迈入11月，青岛楼市依旧在平稳运行的轨道上稳步前行。相较于此前的市场表现，当下的青岛楼市更显“分化加剧、价值锚定”的鲜明特质：
一边是仙山花园、中联依山伴城等项目为加速去化选择大幅降价；另一边则是以青特璟誉为代表的优质项目，凭借契合改善需求的产品力与精准定价，开盘即迎来摇号抢房的盛况，用实打实的热销数据成为支撑市场热度的核心爆点，两者形成的强烈对比，更印证了当前楼市“好产品不缺购买力”的核心逻辑。
NO.1 商品房签约情况
根据青岛锐理数据统计，1-11月青岛共计签约商品房77512套、约956万㎡，签约总金额1333亿，较去年同期分别下滑10.6%、11.1%和9.1%。前11个月商品房签约均价为13943元/㎡，同比上涨2.2%。
（2025年11月商品房供销价数据为11.1-11.29）
月度方面，11月商品房新增供应徒增，4365套、50.07万㎡，签约则呈现持续下滑态势，签约新建商品房4380套，约51.22万㎡，销售总金额74.75亿元，签约套数、面积和金额分别环比下滑18.7%、29.5%和15.1%。受签约结构调整的影响，11月签约均价为14596元/㎡，较上个月明显上涨20.5%。同比套面金全部下滑，40.2%、43.6%、41.5%，签约均价上涨3.7%。
其中商品住宅新增1977套，约26.07万㎡，签约2776套、约36.43万㎡、销售总金额59.07亿元，签约套数、签约面积、签约金额较上个月均大幅下滑，分别为33.5%、30.7%、19.3%。签约均价为16215元/㎡。
二手房方面，今年以来，青岛的二手房交易一直较为活跃，价格企稳迹象明显。今年1-11月全市成交二手房60201套，同比小幅下滑6.2%。其中11月份青岛市二手房成交4902套，较上个月基本持平。
NO.2 区域商品住宅成交情况
（去化周期=当前活跃存量/近6个月月均去化量）
在商品住宅的成交区域分布上，11月青岛新建商品住宅的成交热点集中在西海岸新区、城阳和胶州。具体数据表明，西海岸新区以620套、约8.24万㎡的签约量，占全市总签约量的22.6%；城阳区签约446套、约5.68万㎡，占比15.6%；胶州市签约278套、约3.66万㎡，占比10.0%。
从目前市场情况来看，11月青岛楼市正处于从“政策驱动”向“价值驱动”的转型关键期，板块与楼盘之间冷热不均现象明显，青特璟誉、海信金沙滩、青特璟云等项目的持续热销印证了“居住升级”的必然趋势。未来只有那些真正实现“产品创新、资源整合”的项目，才能在分化市场中脱颖而出。
从去化周期维度观察，青岛商品住宅市场去化节奏持续优化，当前去化周期为17.6个月（统计口径已剔除死库存），市场存量消化效率稳步提升。
老四方凭借对刚需及刚改客群的精准定位，已跃升为当前楼市 “流量焦点”，商品住宅销售持续处于高位，去化周期已降至11.8个月，供需关系保持健康；区域内不仅聚集了海信悦澜山、中海云境、滨海国际中心等自带市场关注度的热门标杆楼盘，还有通和悦章、国信和悦、富力海悦学府等契合最新住宅规范的品质项目，这类项目通过优化空间布局、提升公摊面积利用率实现得房率显著提升，精准击中客群对 “高实用空间” 的核心诉求。绿城环海湾阎家滩地块预计今年正式面市，将为板块刚需刚改市场补充新选择。
其中原市北区随着新项目的入市，去化周期调整至19.6个月，处于全市较低水平。目前新都心板块呈“三足鼎立”的竞争格局：棠玥和境规划建设5栋26-31层高层产品，主力户型建面约105-142㎡，瞄准刚改及改善客群；保利&青铁果品地块规划方案已公示，将建设8栋住宅楼（包含2栋26F、1栋25F、1栋16F、3栋17F及1栋23F），总计529户，套均面积123㎡，产品定位偏向品质改善；市北城发福州北路地块目前尚未启动。
此外，李沧区去化周期为20.1个月。板块内热度主要集中在青特璟誉和金茂璞逸世园、青铁芳华地三个项目。而由远洋代建的万竹云峰项目、海创地块以及去年亿联拿下的地块目前均暂未启动，市场供应节奏相对平稳。
（青特璟誉开盘现场）
其中，青特进驻东李的首个项目——青特璟誉，凭借精准的入市时机卡位、产品本身的硬核实力以及青特品牌的稳健口碑，成功斩获一众改善客户的青睐，成为今年青岛继滨海中心、国信和悦、观樾兰庭、龙湖观萃、金茂锦棠之后的第六个“摇号选房”楼盘。更值得市场关注的是，该项目在无售楼处、无样板间、无示范区的“三无”前提下，仍吸引140组客户参与摇号，开盘当天劲销105套，用实打实的去化成绩，为当前略显疲软的青岛楼市注入了意外“爆点”，也印证了高品质改善产品的市场号召力。
金茂璞逸世园则规划为山东首个高端产品系璞系产品，建设4栋别墅，7栋洋房，洋房面积区间为170平、270平，叠拼别墅面积约300㎡。除既有项目外，李沧区土地市场近期也动作频频：郑庄56号地块被丰昊置业斩获，容积率2.4，总建面约4.6万㎡。此外，12月2日，还将迎来三宗低密地块拍卖，容积率最低仅1.11，最高1.25，总建面约18.96万㎡，未来有望为区域新增一批高品质低密住宅项目。
