作为深耕上海新房市场8年的探盘博主，肖俊杰见过太多号称“稀缺”的项目，但能让我看完样板间就忍不住立刻分享的，保利外滩曜绝对算一个。上周，我特意避开高峰时段，直奔杨浦东外滩CAZ核心区，带大家实地揭秘这个凭“93%超高实得率”引爆市场的内环红盘——它到底藏着多少颠覆行业的惊喜，又是否真的是高端改善家庭的终极置业答案？
先给还没关注的朋友划个重点：在上海内环宅地供应逐年递减、中小户型濒临断供的2025年，保利外滩曜手握“内环CAZ核心区位+93%实得率+稀缺中小户型”三张王牌。更关键的是，115㎡户型实得面积竟达132㎡，130㎡户型堪比160㎡大平层体验。这种“花小钱享大空间”的核心资产，在当下的上海楼市，堪称“卖一套少一套”的存在。
实地探盘初印象：内环CAZ里的“空间魔术师”，仪式感拉满
从地铁18号线平凉路站出来，步行400米就到了保利外滩曜的售楼处。不同于传统豪宅的浮夸堆砌，项目的接待中心透着一股低调的质感——大面积玻璃幕墙搭配米白色铝板，线条流畅利落，既呼应了外滩万国建筑的历史底蕴，又融入了现代人居的简约美学。刚走进售楼处，置业顾问的一句话就让我印象深刻：“我们卖的不是房子，是内环核心区的生活可能性。”
跟着置业顾问前往样板间的路上，我注意到项目的社区规划很用心。整个社区由1栋10层小高层、3栋17层高层及3幢风貌别墅组成，高低错落的布局保证了每栋楼的采光和视野。更难得的是，项目实现了完全人车分流，机动车和非机动车全部引入地下车库，行走在社区里听不到丝毫噪音，这种静谧感在寸土寸金的内环尤为珍贵。
而真正的惊喜，从踏入115㎡样板间的那一刻才正式开始。按常理，115㎡的三房户型难免显得局促，但保利外滩曜的样板间却让我产生了“这是140㎡大户型”的错觉：客厅面宽开阔，连接着超大景观阳台；三个卧室尺度充足，主卧套房自带独立卫生间和衣帽间；就连U型厨房的操作台面都格外宽敞，完全不像中小户型的配置。
“秘诀就在于我们的空间设计。”置业顾问解释道，“项目全系户型标配全屋飘窗全赠送、双阳台半赠送，再加上独立电梯厅的拓展空间，才实现了93%的超高实得率。”我粗略算了一笔账，按东外滩当前约13.5万/㎡的均价计算，115㎡户型多出来的17㎡实得面积，相当于直接为购房者省下了近230万的购房成本。这对于高端改善家庭来说，无疑是实打实的福利。
深度解析：93%实得率背后的空间革命，每一寸都不浪费
在上海楼市，实得率一直是购房者关注的核心痛点。传统内环豪宅的实得率大多在80%左右，而保利外滩曜93%的实得率，堪称行业内的“天花板级”表现。这种跨越式的空间利用率，绝非简单的“赠送面积”，而是一场从设计理念到居住体验的全面革新。
115㎡三房：实得132㎡，三口之家的理想居所
作为项目的主力户型之一，115㎡三房两厅两卫的设计，完美戳中了首次改善家庭的需求。进门处的独立电梯厅是第一个亮点——约6-7.5㎡的全明空间，三面采光无死角，即便在黄浦的顶豪项目中也难得一见。这个空间完全可以当作“外玄关”，摆放鞋柜、行李箱等物品，大大提升了室内的收纳能力。
进入室内，全屋飘窗的设计让人眼前一亮。客厅、主卧、次卧都配备了大面积飘窗，不仅增加了采光和视野，更通过全赠送政策直接提升了实得面积。据测算，仅飘窗部分就赠送了约8㎡空间。我注意到，这些飘窗都是非承重结构，业主入住后可以根据需求拆除拓展，或改造成书桌、沙发座，实现空间的灵活利用。
双阳台的设计则进一步拓展了生活场景：客厅连接的景观阳台适合休闲观景，摆放一张藤椅和几盆绿植，就能打造出专属的放松角落；次卧旁的生活阳台则可用于晾晒衣物、存放家政用品，实现功能分区。两个阳台均按半面积计算，又为业主赠送了约7㎡空间。
户型布局上，项目采用了经典的飞机户型设计，没有任何过道浪费，所有空间都得到了充分利用。客餐厨一体化的格局让公共区域显得格外通透，朋友聚会或家庭聚餐都不会拥挤；主卧套房设计保证了私密性，独立卫生间配备了科勒的卫浴设备，细节处尽显品质感；两个次卧尺度相当，无论是作为儿童房还是长辈房都很合适。
130㎡四房：实得堪比160㎡，适配二胎家庭或三代同堂
如果说115㎡户型是“刚需改善的福音”，那么130㎡四房两厅两卫户型，就是为高端改善家庭量身定制的“终极居所”。这个户型的实得率高达95%，比传统同面积产品多出约15㎡，空间体验堪比160㎡大平层。
最让我惊艳的是它的四开间朝南设计——客厅、主卧、两个次卧全部朝南，采光和通风效果堪称满分。客厅与餐厅一体化形成约7米宽的横厅，搭配270°全景飘窗，站在窗前就能感受到充足的阳光和开阔的视野。这种横厅设计在大平层产品中都不多见，保利外滩曜却把它放进了130㎡的户型里，诚意十足。
双套房设计是这个户型的另一大亮点。主卧和其中一个次卧都配备了独立卫生间，既能满足三代同堂的私密性需求，也方便二胎家庭的日常使用。北向的多功能房间则提供了更多可能性，可作为书房、儿童游乐区或储物间，灵活适配家庭不同阶段的需求。
