在厦门安居REITde 扩募公告中，新购入项目公司的一份财务数据引发关注：2025年全年净利润率51.71%，2026年前5个月却骤降至17.04%。
同一批资产，前后仅隔5个月，利润率缩水了三分之二。这是为何？
一份审计报告
6月17日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金发布公告，披露2025年度第一次扩募并新购入不动产项目交割审计情况。
公告显示，本次审计机构为利安达会计师事务所（特殊普通合伙），审计对象厦门安居林边仁和住房租赁有限公司。
6月4日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(下称“中金厦门安居REIT”)扩募份额上市仪式在上海证券交易所举行，扩募发售规模7.887亿元。
至此，中金厦门安居REIT 成为全国第三只、华南区域首单完成扩募的保障性租赁住房REIT。
扩募购入的项目公司为厦门安居林边仁和住房租赁有限公司，购入的项目为厦门岛内林边公寓（保障性租赁住房）和仁和公寓（市级公共租赁住房），建筑面积合计约8.99万平方米，合计拥有房源套数2689套。
根据公告，截至2026年5月17日，该公司资产总计约7.06亿元，负债合计约5.16亿元，所有者权益合计约1.90亿元。
2026年1月1日至5月17日，公司实现营业收入1550.65万元，全部为租金收入，净利润264.27万元，净利润率17.04%。
2025年，公司营业收入4140.06万元，净利润2140.93万元，净利润率高达51.71%。
同样一批资产，为何短短5个月，净利润率从51.71%掉到17.04%？
净利润率为何从52%跌至17%
先看厦门安居林边仁和住房租赁有限公司的2025年全年数据：营收4140万，净利润2140万，净利润率51.71%。
这个数字放在住房租赁行业里是什么水平？
简单拉8只租赁住房REITs的2025年度净利润率来看一看。
国泰海通城投宽庭保租房REIT 46%，华夏北京保障房REIT 43%，红土创新深圳安居REIT 41%，中金厦门安居REIT 36.44%，汇添富上海地产租赁住房REIT 27%，华润有巢REIT 15%，招商蛇口租赁住房REIT 4%。
同样也是2025年的财务数据，厦门安居林边仁和住房租赁有限公司的净利润率高达52%，秒杀8只租赁住房REITs。
对于利润率，官方并未有明确的原因解释。可以确切知道的是，保租房项目的几个低成本因素：
其一，资产获取成本低。
保租房项目通常由政府或国企以划拨或协议出让方式获取土地，地价远低于市场化招拍挂。这直接压低了固定资产的初始入账价值，进而降低了后续的折旧摊销成本。
其二，运营成本相对固定。
保租房的租金定价由政府指导，租金水平通常为同地段市场租金的90%以内，涨幅受限。但物业运营成本（人工、维修、能耗等）相对固定，出租率稳定在95%以上时，边际收益较高。中金厦门安居REIT 旗下四个项目2025年出租率超过99%。
其三，政策补贴的加持。部分保租房项目可获得建设补贴、运营补贴、税费减免等政策支持，直接增厚利润。
再看厦门安居林边仁和住房租赁有限公司2026年1月-5月17日的财务数据：营收1550.65万元，净利润264.27万元，利润率17.04%。
营收端的表现并不差——4.5个月收入1550万，年化推算约4100万，与2025年全年持平。
问题或许出在成本端，一个合理的推测是：扩募交割过程中，项目公司确认了大额的一次性费用。
这些费用可能包括：扩募相关的中介费用（审计费、法律费、评估费等）、资产重组过程中的税费（契税、印花税等）等等。
此前，华夏基金华润有巢REIT在扩募后，当期分派率明显承压，主要因素之一就是"额外的扩募相关费用支出显著"。
也就是说，扩募项目在并表初期，利润表会被"费用前置"压薄。这不是运营质量下降，而是会计处理的阶段性现象。随着这些一次性费用消化完毕，净利润率会逐步回归正常水平。
扩募有成本，一次性费用会阶段性压低利润率，扩募项目的效益释放需要时间。
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