济南一份超级重磅的法规1月1日正式施行，这份法规和我们每个济南人都息息相关，这份法规的名字叫做《济南市城市更新条例》
这份文档的重磅程度我就不过多渲染了、法规解读新闻发布会、官方消息非常多，以我个人的观感来看，这份法规的看点远比济南十五五规划文件的要多。
因为它从法规的角度，阐明和解释了下一步济南城市更新的方向。
比如最近比较热的长盛小区原拆原建调研、已经成型济南商埠片区10街区的原拆原建项目，以及未来极有可能大范围推广的各类原拆原建项目。
堪称济南老破小的及时雨，如果你对拆迁依然非常关注，建议认真阅读和收藏转发...
因为整篇法律法规的字数较多，作为房产自媒体，我选取和楼市相关的以及大家比较关心的问题来解读（当然也会参照官方的解读）。
01
城市更新的含义包含很多，不单单是大家关注的城中村老破小的拆迁，像是野山野河的提升改造都统筹到城市更新的范畴之中。
注意红框部分的第三条，改造提升与拆除重建并举，以保留项目提升为主，小编也曾多次强调过，城市更新和棚改的理念不是很契合，大规模的拆迁已经是上个时代的故事了....
城市更新相关工作找谁，对于绝大多数粉丝来说，街道办事处有没有动静就在证明了一切...
第一章第二章我认为重点的内容在这里，像是编制计划落地项目很多流程上的东西我就不摘了...
网上经常有人问，比如全楼就一户不同意，我们项目还能不能拆迁？
很明显是可以的，大家注意这两条的关键词。
首先作为物业权利人是没有决定权的，另外经本人同意或业主功能决定报有关部门依法审查通过的实施方案，做好配合工作。
如果说物业关系复杂，大家还可以依法表决。
针对不同物业的城市更新，要求各有不同，有些红框上框出来了。
大家比较关注的是近些年上头支持的原拆原建，在这份法规里明确说了，支持自主更新、原拆原建。
第二十条原文如下：
实施危险住房改造更新的，应当按照有关规定以加固、改建、重建、拆除等方式进行更新。支持老旧住房自主更新、原拆原建。
实施城中村改造更新的，应当采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，消除安全隐患，改善居住条件。
实施老旧小区更新的，应当完善消防、燃气、供水、排水、供电、供热、通信、停车、充电等基础设施，具备条件的应当增设养老、助餐、文化体育、托育托幼以及适老化、适儿化等公共服务设施，为居民生活提供便利，提升居住环境。
推进老旧小区及其周边区域连片改造，建设完整社区，完善基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施、公共活动空间，构建城市便民生活圈。
如果说前面偏口号，那么下面的具体实施就很有诚意了。
有些老破小地块的容积率停车位无法达到现行的标准和规范要求，上面说了没问题，只要不低于现状即可，甚至容积率都好说：
第二十八条 城市更新项目应当符合现行的规划建设标准和规范。城市更新中建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率、停车位等确实无法达到现行标准和规范要求的特殊类型更新项目，在保障公共安全、维护相关利害关系人合法权益的前提下，可以按照不低于现状条件为底线进行更新。特殊类型更新项目的认定范围和程序由市人民政府作出规定。
第二十九条 为保障居民基本生活需求、补齐城市短板、开展历史文化名城保护而实施的城市更新改造项目，在对周边不产生负面影响的前提下，可以进行容积率核定优化，具体办法由市人民政府制定。
如果说这些东西是针对居民的，那么剩下的内容就是针对开发商的，主打一个不操心....
只要是参与城市更新，可以想收徒弟过渡期政策，而且一些非常低效的土地，像一些老的厂房，某些开发商不愿意走招拍挂手续，你可以通过自行转让或者入股的方式拿到土地。
比如某些片区老破小土地比较小，开发商一算账不划算，你可以通过房屋收购、置换、股权合并等一系列操作进行产权归集，实现土地上的扩容。
甚至某些让人头疼的消防标准，如果确实搞不定，相关部门可以组织专家论证。
其实说到这，大家也就明白了，政策上大开绿灯，为了城市更新也算是操碎了心...
