上海奉贤区馨雅名筑小区，正在等待翻新改造。徐凡淋/摄
该案的成功审理，既为全国同类群体性房屋质量纠纷提供了可复制推广的解决模式，也解决了长期困扰居民的维修资金缺口问题，切实维护了广大业主的安居权益。
徐凡淋 中房报记者 付珊珊 上海报道
“正在走施工审批流程，很快就可以进场施工了。”
8月3日，上海市奉贤区南桥镇馨雅名筑一名物业公司工作人员表示，终于舒了一口气，小区外墙脱落隐患总算有了根治方案，这得益于全体业主、物业、街道办及政府的齐心协力。
2025年2月，上海市奉贤区馨雅名筑第一届业主委员会（以下简称“馨雅名筑业委会”），因7幢高层住宅外墙大面积空鼓、开裂、脱落，将开发商与建设单位诉讼至上海市奉贤区人民法院。
诉讼历时一年多，近日，上海市奉贤区人民法院作出一审判决，因房屋施工存在质量缺陷，开发商被判赔付维修费及维权费用共计1842万余元。判决生效后，所有赔款专款专用，用于小区外墙翻新改造工程。
对于案件的审理，馨雅名筑代理律师上海市锦天城律师事务所宋安成律师对记者表示，开发商和建设单位以超过5年质保期为由拒绝，但保修期届满和竣工验收合格，并不当然免除开发商对施工缺陷的责任。在类似房屋质量纠纷中，法院并不会仅以“已过保”“已验收”作为建设单位免责的依据，而是更关注质量问题是否真实存在，是否源于交付时即存在施工缺陷，以及施工缺陷与损害后果之间是否有因果关系。
上海市奉贤区人民法院民事庭庭长林庆强表示，该案的成功审理，既为全国同类群体性房屋质量纠纷提供了可复制推广的解决模式，也解决了长期困扰居民的维修资金的缺口问题，切实维护了广大业主的安居权益。
外墙脱落
上海奉贤区馨雅名筑小区外墙脱落情况，正等待施工维修。徐凡淋/摄
“刚开始只是零星小块，后来是多幢楼外墙大面积脱落，每到大风、暴雨天气，外墙碎石、涂料等高空坠落，对行人和停放车辆都存在很大安全隐患。”馨雅名筑一名业主表示。
8月3日下午，记者在馨雅名筑小区看到，多幢楼因外墙脱落，露出的内墙裸露在空气中。
据现场业主说，2021年开始，馨雅名筑高层住宅楼陆续出现外墙渗水、开裂、大面积空鼓、饰面层脱落等问题，刚开始请物业修补漏水，清理松动墙皮，后来发现问题越发严重，已影响小区居民安全问题。
馨雅名筑所在的名悦社区居委会相关人员表示，随着时间推移，外墙开裂的地方越来越多，整个小区有7栋楼均出现类似情况，漏水的情况日益严重。
公开资料显示，馨雅名筑建设单位上海卓翰房地产开发商有限公司（简称“卓翰公司”），卓翰公司为上海鑫金圆置业有限公司全资子公司（简称“馨金圆置业”）。
2014年12月26日，馨雅名筑竣工验收合格；2015年1月30日小区通过竣工验收备案；2015年2月12日取得上海市新建住宅交付使用许可证后，陆续向业主交付。
业主们多次与开发商及建设单位沟通修缮事宜，均被以房屋已超过5年质保期为由拒绝，或仅愿意进行零星修补，无法根治先天施工遗留问题，安全隐患长期存在。
面对业主们的反复投诉，社区居委会意识到背后原因或许没那么简单。
于是，居委会请来专业团队，通过红外线无人机对整个小区漏洞进行扫描，结果显示，肉眼看上去正常的墙面，内部也已大面积空鼓，表皮随时有坠落伤人风险。
2022年，受上海市奉贤区南桥镇城市建设管理事务中心委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站（以下简称“上海建科院”）对馨雅名筑7幢高层住宅楼，外墙损坏原因进行检测，并对存在问题出具相应处理建议。
