过去十年，物业行业经历了从规模扩张到被迫收缩的反转。在北京清逸西园小区，有着国企背景的物业公司因连年亏损，宣布将于7月撤场。
这并非孤例——从北京到杭州，从南京到重庆，一场由物业企业发起的“撤场潮”正在全国蔓延。2025年初至2026年3月底，中指研究院监测到住宅撤场项目案例有212个。其中不乏绿城服务、中海物业、保利物业等头部企业。
表面上看是亏损倒逼退出，深层次则是行业从“规模导向”向“质量导向”转型的必然阵痛。在物业费收缴率持续下滑、满意度承压的背景下，如何建立“低成本、高效率”的矛盾化解机制，让“好服务”获得“好回报”，成为行业能否走出困局的关键。
连年亏损，国企物业也扛不住了
4月28日，一份落款日期为4月30日的物业撤场通知出现在清逸西园小区业主群，群里瞬间“炸了锅”。
通知称，“由于近年来各项运营管理成本持续上涨，经核算，物业项目连年亏损、经营难以持续，经慎重研究，决定于2026年7月1日正式退出清逸西园小区的物业管理服务工作。”
德茂物业通知截图。受访者提供。
据业主张先生介绍，小区有一部分住户的物业费收不上来。2025年物业公司征集业主意见，希望停车位每月收费100元，但是同意的业主不超过三分之二，最终也没有收成。
清逸西园位于旧宫镇核心地段，由北京宣兴房地产股份有限公司开发建设。小区物业是首农食品集团旗下的国企——北京德茂物业管理有限公司（简称“德茂物业”）。该小区分为商品房和回迁房，物业费收费标准为0.6元/平方米/月左右。
物业公司撤场后，小区能否正常运维成为关注的焦点。像张先生一样，很多业主担心撤场后小区的物业管理问题。
德茂物业在公告中表示，“敬请各位业主及时对接社区居委会，在公告公示期内与我公司妥善办理物业各项交接事宜，保障小区公共秩序、环境卫生、公共水电及各类设施正常运维，避免对各位业主日常生活造成影响，确保小区物业服务工作无缝衔接、平稳过渡。”
新京报贝壳财经记者致电物业，工作人员表示，“亏损太严重了”，业主若有后续小区管理问题可找居委会解决。
随后，新京报贝壳财经记者从居委会工作人员处了解到，后续会有应急物业来维护小区日常的管理，业主也可聘用其作为小区的物业。
在业内人士看来，物业撤出是小区管理中的重大事项，不仅关系到日常生活的便利，更影响房产的保值增值。业主应密切关注居委会后续通知，积极参与业主大会，尽早确定新的物业管理单位或管理模式，共同维护好家园的秩序与环境。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从风险角度看，需警惕部分小区面临“无人接管”的风险。收缴率长期低于60%、设施老化严重且缺乏有效业委会的小区，难以留住或引入专业物业公司。这些小区的治理，将不得不依赖街道、社区的托底，或探索“业主自治+专业分包”的过渡模式。
撤场潮蔓延，一年超200个住宅物业退出
事实上，北京清逸西园小区并非个案，目前这样的案例在全国各地并不鲜见。据公开信息显示，在湖州安吉恒隆城小区，杭州品尚物业因物业费收缴率低，公司累计亏损数百万元，将于6月30日退出；杭州赞成美树小区的南京银城物业，也因“收缴率持续过低，运营成本上涨”于今年3月1日停止服务……
近年来，由于物业公司收支失衡，有的住宅项目长期处于亏损状态，不得不作出撤场的决定来止损，其中既包含运营困难的次新房项目，也包含长期收缴率低迷的老项目。
据中指研究院数据，2025年初至2026年3月底，全国共监测到住宅撤场项目212个。从地域分布上看，苏州、重庆、合肥、南京、成都、武汉、杭州、徐州等城市住宅撤场案例较多。
图/中指研究院
与前几年物业公司“被炒”的情况不同，目前物业公司主动止损型撤场占比显著提升。据克而瑞统计，在2025年的撤场案例中，由物业公司主动发起函件、要求终止服务的比例约为64.7%。