下面是最关键的问题，钱从哪里来？
某些人总是想免费换新房，说实在的在现在的环境下稍微难点，绝大多数的老旧社区并不在山大路，没有那么多买单人。
这个法规给了几个选项：
财政支持，成立基金啊等等
社会力量参与，说白了就是开发商，上面还特别提出鼓励国有企业来布局
产权人共担，这点很好理解，绝大多数的老旧社区并不具备拆迁的可能，如果居民反馈强烈，自己掏钱呗。
还有金融政策的支持，这点不多说了。
02
官方的解读也有一些很有价值的内容，比如先体检后更新，说白了上头要评估要经过市场调研，比如这段时间长盛小区的调研就是明证。
要是大家都不同意更新改造，那肯定相关部门会尊重群众的意见。
官方解读还提到了典型案例，像舜泰广场体育公园项目，通过立体开发分层出让，有效补充停车和商业功能。
再比如对于原址改造的老旧住房，居民可持原产权证书便捷换发新证。为解决居民在改造过渡期或回迁后的融资需求，居民可凭改造安置协议提前办理新房屋的“预告登记”申请抵押贷款，切实保障其财产权益与融资便利。
整体的解读就这样，如果大家想仔细研究就去百度一下，毕竟篇幅有限，小编只能把重要的东西挑出来给大家看看，如有疏漏，以官方为准。
03
简单谈谈对于这份法规的看法。
因为伴随着房地产的下行，很多人对拆迁改造有着超预期的期望，但是我们一定要保持清醒的头脑，现在2025年并非2015年。
直白一点，绝大多数的老旧小区并没有短时间内拆迁的可能性。
有的时候翻翻评论，很多人声泪俱下的控诉往往颇为可笑，
比如房屋漏水、房龄老旧、采光受限，这些房屋的通病均存在80年代修建的集体用房上。
这些老破小的房屋远远远远够不上危房的标准，起码不是拆迁和更新的硬标准。
如果你对这点有异议的话，我建议你去经纬路上走一走看一看，看看那些真正的平房真正的危房到底是什么样子。
只有清晰的认识这一点，你才能看懂这套法规出台的意义所在。
别说现如今房地产形势不好，前些年形势好的时候，也没有几家开发商愿意涉足旧城改造项目。
这里面的原因无外乎关系复杂、产权复杂、资金成本高、开发时间长等等一系列原因。
说句更加直白的话，光某某就能让开发商满头是包，什么运渣土的必须是某某小舅子，否则就闹事，这种新闻有很多。
一朝被蛇咬，十年怕井绳。
不管是拆迁也好，城市改造也罢本身不是什么太好的资金选项，这一点各位要明白。
但是现实的情况是，开发商奄奄一息，广大群众依然有着迫切改善生活环境的需求，这份法规的出台就知名了方向。
还有一些人也是好笑，房价上不去，他拍手称赞，开发商死掉了，他拍手称赞，土地流拍了，他拍手称赞，现在相关部门告诉他，现在光靠相关部门的话资金紧张，他反而跳脚了...
还是拜登说的好，你不能想拆迁的时候，才盼着楼市和房价欣欣向荣。
所以说新形势新内容，我认为原拆原建已经彻底扫清了政策障碍，接下来的问题是钱从何处来。
包括开篇的图上有人在问，原拆原建如何理解？
我的理解是如果免费升级好像不需要调研吧....
毕竟有些人连卫生费都不交，又怎么可能缴改造费呢？
我们能看到官方对于城市更新项目所做的努力。
接下来我们看看到底何时能够在济南能够落地一个，居民负担部分费用的原拆原建项目。
以我得知的消息看，长盛小区恐怕很难成为第一个。
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