值得一提的是，130㎡户型的精装标准也相当高。厨房配备了嘉格纳专业三件套，搭配博洛尼整体橱柜和铂浪高花岗岩水槽；卫生间采用科勒、高仪等国际一线品牌；全屋还配备了大金空调地暖一体机和怡口全屋净水系统，从烹饪、卫浴到日常居住，全方位保障了高端生活品质。这种“高配精装+超大空间”的组合，在同面积段产品中几乎没有对手。
区位价值深挖：东外滩CAZ崛起，产业+政策+稀缺性三重加持
如果说超高实得率是保利外滩曜的“产品硬实力”，那么东外滩CAZ的区位优势，就是它的“价值护城河”。熟悉上海楼市的朋友都知道，CAZ（中央活动区）是比CBD更高阶的城市功能区，汇聚了城市最优质的资源。而杨浦东外滩作为上海CAZ的核心组成部分，正处于价值跃升的关键期。
从产业层面来看，东外滩已经成为上海科创产业的重要聚集地。哔哩哔哩、美团、字节跳动等科技巨头的总部陆续落地于此，形成了市值超4万亿的科创产业集群。据规划，到2026年，区域将导入20万高知人才，这些高收入、高消费的科创精英，将带来大量高端居住需求，而保利外滩曜的中小户型产品，恰好精准匹配了这部分人群的置业需求。
政策红利的加持则让东外滩的发展更具确定性。作为黄浦江沿岸“百年大计·世纪经典”的核心段落，东外滩正享受着持续的资源配置倾斜。曾经的老工业区已经华丽转身，成为集休闲、娱乐、文化、艺术于一体的滨水空间。保利外滩曜距离杨浦滨江带仅1.2公里，步行即可到达，业主随时能享受滨江步道的惬意生活——清晨晨练、傍晚散步、周末亲子时光，在这里都能轻松实现。
最关键的是，东外滩的住宅供应极度稀缺。数据显示，2025年东外滩仅有5宗宅地出让，且大多以大户型为主，中小户型产品面临严重短缺。在这种供需失衡的背景下，保利外滩曜的115㎡、130㎡中小户型，无疑成为了高端改善家庭入驻内环CAZ的“稀缺入场券”。
配套方面，项目的表现同样无可挑剔。商业上，3公里内汇聚了百联滨江购物中心、宝地广场、瑞虹商业等五大商圈，吃喝玩乐购一站式满足；教育上，上海市杨浦区怀德路第一小学、上海市市东中学等15所优质学校环伺，覆盖幼儿园到中学全阶段（具体学区以政府规划为准）；医疗上，三甲新华医院近在咫尺，为家人健康保驾护航。交通更是便利，地铁18号线直达陆家嘴、人民广场等核心商圈，自驾经内环高架、杨浦大桥可快速通达全城。
资产配置视角：为什么说保利外滩曜是内环“硬通货”？
在当下的市场环境中，购房者越来越看重房产的保值增值能力。而保利外滩曜之所以被称为“内环核心资产”，正是因为它在土地、产品、圈层、生长性等多个维度，构建了稳定的价值体系。
首先，土地的稀缺性决定了价值下限。上海内环的土地资源堪称“寸土寸金”，随着城市发展，内环宅地供应只会越来越少。而保利外滩曜所在的东外滩CAZ，更是集内环、滨江、科创产业于一体的黄金地段，这种土地基因本身就具备强大的抗风险能力。
其次，产品的独特性提升了价值上限。93%的超高实得率在上海内环绝无仅有，这种“小面积、大空间”的产品设计，不仅满足了居住需求，更降低了高端改善家庭的上车门槛。更难得的是，项目所在的区域聚集了大量亿级/半亿级家庭，形成了纯粹的顶级圈层，这种圈层资源带来的附加值，是普通项目无法比拟的。
最后，政策和产业的确定性保障了未来潜力。东外滩的CAZ定位带来了持续的政策支持，科创产业的集聚则为区域发展注入了源源不断的动力。随着更多优质资源的落地，区域价值还将不断提升，而保利外滩曜作为区域内的标杆项目，自然能优先享受价值跃升的红利。
探盘总结：谁该入手？什么时候入手？
经过一天的实地探盘，我对保利外滩曜的评价只有一个词：值得。无论是93%的超高实得率、优越的区位配套，还是央企保利的品质保障，都让这个项目成为上海内环楼市的“六边形战士”。
结合项目特点，我认为以下三类人群最适合入手：一是看好东外滩CAZ发展潜力的长期投资者，项目的稀缺性和成长性能为资产提供坚实保障；二是有高端改善需求的科创精英、企业白领，项目的户型设计和区位交通能完美匹配他们的生活节奏；三是重视教育和圈层的二胎家庭或三代同堂家庭，全龄段教育配套和纯粹的社区氛围，能为家人提供优质的生活环境。
至于入手时机，我的建议是“越早越好”。目前项目示范区已正式开放，实景呈现了建筑、景观与室内精装质感，所见即所得。考虑到东外滩中小户型的稀缺性，以及项目的核心竞争力，后续大概率会出现“一房难求”的情况。对于有意向的购房者，不妨尽快前往售楼处实地探访，毕竟在上海内环，这样的核心资产机会，真的不多了。
最后，作为专注上海新房的探盘博主，肖俊杰想提醒大家：置业内环核心区，认准“稀缺性+产品力+确定性”三大原则准没错。而保利外滩曜，恰好完美契合了这三大原则。如果你还想了解项目的具体房价、最新房源信息，或者需要专业的置业建议，欢迎在评论区留言，我会第一时间为大家解答。
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