2025年第50周广州城市更新市场周报
（12月8日—12月14日）
本期看点
政策资讯：
本周重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于传统村落保护。
行业资讯：
1.中央会议重磅定调！高质量推进城市更新+稳定房地产市场
2.预计明年年初交付！广州黄埔区新溪村旧村改造项目回迁安置房摇珠分房
3.广州黄埔区镇龙村（西片区）城中村改造项目首期控规调整成果获批！
4.广州南沙区东井村城中村改造项目主体结构顺利封顶
项目动态：
本周，广州市共发布5个项目动态：征收补偿安置方案公告4项；土地征收公告1项，用地面积1.5万㎡。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周有7宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有15宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有5个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
本周，住宅成交1156套，成交面积132238㎡；商业成交40套，成交面积2552㎡；办公成交75套，成交面积8418㎡；车位成交1630个，成交面积21166㎡；合计成交2901套，成交面积164374㎡。
01
政策资讯
本周重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于传统村落保护，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：住房城乡建设部办公厅关于印发传统村落保护利用可复制经验清单（第三批）的通知
发布单位：住房城乡建设部办公厅
发布日期：2025-12-12
文件要点：
住房城乡建设部总结各地在健全传统村落保护管理制度、构建传统村落保护多方参与机制、创新传统村落保护利用方式、传承优秀建筑文化、传承和弘扬优秀传统文化等方面的经验做法，形成《传统村落保护利用可复制经验清单（第三批）》。
02
行业资讯
1.中央会议重磅定调！高质量推进城市更新+稳定房地产市场
中央经济工作会议12月10日至11日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。
会议确定，明年经济工作抓好八大重点任务。其中，坚持内需主导，建设强大国内市场位于八大重点任务之首，涵盖高质量推进城市更新。另，明确积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，聚焦控增盘存、收储存量商品房作保障房、“好房子建设”、构建房地产新模式及化解地方政府债务风险等。
2.预计明年年初交付！广州黄埔区新溪村旧村改造项目回迁安置房摇珠分房
日前，黄埔街道下沙社区新溪村旧村改造项目5号地块回迁安置房第一次分房选房活动于广纳院本部园区举行。5号地块总计提供1308套安置房源，预计2026年初完成验收并交付村民入住。本次分房活动分出房源462套，惠及已签订的462份拆补协议的房屋权属人。
2025年，新溪村旧村改造项目陆续取得阶段性成果。新溪村旧村改造项目2022年初引入华润置地参与合作改造，2023年5月批复实施方案，同年7月启动实施建设。今年5月，项目复建5.79万㎡复建物业迎来建设封顶。今年2月，黄埔区选取包括新溪在内的6个项目纳入全市旧村庄改造拆迁补偿安置争议行政处理试点。新溪项目在6月30日前率先完成签约清零，成为全市首个清零的试点项目，为项目安置区加快建设实施扫清障碍。
截至目前，项目安置区已开工11.3万㎡，开工率达到71%，随着首批1308套安置房摇珠分房顺利启动，新溪村的村民离“安居梦”更近一步。
3.广州黄埔区镇龙村（西片区）城中村改造项目首期控规调整成果获批！
近日，黄埔区镇龙村（西片区）城中村改造项目首期控规调整成果正式获广州市人民政府批复，为项目建设按下“加速键”。
镇龙村（西片区）位于知识城片区南部，紧邻广汕公路、永九快速路和地铁21号线镇龙西站，交通条件优越，改造范围总面积137.02万㎡。为加快解决民生重点问题，项目先行选取广汕公路以北的26.73万㎡范围开展首期控规调整，优先保障复建安置区、公服设施等民生工程落地建设。
项目围绕“城境融合、产居共兴”的定位，充分挖掘镇龙村的区位优势及战略价值，聚焦片区数字产业发展、创新研发、商务办公、生活配套四大功能领域，强化产城融合、生态宜居、在地文化融入，着力打造宜居社区。合理布局各功能组团，不断优化空间布局，科学统筹生产、生活、生态功能并优化完善用地布局，打造广汕公路城市形象展示界面和社区生活服务活力集聚带，推动空间品质全面跃升，助力区域高质量发展。
项目落实“民生优先、公益为要”的原则，推动约52万㎡复建安置住宅落地，同时规划配置教育、医疗卫生、商业服务等八大类公共服务与市政基础设施共72处，总建筑面积达5.36万㎡，涵盖学校、幼儿园、镇街综合养老服务中心、公交首末站等基础民生设施，切实解决群众急难愁盼问题，大幅提升片区公共服务水平。此外，结合建筑设计高效强化各类设施的功能复合度与可达性，着力增强群众的幸福感和便捷性。
项目践行以城市更新提质升级推动构筑新质生产力，聚焦知识城片区创新产业发展需求，立足镇龙村（西片区）周边丰富的产业资源，通过打通7条城市道路，完善产业服务与城市配套功能，助力周边产业园区健康发展，打造产城融合新范本。
规划效果示意图
4.广州南沙区东井村城中村改造项目主体结构顺利封顶
