今日上午，成都公共资源交易中心完成两宗涉宅用地出让，双流九江、东部新区三岔地块双双底价成交。
没有火热厮杀、没有高价地诞生，看似平淡的出让结果，却清晰勾勒出当下成都土地市场“冷热割裂、房企择优布局、国资稳托远郊”的真实格局，对刚需、改善购房者都具备极强的参考意义。
本次出让两宗地块总占地约7.16万㎡，规划总建面近13.87万㎡，均为纯住宅用地。其中位于双流九江千子门板块的一号宗地被重庆银河地产旗下渝成地产拿下，位于东部新区三岔街道的二号宗地被成都东部集团旗下公司接手。
一号宗地
先看本场土拍核心——双流九江34.26亩纯住宅地块。宗地坐落于九江街道万家社区，衔接东升龙桥、葛陌片区，容积率仅1.8，起拍楼面价8450元/㎡。熟悉城西楼市的购房者不难发现，这并非银河首次布局九江板块，2025年3月该房企就在地块南侧拿下银河玺悦台项目，当时楼面价8150元/㎡，时隔一年补仓同片区，楼面价小幅上涨300元/㎡，足以印证房企对九江板块长期自住价值的认可。
从板块配套来看，九江紧邻成都芯谷产业区，产业人口持续导入，北侧规划九江未来公园社区，生态、商业、交通配套持续落地，属于近郊刚需、刚改的主力置业板块。1.8的低容积率在近郊十分稀缺，开发商后期可打造小高层、洋房组合产品，兼顾舒适度与总价门槛。
二号宗地
地块位于东部新区三岔街道板桥村，占地73.21亩，体量更大。作为新区国资平台，东部集团拿地核心目的并非短期盈利，而是完善三岔片区住宅配套，匹配天府国际机场、未来科技城的产业人口居住需求。不同于民营房企追求现金流、去化速度，国资拿地更看重片区长期城市发展，这类地块入市后，产品会兼顾刚需保障、人才住房，整体价格更趋于平稳。
房企拿地趋谨慎
整场土拍全程零溢价，和7月中旬金牛国宾板块房企争抢低密改善地块形成鲜明对比，成都楼市两极分化趋势再一次坐实。一边是主城核心低密改善地块，多家品牌房企同台竞价，愿意为优质地段、稀缺容积率买单；另一边是近郊、远郊常规宅地，房企拿地趋于谨慎，只愿意底价布局配套成熟、人口稳定的板块，无人愿意高价拓荒冷门片区。
房企投资逻辑的转变，直接影响普通购房者的买房选择。对于刚需购房者，双流九江这类近郊产业成熟板块，土地成本稳定、新房总价可控，流通性优于无产业支撑的远郊，是稳妥的自住选择；而东部新区三岔片区更适合长期看好东部新区发展、有产业通勤需求的人群，短期增值空间有限，不适合短期投资。
对于城西改善置换群体，近期国宾板块连续出让低密宅地，楼面价持续走高，主城洋房、低密改善产品门槛稳步抬升，有置换需求的改善家庭不必持续观望，优质改善房源库存持续缩减，保值能力更强。反观近郊普通高层住宅，供应充足、房企竞争激烈，房价很难出现上涨，纯投资需求需要谨慎入场。
从城市整体土地供应节奏来看，7月作为成都下半年土拍窗口，土地出让持续放量，但市场早已告别全面普涨时代，核心逻辑变成“地段、产业、配套”三重筛选。民营房企不再盲目拿地扩张，只深耕熟悉、去化有保障的成熟近郊板块；国资平台则扛起新区建设大旗，保障片区住宅配套落地，稳定区域房价底盘。
购房者需随时关注市场变化
本次土拍两宗地全部底价成交，未偿不是楼市回归理性的信号。未来成都土地市场或还将持续分化：主城核心稀缺改善地块依旧具备热度，近郊产业刚需板块平稳走量，无配套、无产业的远郊冷门地块或将持续遇冷。
对于准备上车的购房者而言，不必再抱有“土拍涨价带动全城房价上涨”的固有思维，买房核心回归自住需求。刚需优先选择产业完善、配套落地的板块；改善认准主城低密成熟片区；投资则尽量规避库存高、人口导入缓慢的远郊，理性判断板块长期居住价值，才是当下置业的核心准则。
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