买一套房子+一套45平的公寓。
当房子不好卖的时候，只有你想不到，没有开发商做不到的营销方式。
再看帝都这边。
之前北京通州招商璀璨公元项目开启购房“买一送一”活动。
买77平米两居免费送一套烟台108平米海景现房。
房子大概430万，送的海景毛坯房价值40万，相当于9折。
有一说一，烟台的海景房，送都不见得有人要。
这算不算买一个小坑，送一个大坑呢。
还有东莞这边。
年中的时候，万科也搞活动买一送一。
东莞万科中天世纪水岸推出活动，购买140平以上的户型，免费获赠一套位于惠州的万科双月湾海景房。
海景房的价值大概就20万左右。
看得出来，地段好的尚可以艰难地卖，地段差的就只能当赠品了。
最夸张地应该是郑州了。
买一套郑州实地常春藤87㎡三房，送一套天津实地海棠雅著75㎡两房；
买一套郑州实地常春藤107㎡三房，送一套天津实地海棠雅著85㎡三房。
而且开发商给你包一条龙服务。
去了就给你把天津落户办到位。
大概90万左右就能拿到一套郑州房子、一套天津房子、还有一个天津户口。
天底下能有这么好的事？
这两套房子，一个在郑州荥阳市广武镇、一个在天津宝坻区京津新城板块。
位置烂的不行。
要不说天下没有免费的午餐呢，流浪猫的猫粮倒是有免费的你吃吗。
楼市中买好不买差的共识是会越来越强烈。
地段分化的结果也越来越清晰。
有些房子可能是真的卖不掉了。
其实上海在2018年的时候，也有过“送房”的情况。
当时宝山雍和府购房的客户，“可获赠太仓依云水岸项目首付款大礼一份”。
也就是说，你买了我开发的上海的房子，我再送你一套挨着太仓的首付款。
大概30万左右的优惠力度。
在我们看来，现在的市场环境中，这种强行的捆绑销售，其实并不能起到多大的作用。
“买一送一”是熊市里的大势所趋。
但并不能真正解决滞销的问题。
卖不掉无非就是两个原因：
一个是有效客户不够；
另一个是价格太贵了。
但是你看这些开发商，想的是既能卖掉当下的房子，还要连带着垃圾房子一起卖掉。
但是价格又没有真正优惠多少。
都当买家是傻子么？
开发商的地拿的这么偏，价格还高，才是卖不掉的本质。
这个就和我们遇到的很多房东卖不掉房子是一个道理。
你一开始买房的时候就没买对，现在卖房既不愿意降价，也不想办法做好引流工作。
就等着天上掉馅饼，来个大恩人把你房子买了怎么可能。
得是好房子才有可能有这样的待遇。
楼市分化的程度越高，也就意味着那些差的房子表现就会越糟糕。
因为不是纯线性的关系，因此越是好的房子表现也会越优。
不是说上海楼市现在没有买一送一的情况，大家就可以高枕无忧了。
对于资产的敏感性要不断提高。
我们从上面的案例可以看到，有几类资产已经被彻底钉在了耻辱柱上。
1、公寓产品
公寓是房价上涨时期被开发商吹出来的产物。
你图他便宜，他图你人傻钱多速来。
尽管现在公寓的租金回报率很高了，请不要被美丽的外表所迷惑。
公寓一方面交易不活跃，流动性差以后不好出手。
另一方面交易成本高，随着政策的逐步宽松，住宅的税费优惠会向0成本靠拢，而公寓不会有任何减少。
一个交易成本都超过20%的产品，是没有所谓的投资价值的。
2、海景房
绝大多数的海景房已经妥妥地进入垃圾资产的行列了。
如果真的喜欢海景，假期的时候，全国各地的海景房酒店随便你住。
几十万买一套的价格，够你每个假期住海景酒店。
像上海第九大湾区奉贤海湾的海景房、金山的海景房，在现在看根本不值钱。
跌下来也没人去接盘，因为这样的产品有效客户会越来越少。
3、投资型小户型
过去投资有个思路，不管哪里小面积、低总价就好。
以至于不管是住宅还是公寓产品，都是通过小户型尽可能降低门槛让大家去买。
50-70平的住宅、20-50平的公寓比比皆是。
现在一看，投资价值消失了，全是画的饼。
楼市里暴跌都没有价值的说的就是这些东西。
其他城市面对的问题，可能也会是上海、乃至环沪的问题。
上面提到的案例，有环郑州的、有环深圳的、有环天津的……
都市圈的房子依然不容乐观。
环沪之前也确实造了很多这样的公寓、海景房之类的产品。
在供应过剩，需求不足的时代，可能有一天也要面对半卖半送的情况。
大量持有这些房子的房东确实该小心了。
现在楼市的分化是非常极端的，大家都挤破头要买核心。
买的了上海的不买环沪，买得起花桥的不买嘉善，买得起嘉善的不买杭州湾。
像花桥之前的标杆类小区天誉名邸，高峰卖2万，现在便宜的1万4就能成交。
环沪的核心尚且如此，其他地方不是更惨。
资产的洗牌是每一个人必须面对的事情。
回归居住属性，其实就意味着回归核心、回归地段本身、回归有人有需求的地方。
其实，楼市已经到了新的阶段。
需要我们改变买房的一个“坏”习惯：
国人买房爱讲故事不爱看估值。
往后价格和价值的匹配会越发重要。
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