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浓眉大眼的海淀，竟然也出现了第一个调规的项目 - 【嘉华天珺】。
作为海淀永丰北的标杆楼盘、品质最好的项目，销售却惨不忍睹。
拿地一年，开盘8个月，去化率只有16%！
项目获批房源共1276套，目前网签212套房源；9月截至今天，网签了3套，网签均价8.97万/㎡✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅
刚刚，在规自委官网发现北京海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0132地块二类城镇住宅用地项目方案的公示了！！
这个地块就是保利建工嘉华天珺西区，已于今年4月5日取得预售许可证，目前尚无网签记录。✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅
项目建设单位为北京建保丰筑置业有限公司，设计单位为北京弘石嘉业建筑设计有限公司。
按照现阶段设计方案，项目建设用地面积达到2.76万平方米，总建筑面积为7.39万平方米，其中地上建筑面积4.69万平方米，地下2.7万平方米。容积率为1.7，建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率达到了30%，整个西区显得格外绿意盎然。
对比调规前的总平图，西地块楼栋布局进行了全面优化，原本依地形而建的10栋楼被重新规划为15栋，全部改为正南正北朝向，从整排的行列式变成了点状排布，边户房源大幅增加，总户数也从424套增加至488套。
原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至约100㎡左右，小户型比例显著增加✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅。
门面设计更加精致，占地近千平方米的景观造型令人眼前一亮：一进镂空式大门、二进中庭广场配有环形景墙、三进中央庭院有多处景观廊架，再加上小区外围多处景墙的设计，整个社区颜值提升了不少，仿佛置身于一个精心雕琢的艺术品之中。更多项目详情可以点击下方小程序查阅。
嘉华天珺地块于2024年7月份由保利发展和北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约为5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。
保利嘉华天珺，作为保利“天”字系的扛鼎之作，从一开始就锚定了品质人居的高阶定位。项目整体定位为低密度洋房住区，西区容积率仅约1.7，东区约2.0，低密布局让楼间距更开阔，居住私密性与舒适度显著提升，真正做到了“把空间还给生活”✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅。
外立面是项目的“第一张脸”，嘉华天珺毫不吝啬地采用了高档天然石材，不仅质感沉稳大气，历久弥新，更让建筑在光影流转中呈现出一种经得起时间打磨的典雅气质，远看有气势，近看有细节，品质感扑面而来。
园林方面，则由业内顶级团队顺景园林操刀——这个打造过香山壹号院、广渠门金茂府、万柳书院等标杆项目的“园林大师”，为嘉华天珺注入了深厚的美学底蕴。从归家动线的层层递进，到中央庭院的诗意营造，再到细节处的植物搭配与水景设计，每一处都彰显出高定级园林的匠心与温度✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅。
更让人心动的是，项目还规划了约2300平方米的高端会所，内部配置了恒温泳池、专业级健身房等多元功能空间，未来将成为业主日常健身、社交、放松的重要生活场域，真正把“度假式生活”搬进了家门口。✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅
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值得一提的是，上个月项目实景示范区与建面99㎡、134㎡两大爆款户型的实景样板间已正式开放。不同于传统样板间，这次是实楼呈现、所见即所得，从空间尺度、动线设计到采光通风，都进行了高度还原，临场感极强，让人一进门就能真切感受到未来生活的模样。
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如果你正在寻找一个兼具品质、圈层与生活质感的改善居所，不妨亲自走一趟嘉华天珺，去触摸那块石材的温度，走过那条归家的林荫道，看看那个即将属于你的理想生活，到底长什么样。