同年12月29日，上海建科院出具外墙面排查检测报告，显示馨雅名筑1~7号楼，均出现房屋外墙及饰面层存在温度异常，多处空鼓、开裂、表面涂料局部脱落，主要分布于窗洞周围墙面、阳角墙面、檐口、女儿墙等部位，局部存在掉落伤人的安全隐患。
另外，房屋外墙面无基保温砂浆和抗裂砂浆厚度不满足设计要求；房屋阳角、窗角周边处网络布未进行交错搭接及加强处理，外墙面分隔缝设置不满足要求。以上均不满足上海市工程建设规范的相关要求。
上海建科院建议，应及时委托有成熟经验的设计和施工单位采取可靠措施对外墙、外保温系统进行修缮，修缮后定期委托专业单位对外墙外保温系统进行安全检查。维修前，应采取可靠措施防止外墙外保温体系高空坠落伤人事故的发生。
检测报告显示，多项施工质量缺陷表明，建设单位未按照设计要求及建筑技术规范进行施工并交付质量合格的房屋，7幢楼均不满足上海市工程建设规范的相关规定，房屋测点的粘结强度及破坏部位同样不满足上海市工程检测规范的相关要求。
检测报告认为，小区外墙在合理使用年限内出现严重质量问题，已经影响业主正常使用并危及人身、财产安全，建设单位应承担相应赔偿责任。
这份检测报告，引起上海市奉贤区南桥镇政府及上海奉贤区住房保障和房屋管理局的高度重视，也为后续的司法诉讼推进提供了合理且有力证据。
政府督促
2023年，上海市奉贤区南桥镇政府对馨雅小区进行日常巡查。
同年7月20日，南桥镇政府向卓翰公司发出《敦促函》。敦促函显示：“我单位在日常巡查中发现，奉贤区馨雅名筑小区房屋多处外墙出现不同程度的渗水，裂缝及脱落现象。外墙面存在脱落风险及掉落伤人的安全隐患，且随着时间推移，损坏范围和程度有进一步加大的趋势。上述安全问题已对物业业主的人身、财产及公共安全构成极大的安全隐患，不及时消除上述安全隐患，极易造成人身、财产的安全事故。”
上海南桥镇政府明确要求，建设单位的卓翰公司应提高安全意识，立即组织力量采取安全防护措施，实施维修工作，完全消除安全隐患。否则，因此而造成安全事故的责任人将依法承担法律责任。
卓翰公司签收该敦促函。
2023年8月17日，上海建科院出具《奉贤区馨雅名筑房屋外墙外保温系统专项检测补充报告》，报告显示，综合考虑各房屋外墙饰面粘结层、抗裂层级保温砂浆层等系统缺陷和损坏发展趋势，馨雅名筑各栋房屋外墙外保温系统质量技术状况评定分布于C级-D级，应采取整体修复措施。修复应委托有成熟经验的设计及施工单位按照本市相关管理规定实施。
2023年11月22日，上海市奉贤区住房保障和房屋管理局向卓翰公司发出《告知书》，告知书显示“馨雅名筑自2021年7月以来，多幢房屋陆续出现外墙开裂、脱落及不同程度的渗水、裂缝现象。南桥镇及时采取应急保护措施，在涉及高坠风险点位安装防护架，保证居民人身安全。同时，委托上海市建科院对馨雅名筑开展房屋外墙质量检测工作，出具《房屋质量检测报告》、《馨雅名筑外墙加固修缮技术方案》。”
根据告知书，奉贤区住房保障和房屋管理局已组织相关部门及小区开发商就外墙维修事宜召开多次协调会议，并与南桥镇政府多次约谈和书面发函等形式督促卓翰公司尽快对外墙高坠问题进行维修，但卓翰公司至今未落实维修责任。
为保障居民的人身财产安全，奉贤区住房保障和房屋管理局明确表示，如卓翰公司不履行维修责任，将暂停其馨雅名筑地下车库的销售。
该告知书同样由卓翰公司签收。