凭借 “核心地理位置+充足土地供应” 的双重核心优势，张村河板块已成为当前青岛房地产市场热点区域之一。该区域内包括海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、崂山尚境以及盛世悦府（原静山悦园）等项目。北岸大宇地块尚未启动。
在商品住宅面积区间方面，100-160㎡的住宅面积段在当前市场上占据了最高的市场份额，其占比约73.4%。这一面积段主要涵盖刚改型和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且需求表现稳定。
NO.3 土地方面
11月份共计成交两宗地块，新增供应方面：挂牌东李3宗地块、预公告城阳硕阳路以北地块和市南原百安居和五星电器地块。
（青特斩获的白云山两宗地块）
成交地块分别位于春阳路以北、荟城路以西和城阳街道贤城路东、春阳路北，两宗低密地块均被青特置业斩获。值得注意的是，作为青特本年度斩获的第四和第五宗地块，前者是顺势承接青特璟云热销势能，以精准补位回应市场期待；后者既是主城区第一宗商改住成功案例，更是延续了滨湖国际打造逻辑，深化成熟片区布局。
纵观2025年拿地布局，青特置业始终脱离规模竞赛的浮躁，坚持“做一成一”的公司战略，以“追求极致、负责到底”的态度，深耕核心片区、精研每一块土地的产品价值，在精准布局中实现稳健增长，彰显出本土房企的战略定力与长期主义视野。
（原海创惠水路三地块）
其中李沧挂牌的3宗地块全部位于东李世博园板块，3宗地全部为城镇住宅用地，容积率最低仅1.11，最高1.25，总占地面积约157985.1㎡，总建面约18.96万㎡，从规划指标来看，未来有望打造为高端别墅、洋房社区，为区域改善市场再添新供给。3宗地块起拍楼面地价均破万元线，进一步助推东李向"主城改善优选地" 的地位。起拍楼面地价中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡。值得注意的是，3宗地块为整体供应，竞买人须整体报价、整体竞得。
NO.4 年度榜单（1-11月）
2025年1-11月
开发商销售排行榜TOP20
2025年1-11月，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约610亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的45.8%。其中，前10名表现尤为突出，充分彰显了其在市场竞争中的强劲实力与与日俱增的行业影响力。
在 2025 年前11月楼市承压、购房者决策更趋审慎的市场环境下，海信地产以117.39 亿元、52.02万㎡网签销售额强势登顶青岛楼市双冠军，成为年内首个突破百亿的房企，用数据印证了本土龙头的逆周期破局能力。这份成绩的背后，是品牌对产品力的极致追求与城市布局的深度研判。张村河板块 "三子星" 项目持续领跑改善市场，海信君玺以18.58亿元业绩稳居板块榜首，海信臻悦劲销17.27亿元紧随其后，璟悦亦斩获13.15亿元亮眼成绩；今年新入市的海信金沙滩，凭借4.5代宅创新设计、一线无遮挡海景资源及最高130%的超高得房率，精准击中高端客群核心诉求，入市即成为青岛高端海景住宅市场焦点。更值得关注的是，海信地产近期成功斩获王家村新地块，进一步夯实主城核心区域布局优势，彰显了其持续深耕青岛、扩充高端产品版图的坚定决心。
银丰地产以64.55亿元网签销售额稳坐青岛楼市第二梯队头把交椅，其亮眼表现背后，是高端产品矩阵对市场需求的精准卡位与强大兑现力。其中，旗舰项目银丰玖玺城堪称品牌"业绩压舱石"，以55.45亿元的网签业绩独占品牌总销售额的85.9%，单盘实力一骑绝尘，持续领跑崂山乃至全市高端住宅市场。目前，三期全新产品已进入入市倒计时，基于前期积累的市场口碑与产品迭代升级，有望进一步释放业绩增长动能。
天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中网签的带动下，签约量猛增至第三位，共计签约46.92亿。
2025年1-11月
开发商权益销售排行榜TOP10
《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。
2025年1-11月青岛新建商品房开发商权益销售榜单正式发布，行业集中度进一步提升，本土龙头房企凭借深厚的区域积淀与稳健的经营策略，在权益销售赛道形成核心竞争力。