12月5日，随着最后一方混凝土精准浇筑完成，由交投集团下属城更公司作为改造主体承建的东井村城中村改造项目首开区主体结构顺利封顶。这一重要节点的达成，不仅标志着南沙湾片区城市更新工作迈出关键一步，更意味着307户村民翘首以盼的“安居梦”正加速成为现实，生动诠释了“拆安同步、压茬推进”的南沙速度与担当。
东井村城中村改造项目是贯彻落实《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》在南沙湾区块的具体实践。项目自启动伊始，便坚定秉持“安置优先、民生为本”的核心原则，将保障村民利益、改善人居环境置于首位。交投集团下属城更公司深度融合“提升生活品质、优化生态环境”的建设理念，携手规划部门，巧妙保留并融入古井、古树等本土历史印记，以“港湾门户节点，山麓生态家园”为整体定位，精心规划设计了包含空中花园、屋顶绿化在内的立体生态社区体系，使新建建筑与山麓自然景观和谐共生，致力于为回迁村民打造一个兼具生态美感与现代舒适度的理想家园。“从户型结构的优化到公共服务设施的配套，我们始终将村民的意愿作为设计的出发点和落脚点。”城更公司项目负责人介绍，通过先后组织12场村民意见征询会，项目团队精准对接群众需求，并将其有效转化为具体的建设标准。在广大村民的支持与配合下，项目迅速完成了建筑签约及复建地块的全面清理拆除工作，为主体工程的顺利推进奠定了坚实基础。
据悉，随着主体结构的全面封顶，项目将立即转入室内外装饰装修及机电安装阶段，全力以赴确保在2026年底实现首批村民的幸福回迁。港湾街道相关负责人表示，工作组将继续发挥“三三制”战术优势，在后续建设中持续倾听民意、压实责任，全力将项目打造成为粤港澳大湾区城中村改造的标杆工程，助力东井村从“城中村”到“城中景”的华丽蜕变。
03
项目动态
本周，广州市共发布5个项目动态：征收补偿安置方案公告4项；土地征收公告1项，用地面积1.5万㎡。
1、征收补偿安置方案公告
1
广州市荔湾区山村城中村改造（二期）项目
项目位置：位于荔湾区
征收房屋补偿安置方式：住宅房屋的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换或房票安置；非住宅房屋的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择以被征收房屋价值的补偿金额加上奖励之和等价值产权置换不同用途房屋。
被征收房屋货币补偿指导价：
（1）住宅房屋的补偿标准（产权证记载用途为住宅）：框架结构（A）房屋：44600元/㎡；混合结构（B）房屋：43600元/㎡；砖木结构（C、D）房屋：42600元/㎡。
（2）非住宅补偿标准（产权证记载用途为非住宅）：商业用房补偿标准（产权证记载用途为商业）按评估价进行货币补偿；学校、医院、办公补偿标准（产权证记载用途学校、医院、办公）学校、医院、办公：19000元/㎡。
房屋产权调换：房屋被征收人选择房屋产权调换的，本项目提供荔湾区肠衣厂地块回迁安置房、桥梓大街安置房、广钢新城安置房、汾水花园安置房、丽和华庭安置房、鹅潭湾安置房、卷烟厂回迁安置房等安置房以及存量商品房作为产权调换安置房源。按照被征收住宅房屋的合法产权（含视同合法产权面积）套内面积1:1补偿安置。
房票安置：
（1）房票是指在本征收项目，被征收人的房屋安置补偿权益货币量化后，由区政府指定单位出具给被征收人在特定时间、地域和范围内购置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）的凭证。
（2）房票票面金额由基础补偿金额、政策性奖励、房屋征收奖励构成。
该补偿方案为国有土地上房屋征收补偿方案。
官方链接：
http://www.lw.gov.cn/zwgkk/zdlyxxgk/gytd/gytdfwzsxmxx/content/post_10582756.html
2
广州市黄埔区五村七片（莲塘村、重岗村、燕塘村、蟹庄村、山龙村）城中村改造项目（红卫村三、四社片区）
项目位置：位于黄埔区九佛街道
房屋补偿原则：原则上以经区政府确认的城中村改造项目现状房屋数据作为补偿依据，采取复建安置和房票安置等补偿方式，可在不突破城中村改造相关规定确定的复建安置总量的前提下实施。
住宅房屋基础回迁安置面积补偿：
1、有证房屋和历史房屋（有证房屋：具有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、属于一户一宅建设的确认文件等文件之一的合法住宅建筑；历史房屋：2019年1月17日前建成的房屋），其基础安置面积按以下方式之一确定：
（1）框架结构（A）或混合结构（B）房屋：按实测建基面积的3.5倍（但每户不超过240㎡）核定基础安置面积。
（2）独立占地的砖木结构（C）房屋：在红卫村三、四社改造范围内；首层有效建基面积不小于8㎡，层高不低于2.2米，有明显四至，具有居住生活条件，用于居住；2019年1月17日前遥感影像图或地形图上能显示存在。符合以上条件的，按实测建基面积1:1（但每户不超过240㎡）核定基础安置面积。
2、祖屋：原为世代居住，但不包含猪栏、草房、杂物房、茅房；通常指瓦房结构等自住用途的旧房。符合以上条件的，经红卫村经联社核定资格，按实测建基面积2倍（但每户不超过240㎡）核定基础安置面积。
房票安置：如被拆迁人选择房票补偿安置的，按照黄埔区房票补偿安置相关政策规定执行。
官方链接：
http://www.hp.gov.cn/gzjg/jz/jfjdbsc/content/post_10583710.html
3
广州市黄埔区云埔街道岗贝村城中村改造项目（岗贝片）
项目位置：位于黄埔区云埔街道
补偿安置方式：项目范围内被征收人可以选择复建安置、房票安置、货币补偿等补偿安置方式。《广州市城中村改造条例》实施前，被征收人放弃回迁安置且已获得货币补偿的，原则上不得重复补偿。《广州市城中村改造条例》实施后方签约的房屋，应选择复建安置或房票安置。