嘉华天珺西区的这次调规重点包括：✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅
1. 砍掉了大户型，大量增加小户型，户数增多64户
2. 楼栋从9栋变成15栋，面宽变窄了，但楼间距增加了
3. 调整楼栋排布的方向，之前是顺着道路规划的方向，现在是正南正北
4. 园林景观似乎也有提升
下面我们挨个儿细说：
根据此前规划，西地块规划了9栋住宅楼，户型区间包括99㎡产品、134㎡产品。
调规后，西区规划是15栋楼，户型变成了88㎡、99㎡、120㎡的户型，134㎡户型被砍掉了
调规后的户型配比如下：
- 88平三居180套
- 99平三居214套
- 120平四居94套
88平三居是嘉华天珺最畅销的户型，也是永丰北最紧凑的小三居，得房率永丰北最高高达91%，单价和总价是项目最低的；134㎡则是比较难卖的户型，单价和总价都相对较高。
这跟通州的朝棠揽阅很像，朝棠揽阅本来西区规划是大户型，东区首次开盘的小户型69平小三居最好卖，干脆把西区都调规改成小户型为主。
调规后15栋楼是点状排布，错落有致，可以明显看出楼间距变大了，本来40米的楼间距，变成了46米左右。✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅
而且由于88㎡户型是两面宽，而134㎡是三面宽，调规之后，楼栋整体面宽变窄了，排布也相对容易了。
另外，从第一张规划对比图，也可以看出，调规后，所有栋楼均为正南正北，而原来的规划，跟地块和道路方向一致，实际是南偏东30度。
这个调整还是非常务实的，因为我们接触的很多粉丝，都更希望房子是正南正北的。而且西区东南角对面还有个寺庙，之前的规划是正对寺庙，从风水上讲也没那么好，现在调整一下方向就规避了这个问题。
调规后东侧的主出入口景观大门特意标注了“顶部镂空”、并新增了多处景墙和景观廊架，说明在景观和园林上也应该有一些提升。
自从好房子出来以后，北京存量项目调规越来越多，调规之风越来越猛。今年已经完成调规的项目包括：
大兴西红门元启，调规重点是增加了奇偶阳台
通州北投张家湾项目，推倒重来，取消全部东西向楼栋，全部变成南北向。
通州朝棠揽阅，调规重点是去掉大户型，变成小户型。
通州缦云ONE二期，调规重点是增加阳台+首层架空+提高得房率，向好房子标准看齐。
亦庄北京润府二期，调规重点是增加南北双阳台+首层架空+风雨连廊等，全面向好房子标准看齐。
还有朝阳太阳宫地块，地块重新挂牌，调规重点是从F1住宅混合公建用地，变成了纯R2住宅用地，同时容积率下降了
调规是开发商/ZF根据市场情况作出的选择，也是为了跟上“好房子”步伐，基本上所有调规对于购房者来说，都是有利的。
海淀没有“好房子”，但嘉华天珺的调规也值得鼓励，这是尊重市场、尊重客户的体现，项目局部品质也有提升，如果价格也能调整一下，就更好了。
嘉华天珺作为海淀永丰北最好的项目，配套相当完善，距离中关村三小科学城分校、海淀大悦城都是一步之遥。
从项目品质来讲，也超越了永丰北所有项目，如果做个排序的话，个人认为是：保利嘉华天郡 > 幸福里润园 > 海淀幸福里 > 中海汇德里 = 中海富华里富园 >= 栖海云颂 >= 中海富华里汇园
这么一个本来很优质的项目，现在卖得这么差，除了市场行情的原因之外，只能说保利在定价和销售方面太傲慢了。希望保利接下来能够更尊重市场，促进销售。✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅
海淀永丰新盘调规了，但力度还不够
果然，海淀永丰新盘保利建工嘉华天珺西地块默默地调规了，新规划已经在规自委网站公示。
先说说新规划与原报规图最大的变化：
1，楼栋由原来的三个横排分布调整为点状错落分布，10栋增加到15栋。
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3，楼栋朝向不再跟着地块形状和路网走向排布，变成正南正北。
嘉华天珺为啥要调规？
并不是因为海淀落地好房子政策了，海淀依然没有好房子政策。
嘉华天珺调规是多重因素叠加之下，不得不调。
嘉华天珺卖的差。1月开盘至今8个多月，网签212套，均价85222元/平，整盘去化率16.61%。
看成交结构的话很明显能看到嘉华天珺的销售业绩主要是小户型撑起来的。
88和99的两个户型加起来网签168套，占总签约量的79.24%。嘉华天珺的大户型扑的很彻底。
价格比较贵。对比永丰北近5年的其他几个新盘，嘉华天珺价格还是比较贵的。这点我们在板块大王年初关于嘉华天珺的测评视频当中详细说过，大家可以参考。