其中，海信地产以绝对优势实现断层领跑，凭借117.06亿元权益销售额强势登顶榜首，用数据印证了其在青岛市场的统治级地位。尤为值得关注的是，海信地产旗下项目普遍采用独立开发模式，这一模式不仅彰显了企业雄厚的资金实力与项目操盘能力，更通过对产品设计、工程质量、交付兑现等全链条的绝对把控，保障了产品力的稳定输出，成为其穿越行业周期的核心护城河。
银丰地产以64.55亿元权益销售额稳居第二位，其核心竞争力源于对高端市场的精准卡位与深度运营，凭借旗下豪宅 IP 的强溢价能力与客户忠诚度，持续巩固高端市场份额。
天一仁和则以44.95亿元权益销售额位列第三。
青特置业在本次榜单中表现尤为亮眼，以38.9亿元权益销售额强势跻身行业第四位，成为本土房企突围的重要力量。在土地储备与区域布局层面，青特置业始终坚守 “与城市共生长” 的战略初心，紧扣青岛城市发展脉络，聚焦高潜力核心板块进行精准布局。2025 年以来，企业在城阳白云山、李沧东李等城市价值高地斩获 5 宗优质地块，进一步夯实了主城深耕的布局基础，为后续权益销售规模的持续增长注入强劲动能。
2025年1-11月
商品住宅销售总金额TOP10
在行业深度去泡沫化的周期调整中，青岛房地产市场正完成从规模竞赛到价值回归的底层逻辑切换，“产品力”不再是营销话术，而是支撑市场信心的核心“压舱石”，直接决定项目的去化手感与价值韧性。这种价值导向下，真正具备稀缺资源禀赋、精准击中需求痛点的项目，正在穿越周期收割市场份额。
从1-11月销售榜单的头部格局可见，崂山区高品质改善型楼盘形成明显“领跑效应”，银丰玖玺城、海信君玺、海信臻悦、越秀青铁和樾府、天一仁和吾疆、鲁信有邻花园、海信璟悦7盘强势跻身TOP10，用数据印证了高端市场的“价值坚挺”。
作为崂山前海一线的顶级豪宅标杆，银丰玖玺城以25.9亿元签约额强势领跑青岛豪宅市场。自入市以来，项目凭借石老人前海不可复制的山海资源、全维高端生活配套与超预期的兑现品质，形成“三位一体”的核心竞争力，始终保持市场热度高位运行，成为塔尖客群资产配置与居住升级的“共识之选”。
唐岛湾君汇则凭借部分房源集中网签的势能，以19.18亿元合计网签额位居全市第二位。
在崂山张村河这一主城核心改善战场，海信地产的“前瞻布局”再度收获市场验证，海信君玺、海信臻悦、海信璟悦三大项目形成“三子同辉”的热销矩阵，纷纷跻身销售榜TOP10。其中海信君玺签约18.58亿、海信臻悦签约17.27亿、海信璟悦签约13.15亿，三大项目凭借对板块价值的深刻理解、贴合改善需求的产品设计，精准击中主城改善群体对“品质确定性”的核心诉求，成为板块人居升级的“标杆范本”。
NO.5 11月月度榜单
2025年11月
主城区商品住宅开发商销售排行榜TOP10
从11月签约数据来看，青特置业以3.93亿网签金额、2.07万㎡成交面积、144套的亮眼战绩，强势登顶青岛主城区销售 “三冠王”，用实打实的数据印证品牌深耕实力。这份亮眼成绩，源于“做一成一”的企业基因，从滨湖国际2期到青特璟云首开 热销157套登顶新盘首开销冠，再到青特璟誉摇号选房的热度，每一个项目均以精准的客群定位、贴合居住需求的产品设计，契合了改善群体对 “确定性品质” 的核心诉求。在行业回归居住本质的当下，青特置业的成交表现，也为青岛本土房企深耕主城、穿越行业周期提供了可参考的实践样本。
海信地产以3.68亿、0.85万㎡和54套稳居11月商品住宅房企销售榜亚军席位， 这份稳健表现背后，是核心项目的持续发力与市场认可度的集中释放。本月签约活跃的项目为海信海德山庄、海信君玺等。
银丰地产和中国金茂分别以3.44亿元和2.68亿元紧随其后。
2025年11月
单盘商品住宅销售榜TOP10
青岛11月商品住宅销售榜单正式揭晓，头部项目的亮眼表现成为当前楼市的核心看点。
青特进驻东李首个新盘——青特璟誉以网签2.68亿、1.15万㎡、80套一举斩获11月商品住宅销售榜“三冠王 ” 荣耀。 尤为值得关注的是，该项目于11月15日才刚刚开盘，入市仅半个月便登顶“三冠王”实现2.68亿元的网签金额。如此“开门红”的业绩，既体现了项目自身在产品规划、“做一成一”的企业基因等方面的核心竞争力，也反映出东李板块改善需求的旺盛活力，为初冬时节的青岛楼市增添了一抹亮色。
崂山沿海一线豪宅银丰玖玺城则凭借 强劲的综合实力， 不仅稳坐1-11月商品住宅年度销售冠军宝座，更在11月单月创下网签2.55亿元的佳绩。这份亮眼表现，根植于板块与产品的双重稀缺性。
1、统计时间为：2025年1月1日至2025年11月29日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。
4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。
2025年，青岛该不该买房？
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