最近，房地产政策面出现了一波小高潮！
多个城市纷纷出台房地产救市新政，集中在 4 月末的两天，29 号和 30 号，包含全国重点城市深圳、广州、天津、武汉等。
另外，4 月份还有部分城市出台了一揽子救市新政，包含郑州、济南、珠海、温州等。
据老杨监测，整个 4 月份，全国有 8 个城市出台一揽子综合性房地产新政，另有多个城市出台公积金等相关新政。
今年 4 月份，尤其是月末，地方新政密集程度创 2024 年 11 月份以来最高值。
上一轮楼市大救市为 2024 年的 924 新政和 926 新政，包含宏观经济政策、楼市及股市新政。
9 月底至 10 月份，多地政府出台新政落实中央政策。
该轮小高潮后，全国增量新政长期缺位，地方新政每月发布零散，直至今年 4 月份再迎一波集中出台。
我们创新性地构建全国首个房地产政策环境景气指数。
指数在零轴以上代表政策面偏暖，数值越大政策越宽松；指数在零轴以下代表房地产政策紧缩、以调控打压为主。
2011 年以来，政策呈现两个紧缩时段。
第一次为 2011 年初至 2014 年上半年，第二次为 2019 年至 2022 年上半年。
另有两次政策宽松期。
一次为 2014 年下半年至 2018 年，另一次自 2024 年 10 月份开始，政策环境指数超过上一轮宽松高峰期，即 2016 年三季度。
今年4 月份以来地方新政集中出台，主要有两方面因素。
第一个原因：落实国家方针。
4 月 28 日政治局会议对房地产政策定调：努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。
该定调延续 2025 年 12 月中央经济工作会议与当年两会报告的表述。
会议未释放更宽松措辞，但稳定房地产市场、推动止跌企稳仍是中央重要部署。
28 日中央会议召开后，29 号、30 号多个重点城市快速落地地方性救市措施。
比如，天津住建委网站开篇明确：为深入贯彻中央经济工作会议和中央政治局会议精神，按照市委、市政府部署要求，4 月 30 日，市住建城乡委等 11 部门印发《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》，更好满足群众刚性及多样化改善性住房需求，推动本地房地产市场平稳健康发展。
显而易见，天津新政是在落实 2025 年 12 月中央经济工作会议精神与 2025 年 4 月 28 日政治局会议精神。
第二个原因，楼市仍未见底。
当前全国房地产市场尚未见底，今年小阳春期间，少数高能级城市成交量反弹明显，房价暂时止跌。
但高能级城市小阳春行情结束后，5 月、6 月、7 月房价存在重新下跌的可能。
个别高能级城市市场底部未筑牢，全国绝大多数二三四线城市市场底部更未形成。
目前，国家层面暂无增量新政出台。
在因城施策、地方政府承担楼市稳定主体责任的框架下，多地政府需要主动发力。
地方政府可使用的政策工具相对有限。天津新政列出 11 条措施，实际支撑力度有限。
深圳政策具备实质利好，当地限购未完全取消，可通过放松限购释放需求，持有居住证即可在核心区限购板块购买一套住房。
广州限购政策已于 2024 年 9 月在全城范围内取消，本次新政推出贷款贴息实质举措。
广州发放卖旧买新专项补贴，居民在 2026 年 12 月 31 日前购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后 1 年内出售名下本市二手住宅，可申请补贴。补贴标准为所购新房贷款总额的 1%，单套最高补贴 3 万元，全市补贴总额 2 亿元。
去年 11 月有外媒传言，国家层面酝酿研究 3 项重要政策，其中包含个人买房贷款贴息，该政策至今未落地。
地方层面南京等城市已阶段性推出个人贷款贴息政策，广州成为一线城市中首个实施个人买房贷款贴息的城市。
广州贴息政策限定换房需求，需出售旧房后购买新房方可享受优惠。
地方财政压力较大，所以补贴类政策通常设置执行期限，比如广州本次政策执行至 2026 年底。
过去两年，地方新政多以公积金贷款局部放松为主，购房补贴多为阶段性发放，部分城市仅在房展会期间提供专项购房补贴。
当前房地产市场对经济增长与地方财政收入形成明显拖累，各地均希望楼市尽快止跌企稳。
国家层面增量政策出台滞后，地方财政能力有限，不实施实质性购房补贴难以激活购房需求。
地方政府需投入财政资源，以换取楼市复苏、税收及土地出让金增长。
这有点像做生意，先要扎本，才有可能赚钱。
舍不得孩子，套不住狼。哈哈。
当前政策已处于历史最宽松区间，多年持续释放宽松信号，但房价仍未止跌，并不代表政策无效。
定性分析显示，房地产政策宽松对市场形成正向支撑，本轮市场调整为房地产泡沫出清过程，周期长、压力大。
因此，本轮政策力度需显著超过往水平，且保持长期稳定，通过多轮政策叠加积累效应，推动市场见底，迎来楼市真正拐点。
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