据上海中原地产数据显示，7 月上海二手住宅成交出现小幅回落，虽然身处传统淡季，市场面临一定压力，但整体成交底盘依旧稳固，成交总量站稳 2 万套以上，录得2.06 万套，环比下降 8.27%，同比上涨 21.42%，同时创下近 5 年的同期新高，实实在在走出一轮淡季不淡的市场行情。

★淡季韧性凸显★

主力成交区域表现平稳

整个 7 月的成交节奏呈现前低后高的特点，月初成交水平相对偏低，到中下旬之后市场才逐步恢复正常节奏。在前几个月的旺季当中，双休日单日网签大多可以突破千套，但是进入 7 月之后，有部分双休日没能达到这一水准。

再加上高温、暴雨，叠加中考、高考等客观因素，今年还有世界杯赛事分流市场注意力，在此多重背景之下，成交还能够维持高位震荡，足以体现上海二手房市场本身具备很强的韧性。

大浦东以4608 套的成交量位居全市第一，环比回落 22.51%；

宝山成交2279 套排在第二位，环比下降 5.12%；

闵行成交2111 套位列第三，环比回落 7.29%。

宝山与闵行两个区域首改房源成交表现相对稳定，在全市处于靠前水平，这类房源的成交波动幅度明显更小，这也从侧面印证改善群体正在稳步进入市场。

图：上海二手住宅成交套数走势

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数据来源：网上房地产、上海中原整理

★ 置换链条持续运转★

中高端成交保持稳定

观察整体成交结构，300 万以内刚需房源的占比没有继续往下走，维持在68%左右，近两个月始终处于小幅波动的状态。与之对应，中高端改善类房源的成交也稳住了基本盘。

买卖双方的心态进一步走向理性，房东主动降价的动力已经不强。除千万级以上高总价房源还保留 5‑7% 的议价空间，200 万以内的房源基本没有议价空间。

与此同时，伴随着政府收购存量二手房的落地，加上旧改工作保持不错推进节奏，部分小区的价格走势也更显坚挺。

★ 挂牌季节性波动★

实际可售房源并不充裕

7 月二手房挂牌总量曾经短暂跌破 30 万套，后续又有所回升，7 月底回升至 30.8 万套。虽然挂牌出现小幅反弹，但并没有改变整体下行的大趋势，这只是淡季成交节奏放缓带来的季节性波动。

不少小区对外显示的挂牌库存只有 2‑3 套，而且现存房源在楼层、位置等条件上都存在明显短板，挂牌价格也没有及时调整，就长期挂在市场上。也就是说很多小区看着有挂牌，真正条件合适、可以入手的好房源并不多。

从挂牌报价来看，已经很少看到房东直接挂出小区最低价，业主不愿意为了成交牺牲自身收益。

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后市预判

市场进入博弈期，价格持续小幅修复

今年以来，除去2月受春节影响成交跌破2万套，其余各个月份成交量全部维持在2万套以上，能够看出当前政策方向精准，市场红利也在持续释放，楼市基本盘十分稳固。8月同样处于传统淡季区间，整体成交量不会出现大起大落。

房价已经进入新一轮价格博弈阶段：

一部分刚需、改善买家看准时机选择进场，一部分观望买家期待后续出台新政。

反观房东群体心态更加务实，依托当下稳固的成交底盘，市场具备坚实支撑，只要是置换刚需、诚意出售的房源，报价贴合真实市场行情，优质房源依旧能实现快速去化。

价格层面，8月市场将延续7月小幅上行的修复态势，二手房整体价格的同比跌幅也将持续收窄，楼市稳步回暖的趋势将进一步夯实。