产品错配。嘉华天珺的主力户型是99平三居和134平的四居。99户型不用多说，板块内非常受欢迎的主流户型，过去几年去化一直很好。
134户型作为主力很大胆。或许是在朝阳十八里店朝央和煦和东坝天汇两个项目做大户型的成功积累了经验，开发商是想通过产品重新定义永丰板块的上车逻辑。
然而结果很现实，134户型仅仅网签24套，去化率不到6%。
供应量大，竞品多。这也是客观原因，海淀今年8个月的供应量比过去5年年均供应量的2倍还要多。
风水问题。风水咱也不懂，就不班门弄斧了。
调规之后怎么买？
88户型有好位置。之前关注88户型但是因为户型分布楼栋位置问题没选房的这次可以重点关注下，西地块增加180套88户型，房源位置分布更好，价格大概率和东地块保持一致，嘉华天珺现在需要走量。
99户型东西地块价差不会太大。东地块目前库存还比较多，西地块的房源应该不会很快推出来，不介意楼栋朝向的话还是买但是东地块更有优势，地块大，有会所✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅。
118和127户型，重点关注价格变化。增加的94套120户型，影响最大的是118和127户型，估计后续会有一波特价房出来，有关注这俩户型的朋友重点关注价格变化。
120户型，重点看户型设计和定价。
134户型未来二手房市场有竞争力。我们之前做了一些预测，开盘前期卖的不会太好。
随着竞品项目陆续开盘和销售进度日益深入，嘉华天珺134户型会越来越受欢迎。
未来二手房市场上，流通性和保值性方面也会很有竞争力，嘉华天珺134平做四房三卫的户型，功能性和舒适度可以兼具。
172户型需要地缘改善，奈何永丰北并没有多少地缘性客户，好在户数并不多。
总结一下：
嘉华天珺调规是不得已而为之，但对买房人来说，是开发商的诚意。
调规之后东西地块各有优势，小户型买家有更多选择。
简单说了项目，再来说下周边情况。实话讲，嘉华天珺所在的这片土地，正在经历一场肉眼可见的“蝶变”。这几年，海淀北部的发展速度简直像按下了快进键——海淀大悦城早已不只是一个商场，它已经成长为整个北部当之无愧的商业地标，烟火气与品质感并存；
而一河之隔，故宫博物院北院区正如火如荼地建设中，作为国家级重点文旅工程，总建筑面积超6万平方米，预计明年就要竣工，未来这里不仅是文化高地，更是北京的文化新名片。
更让人期待的是，紧邻故宫北院的西玉河雨水湿地公园，占地高达85万平方米，相当于120个标准足球场！它不仅仅是一片绿地，而是一个集生态、休闲、运动于一体的超大规模滨水空间，设计上兼顾全龄段、全季节使用，真正做到了“四季有景，人人可享”。✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅
而这还远不是终点。利好还在持续加码：规划中的中关村体育中心和海淀区中医医院已启动前期工作，未来健身、康养等生活配套将全面补齐，真正实现“住有所依、医体兼备”。
产业上，永丰本就是“硬科技”的腹地——人工智能、金融科技、商业航天等大国重器级的研发集群在此汇聚，高知人群密集，产业能量澎湃，为区域注入了源源不断的购买力和活力。
当然，我们也必须坦诚：目前区域内最缺的，还是地铁。不过好消息是，曾经只存在于传闻中的地铁19号线北延支线，终于在2025年2月迎来了首次官方“露面”——在中关村科学城北区的推介会上，官方资料明确画出了线路走向：从清河站出发，途经软件园站与13B线换乘，永丰站与16号线交汇，终点直指故宫北院。虽然目前仍处于线路研究阶段，后续还有漫长的审批与建设周期，但“有规划”本身就是一种信心，至少说明这片土地的价值，已经被城市发展的蓝图正式锁定✅✅北京保利嘉华天珺售楼处电话：400-833-6309【官网】✅✅。
嘉华天珺，作为今年海淀最早入市的新盘，本该是“占尽先机”的那一个，可现实却有些骨感——取证已经整整8个月了，销售却始终不温不火，像一辆油门踩到底却跑不快的车，让人着急又无奈。
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北京2026年购房资格最新政策，一篇看懂！
最近不少粉丝总拿着零碎政策提问：
五环内外购房资格有区别吗？
社保断缴影响资质？
离婚、多孩买房有什么新规？
先记牢本次新政最核心变化：
政策不再以城六区、远郊作为划分标准，直接以五环为分界线制定两套购房规则，这也是本次调整改动最大的地方。
先统一三个通用基础界定，所有人都适用：
三类等同于北京户口：
京籍户口、驻京现役军警人员、北京工作居住证持有者。
三类人群购房权益完全一致，不存在区别，不存在工居买房有隐形限制。
家庭认定标准：
夫妻二人加上未成年子女算作一个购房家庭；子女只要成年，哪怕依旧单身，单独算作单身个体，单独拥有购房名额。