然而，任由居委会、物业、业主以及南桥镇政府和奉贤区住房保障和房管局的多次约谈及书面发函，卓翰公司及鑫金圆置业始终不为所动，以“外立面5年质保期已过”为由拒绝担责。
与开发商多次协商未果，经专业机构测算外墙修复预算高达2400万元，小区维修资金仅900万元。
面对开发商的推诿不作为，走司法诉讼，将卓翰公司及鑫金圆置业诉讼至法院，成了唯一路径。
2024年初，在社区党组织的引导下，馨雅名筑正式组建首届业主委员会。2024年12月30日，馨雅名筑业委会召开业主大会对起诉开发商一事进行全民表决，表决同意率高达98.4%，由此正式启动司法维权程序，授权业主委员会聘请律师起诉建设单位卓翰公司及鑫金圆置业。
一审胜诉
2025年2月5日，馨雅名筑业委会起诉建设单位卓翰公司及鑫金圆置业在上海市奉贤区人民法院正式立案。
根据馨雅名筑业委会诉讼请求，第一，被告卓翰公司赔偿原告小区外墙维修费用2029.58万元；第二，被告卓翰公司承担原告支付的律师费5万元，保全保险费1.4万元；第三，被告鑫金圆置业对卓翰公司承担连带责任，由两被告承担本案鉴定费及诉讼费、保全费。
立案后，上海市奉贤区人民法院依法组成合议庭审理，分别于2025年2月8日、2025年10月23日、2026年4月16日组织证据交换，并于2026年4月24日公开开庭审理。
庭审中，馨雅名筑业委会认为，卓翰公司作为开发商与施工建设单位在房屋建造过程中没有按照规定标准进行建造施工，导致业主在合理使用年限内已无法正常使用房屋，馨雅名筑有权向被告卓翰公司主张赔偿责任。鑫金圆置业作为卓翰公司唯一股东，无法证明与卓翰公司财产独立，应对卓翰公司的赔偿义务承担连带责任。
卓翰公司、鑫金圆置业在庭审中辩称，卓翰公司与馨雅名筑业主存在合同关系，依照合同约定，房屋交付已超5年保修期，不再负有维修义务，外墙渗水、脱落等问题可能是房屋建筑自然老化、风化产生的现象。
此外，卓翰公司、鑫金圆置业对业委会提供的检测报告及维修报价亦不予认可，认为检测依据不是房屋建造时的标准。
案件审理阶段，开发商拒不承认房屋存在先天施工质量缺陷。对此，法院启动第三方司法鉴定。
值得一提的是，第三方司法鉴定需要超40万元鉴定费用，这一度让维权进程停滞，馨雅名筑物业上海营巢物业公司主动站出来表示愿意承担费用，并毫不犹豫垫付鉴定款项，确保了诉讼程序的顺利推进。
第三方鉴定机构中冶检测认证（上海）有限公司对馨雅名筑小区7幢高层住宅楼外墙维修方案进行鉴定，该机构出具的《鉴定意见书》同样显示，涉案7栋房屋各立面外墙存在多处空鼓、开裂、脱落情况，且受损情况正在不断加剧，存在安全隐患，建议对外墙整体进行修复处理，并给出具体维修意见做法。
上海正弘建设工程顾问有限公司对中冶检测认证（上海）有限公司就馨雅名筑小区7幢高层住宅楼外墙出具的维修方案进行造价鉴定，造价费用合计需2046万元。
案件审理中，上海奉贤区人民法院审理认为，案件争议焦点是小区的外墙渗水、裂缝、脱落等现象开发商是否负有法律责任，如有具体的责任形式如何确定，以及原告主张的各项费用金额如何认定。
庭审法官认为，卓翰公司作为馨雅名筑小区建设单位，应当向业主交付符合工程设计要求及建筑技术规范的房屋。现有检测报告显示，馨雅名筑小区7幢高层住宅楼均存在多项施工质量问题，导致外墙渗水、开裂、空鼓、脱落等情况，且相关问题与外墙保温砂浆、抗裂砂浆厚度不足，阳台及窗洞周边网络处理不符合要求，外墙分格缝设置不满足规范，粘结强度不符合技术要求等因素有关。