此外，百强物业企业主动撤场的案例也显著增多，涉及绿城服务、中海物业、保利物业、滨江服务等多家头部企业。据中指研究院不完全统计，百强物业企业主动撤场案例超80个，占比约38%。
从撤场项目的特征上看，次新房项目撤场现象集中爆发。楼龄在5年以内的次新房项目占比达到35%，这类项目普遍存在高空置率、低收缴率、开发商坏账等问题，导致项目陷入亏损，是物业撤场的重要诱因。
从企业层面看，2025年业绩报告显示，截至2025年底，雅生活在管面积同比减少482万平方米，公司累计主动退出548个在管项目。此外，2025年，永升服务退场签约面积约4200万平方米、中海物业约满不续或退盘项目5560万平方米……
与过去相比，物业企业不再盲目追求管理面积的扩张，主动退出低效项目已成为行业常态。针对管理难度大、物业费偏低、长期处于亏损状态的项目，百强物业企业通过战略性退出来优化项目结构。这也意味着市场正告别过去“跑马圈地”的粗放式扩张，进入精细化运营、利润优先的新阶段。
在中指研究院看来，本轮物业撤场潮并非行业衰退的信号，而是市场自我调节、行业转型升级的体现。对于物业企业而言，这是一次从规模导向到质量导向的关键转折。
物业多重承压，收缴率、满意度、留存率齐下滑
需要关注的是，2025年，中指研究院物业服务满意度普查数据显示，行业整体满意度得分为72.9分，较上年微降，近几年来整体呈现波动下行趋势。与此同时，企业在项目运营层面面临的成本刚性上涨、资源约束趋紧等多重压力，与业主对高性价比服务预期之间的矛盾日益突出，导致物业服务整体满意度水平持续承压。
此外，近两年物业费收缴率也显著下滑，项目运营压力持续加大。2025年，百强物业企业平均物业费收缴率为87.32%，呈持续下降趋势。与此同时，2025年，百强物业企业项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点。项目留存率下降，直接反映出项目稳定性减弱与经营可持续性面临挑战。
图/中指研究院
中指研究院认为，应重视物业费收费模式的转型，以缓解物业与业主之间的深层矛盾。针对不同项目阶段、业态与业主组织成熟度，匹配差异化收费模式；构建标准化、模块化的服务产品体系与高效透明的成本核算机制；建立动态的调价机制，使服务标准、成本波动与服务价格联动起来。
严跃进也认为，物业公司“大撤退”需要引起关注，这背后折射出存量房时代日益凸显的矛盾。此时单方面批评某一方，既不公允，也无助于解决问题，对物业企业发展与业主权益保障都没有实际意义。在从“物业管理”向“服务”转变的过程中，行业需要重新审视后续市场走向。
严跃进表示，从行业创新看，率先完成数字化转型、建立透明服务体系的物业公司，将获得“信任溢价”，其收缴率和续约率将明显优于行业平均水平。而那些仍依赖传统人力模式、缺乏与业主沟通机制的企业，将加速退出市场。而从行业回归“服务”本位来看，关键在于能否建立一套“低成本、高效率”的矛盾化解机制。同时，要加强沟通，在持续磨合中增进互信，让“好服务”获得“好回报”，以好服务促进好居住。
值得一提的是，北京物业市场也不乏破局样本。比如，北京成寿寺路95、97号楼小区（1997年建，物业费0.55元/平方米/月），原物业因亏损于2024年4月撤出。项目所在的成寿寺街道提前接洽优质物业，通过6次议事协商和逐户沟通，将物业费提至1.49元/平方米/月，并推行“优先体验再缴费”，实现新物业无缝接管。这既解决了物业“亏不起”的生存问题，又回应了业主“怕白交”的信任问题，实现了从失管到善治的转变，对同类小区有很强的参考价值。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 杨许丽
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