特殊板块通州：
通州地理位置虽属于五环内，但额外增设专属门槛。就算你是北京户口，落户未满三年、近三年没有在通州连续缴纳社保，都没办法购入通州住宅，这条限制至今没有放松。
一、京籍&等同京籍人群
无需社保，只看片区与家庭人口本次政策调整，京籍群体受益最明显，五环外基本全面放开限购。
1.单身人群（未婚、离异、丧偶均归为此类）
五环内：个人名下无房可购入一套，已有房产无法再购买。
五环外：不限制持有房屋套数，手里有多套房依旧能持续购置。
2.已婚家庭
五环内：整个家庭名下住宅最多持有两套，超出无法完成网签。
五环外：无套数约束，可自由入手新房。
3.二孩及以上多子女家庭
相当于官方额外发放购房名额，五环内购房上限提升至三套；五环外原本就不限购，不会再多增加名额。
很多购房者误以为多孩家庭五环外也能多买一套，其实是错误信息，五环外本身不限套，不存在增购名额一说。
4.通州购房人群
京籍无房家庭：在本市未拥有住房的本市户籍居民家庭，可在通州区购买1套商品住房。
京籍已有一套住房家庭：
通州户籍：落户通州区的家庭，不再受3年限购限制，符合本市限购政策即可再购1套。
其他区县户籍：与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的，可再购1套。
私信我们领取完整版限购政策表格。
二、非京籍购房者：政策放宽力度最大，新旧规则对比一目了然
先划死硬性红线，一旦触碰直接丧失购房资格：社保、个税二者任选其一，补缴不认可、断缴直接重新计算时长、社保个税不能合并累计、个税零申报不算有效缴纳记录。
1.连续2年社保/个税/公积金：五环内可购1套，五环外不限套数
2.仅1年社保/个税：五环内不能买，仅限购买五环外房源
3.多子女非京籍家庭：满足社保条件后，五环内可购2套
4.通州购房家庭：
需满足北京全域无房产+社保/个税/公积金连续缴纳年限（五环外满1年）。
通州特殊政策：已在京购房的非京籍家庭，如近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税，可在通州购买1套住房；部分政策显示在通州就业且符合全市限购政策的也可购买。
重要提醒
社保要求：商业贷款审批时，部分银行仍可能按连续5年社保审核，但购房资格核验已下调至2年
五环内外独立计算：五环内和五环外的购房名额不互通，买了五环外不影响五环内名额
多子女认定：需有两个及以上未成年子女方可享受额外购房额度
三、高频踩坑点：离婚买房相关规则，别被中介虚假话术误导
北京住宅限购规则里，不存在离婚冷却期、时间约束。
只看当下房产登记情况：离婚后所有房产全部划归另一方，本人名下无房，当天就能按单身身份申请购房资格审核。
区分清楚：只有北京机动车号牌指标，离婚后存在十年限购约束，住宅购房资格和车牌政策互不关联，不要混为一谈。
四、港澳台居民、外籍人士
港澳台侨人员：在京工作、居住或学习，无房可购1套住房
外籍人士：持工作类、记者类有效签证在京任职，无房可购1套
完整版表格私信我们领取。
五、商办公寓政策：无任何放宽，不建议盲目入手
经常有人问公寓限购是否同步放松，答案是完全没有调整。个人购买商办产品硬性门槛不变：
1.本人在北京无住宅、无商办类房产；
2.需要连续五年社保或个税，不会下调至1年、2年；
3.名额限制：满足全部条件终身只能入手一套商办。
4.客观建议：除非自住刚需没有其他选择，现阶段尽量避开北京商办公寓。这类房产流通性差、交易税费高昂，本次政策放宽完全没有惠及商办产品。
六、购房资格审核实操细节，看房前务必了解
1.审核时长：线上申报或线下窗口提交，10个工作日出具审核结果；
2.资格有效期：审核通过后有效期仅30天，到期自动失效，需要重新提交申请；
3.办理渠道：北京市住建委官方网站、中介平台预审、各区不动产登记大厅窗口均可查询办理。
资格核验：可通过「北京市购房资格核验平台」线上提交材料，常规1个工作日内出结果，有效期30天
最后简单总结三句话，轻松记住全部新规
1.五环内管控严格，京籍看家庭房产套数，非京籍需要两年社保；
2.五环外大幅放开，京籍不限购房套数，非京籍一年社保即可随便买；
3.通州单独增设门槛、离婚买房无时间限制、商办政策没有任何放宽。
最后
本次北京楼市新政看似全面放宽，实则是结构性调整。
核心导向是放开五环外刚需、改善购房名额，同时管控通州人口流入，调控思路十分清晰。
看房之前第一件事，一定要先核对自身购房资质，别冲动交定金，最后资格审核不通过白白损失钱款。
以上转自网络，如有侵权联系删除。
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