卓翰公司虽抗辩称外墙问题可能系自然老化、风化造成，并主张检测报告使用标准不当，但未能提交充分相反证据推翻检测结论；提交的竣工验收、备案及交付许可等文件，不足以证明外墙不存在施工质量缺陷。对保修期届满为由拒绝承担责任的抗辩，法院不予采纳。
对于具体修缮金额，结合鉴定机构出具的鉴定意见、双方无争议金额、争议款项的认定，最终，法院认定维修费1787万余元，加律师费5万元及部分诉讼、鉴定费，判决被告合计赔付1842万余元。
质保已过，不等于免责
上海奉贤区馨雅名筑小区外墙脱落情况，正等待施工维修。徐凡淋/摄
已过质保期，不是开发商免责的挡箭牌。
对于一审胜诉，馨雅名筑代理律师宋安成表示，首先，保修期届满和竣工验收合格，并不能免除开发商对施工缺陷的责任。
其次，建设工程通过竣工验收、备案并取得交付许可证，通常可以证明项目在交付时完成了行政意义上的验收程序，但该类文件并不能排除房屋在实际使用过程中暴露出的隐蔽质量缺陷。尤其是外墙保温系统、抗裂层、网格布搭接、粘结强度等问题，具有隐蔽性和滞后显现特点，普通业主在收房时难以发现。
根据《建设工程质量管理条例》第四十一条、第四十二条，建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。
宋安成表示，保修期届满并不意味着建设单位可以在交付时即存在施工质量缺陷免责，合理使用年限内的原始缺陷责任不会随着保修期限届满而消失。
历时一年多的诉讼，馨雅名筑业委会一审胜诉，小区物业相关人员表示，开发商方面已决定不再上诉，所有赔款专款专用，专项用于小区外墙翻新改造工程。目前，小区施工队即将进场，7幢楼高层外墙将整体铲除重做。
记者发现，近年以来，高层建筑外墙脱落的情况各地都有出现，仅2026年就发生多起。
在江西南昌红谷滩区，融创红城投赣江府7栋、9栋、12栋、15栋外墙均出现开裂、脱落、空鼓情况，部分楼栋仍在质保期内，部分已超出质保期，维修责任存在争议。在江西九江锦城银座小区，外墙也频繁发生脱落，并发生砸人事件，业主多次反映隐患始终无人处理。在江苏南京江北新区的香溢紫郡花园，共有8栋住宅楼先后发生外墙脱落现象。
此外，南京秦淮区君外花园、栖霞区望燕名居、禧乐苑，海门中南锦苑在今年以来均有不同楼栋发生外墙脱落现象。
以江苏海门中南锦苑为例，项目于2016年交付，2017年开始外墙保温层空鼓开裂，业主们苦等9年，直到今年7月台风“巴威”出现才将问题推向公众视野。经媒体曝光后，相关部门紧急介入，搭安全通道、拉警示线、请专家勘察，但业主们期盼的根治方案始终没有到来。
对上述外墙脱落现象，在5年质保期内，开发商尚会维修；超过5年质保，开发商拒绝维修，只能通过申请物业维修资金进行处理，且过程较为复杂。
在实际维权中，“已过保修期”成了开发商逃避工程质量责任最常用的挡箭牌，无数小区被这句话堵死在维权路上。
宋安成表示，馨雅名筑案的裁判思路具有较强的务实参考意义。案件关键在于原告能否通过专业检测、鉴定意见及维修证据证明质量问题的存在、原因、修复必要性及合理性。对建设单位而言，单纯以过保质期、验收合格或自然老化抗辩，缺乏专业反证，难以有效免除责任承担，该案是司法实践中界定商品房先天质量缺陷与质保期责任的典型判例，为同类维权案件提供了极具价值的司法样本。
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