上个月，北京楼市公布了今年上半年的成绩单，全市新房成交1.85万套，同比上涨了23%，二手房成交大概9万套，同比增加了四分之一。

过去三年，整个房地产行业都在等一个筑底。这组数据基本意味着，市场的底，先在北京出现了。

北京迎来了最好的一个春夏。有的项目上市不到两个月，就挤入了全市单盘销售前五；有的开盘20天，卖了40多亿。

但还有项目，开盘一年，去化不足三成。

因为和三年前不同了，这次市场归来，还带着一组不同寻常的数据：

全市335个在售项目中，不到9%的项目贡献了超40%的业绩。

中国楼市从没有这么残酷的时刻——TOP前三十的项目。瓜分市场一半的成交额。剩下的一半，由300个项目竞争。

而决定这场战争胜负的关键因素，几乎就剩下了一个：

好产品。

所有幸存玩家都在拼刺刀。一家头部房企，可能因为一个项目的失误，而一蹶不振；一名新玩家，也可能因为一个项目的成功，便一夜成名。

今年贝好家成了各大开发商的座上宾，建发在海淀击败了华润，越秀和樾望云、和樾玉鸣连续五个月，霸占了北京单盘销售额排行榜的前两名，

上个月，克而瑞公布了上半年北京房企销售额排行榜，华润排名第二，北京中海跌落第十，建发超过保利成为第八，越秀进入前三。

不是我不明白，是这世界变化快。

一

去年夏天，我去长三角转了一圈，当时给我印象最深的是杭州一个刚需盘。

单价两万多的项目，做了中式景观、带恒温泳池的邻水会所、四面玻璃幕墙，实景园林。回到北京后，我发了个朋友圈说：

北京的开发商，没有资格说自己卷。

此后不久，好房子政策就出台了，阳台、会所席卷大江南北，刚需盘的玻璃幕墙从单面变成了至少三面，得房率低于90%的，都不好意思跟客户提。

到今年夏天，我又去南方转了一圈，几个项目看下来，只有一个感触：

长得差不多。

中国房企卷到现在，从产品设计上说，头部的各家已经拉不开太大差距了。接下来大家要竞争的方向是产品力，比如实景开盘、品质交付，以及交付之后的服务。

如果你细心留意就会发现，一些全国知名的地王项目拿地半年多了，至今还没动静，其实他们就是在悄悄做实景。

说白了，房地产行业，已经彻底从金融思维、营销思维脱身，被倒逼成了：

最有产品思维的行业之一。

就拿今年3月21日在海淀开盘的和樾望云、和樾玉鸣来说，两个项目当天售出超过1000套。

此后连续几个月，霸占了北京单盘销售额排行榜的前两名，一举奠定了越秀夺冠的基础。

可鲜为人知的是，项目开盘这天，越秀并没有太关心销售成绩，而是早晨八点就在内部项目群里，提了两条想法：

多做过程中的工地开放，让大家买个称心的房子；

做业主面对面，一起收集问题，然后一起解决。

这就是此前房地产行业几乎没有的环节——售后。和五年前的那批主流房企相比，新崛起的开发商，就像换了条赛道工作。

并且这些变化会马上体现在财报里。

上周二，越秀公布了半年业绩，越秀销售额615亿，同比上升11%。但最宝贵的不是他们卖掉了房子，而是他们在维持毛利率稳定的前提下，把销售均价从去年的2.95万/平米，卖到了今年上半年的：

4.2万/平米。

这基本证明一条新路子，被人走出来了。

二

大约五六年前，有些开发商做过一些提升行业产品力的尝试。那是这条新路子的开始。

但受限于资源，不过是搭了几间房子，为单一类型产品做创新。

而且这种创新研发，上要大量市场调研、客户走访，下要联系工厂，把设计转化为产品，还要不断优化，当年真算前所未有的的苦差事：

大家迈出去一只脚，马上就收回来了。

今年最令人欣慰的变化是，经过了短暂却又剧烈的行业波动，大家又重新坚定地迈出了这一步。

今年三月，广州白云区一个上万平米的越秀产品研发中心悄然放开。

这个研发中心分为产品体系、精装、景观、物料、创新研究五大工坊，基本覆盖了产品从设计、选材到落地的全链条。

历史证明，这种创新一旦形成，产出就是源源不断的。

比如一多月后交付的琶洲南TOD，成为首个把华为鸿蒙系统创新应用于房地产的项目。

开发商给这套系统装上高配主机、设计了操控简单的触控面板，支持自定义场景，能做到毫秒级响应全屋设备联动。

在这之前，全屋智慧系统已经在豪宅领域喊了几年了，最后还是要靠伟大同志搞搞新意思。