村民住宅房屋征收补偿：
1、合法住宅建筑，其合法安置面积按以下方式确定：
（1）有证载建筑面积的，按证载建筑面积核定合法安置面积，其中实测建筑面积不足合法安置面积的，差额部分作为权益面积，由被征收人按1500元/㎡购买。
（2）没有证载建筑面积且有实体建筑物，按不超过证载建基面积的3.5倍（但每户不超过280㎡）核定合法安置面积。其中实测建筑面积（三层半以下）不足合法安置面积的，差额部分作为权益面积，由被征收人按1500元/㎡购买。
（3）已批准的宅基地（含已批准暂未开工建设的空地并有对应空地，且无争议部分）按实测建基面积的3.5倍（但每户不超过280㎡）核定合法安置面积，由被征收人按1500元/㎡购买。
2、2009年12月31日前建成的住宅建筑：2009年12月31日前经集体组织批准建成的历史住宅建筑，其合法安置面积按实测建基面积的3.5倍核算，每户不得超过280㎡。其中实测建筑面积（三层半以下）不足合法安置面积的，差额部分作为权益面积，由被征收人按1500元/㎡购买。
房票安置：选择房票安置方式的按照《广州市房票安置实施方案》《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》等政策规定执行。
官方链接：
http://www.hp.gov.cn/hpqgzkfqzdlyzl/zdly/xmxx/content/post_10584923.html
4
广州市黄埔区云埔街道乌石村城中村改造项目
项目位置：位于黄埔区云埔街道
补偿安置方式：项目范围内被征收人可以选择复建安置、房票安置、货币补偿等补偿安置方式。《广州市城中村改造条例》实施前，被征收人放弃回迁安置且已获得货币补偿的，原则上不能再获得回迁安置补偿。《广州市城中村改造条例》实施后方签约的房屋，应选择复建安置或房票安置。
本村村民住宅房屋基础回迁安置面积计算方法：
1、基础住宅建筑：村民回迁住宅建筑，其基础安置面积按以下方式之一确定：
（1）有证载建筑面积的，按证载建筑面积核定基础回迁安置面积，其中实测建筑面积不足基础回迁安置面积的，差额部分作为权益面积，由被征收人按1500元/㎡购买。
（2）没有证载建筑面积的，按不超过证载建基面积或已批准的宅基地（含已批准暂未开工建设的空地并有对应空地，且无争议部分）实测面积的3.5倍（但每户不超过280㎡）核定基础回迁安置面积。其中实测建筑面积（三层半以下）不足基础回迁安置面积的，差额部分作为权益面积，由被征收人按1500元/㎡购买。
2、2009年12月31日前建成的住宅建筑：2009年12月31日前经集体经济组织批准建成的历史住宅建筑，其基础回迁安置面积不得超过实测建基面积的3.5倍且每户不得超过280㎡。其中实测建筑面积（三层半以下）不足基础回迁安置面积的，差额部分作为权益面积，由被征收人按1500元/㎡购买。
房票安置：选择房票安置方式的按照《广州市房票安置实施方案》《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》等政策规定执行。
官方链接：
http://www.hp.gov.cn/hpqgzkfqzdlyzl/zdly/xmxx/content/post_10584870.html
2、土地征收公告
1
广州市白云区石井街道广州湾区新岸（罗冲围）片区潭村项目（能源站地块）
项目位置：位于白云区石井街道潭村
用地面积：15051㎡
拟征收土地现状：拟征广州市白云区石井街潭村经济联合社集体所有土地1.5051万㎡（22.5765亩）。其中，现状地类为建设用地1.5014万㎡（22.5210亩），农用地0.0037万㎡（0.0555亩），不涉及未利用地。根据用地报批地类还原相关规则，报批地类为农用地1.1777万㎡（17.6655亩），含耕地0.3273万㎡（4.9095亩）；建设用地0.3274万㎡（4.9110亩），不涉及未利用地。
土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，征地区片综合地价标准为585万元/万㎡（土地补偿费标准为292.5万元/万㎡，安置补助费标准为292.5万元/万㎡）。
安置方式：
（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。
（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%，按照实地留地安排留用地。
征地范围图
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市场资讯
1.土地挂牌
本周有7宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有15宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有5个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2025年12月8日至2025年12月14日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
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合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
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