上周，楼Sir盘点了一下海口的租房市场，没看过的请戳房租跌幅，全国第二！海口房东，要破防了！
看完唯一的感叹就是：海口房东们的日子，着实不好过啊！
没想到更惨的还在后面，7月份的二手房数据一出来，结果毫无意外，所有的数据都在下滑，房东们的处境真可谓是雪上加霜！
贝壳平台最新数据显示，7月海口二手房成交均价直接跌到了1.21万/㎡，再次刷新了近九年来的最低纪录！
从图中可以很明显看出来，近两年二手房成交均价整体下行的趋势十分清晰。
不过，像今年3-5月这种，受学区房等短期因素影响，市场会出现短暂的回调，但一到传统淡季，涨幅便迅速蒸发，被打回原形。
所以6月跌幅最狠，7月均价最低
然而，在价格下行的同时，成交套数倒是没有像6月那样，出现大跳水的情况。
7月，贝壳平台共成交了548套二手房，跟去年同期的544套基本持平，也就是说五百多套的成交量是海口淡季的正常水平。
但是，有一个数据值得注意：除了2月春节之外，6月和7月的二手房看房人数创下近两年新低，其中，6月只有一万多人看房，而到了7月就更少了只有9600多人看房。
楼Sir觉得，这个数据会延迟反映在未来几个月的成交量上，房东们真的要做好心理准备了。
此外，还有一组数据，则是更直观地反映出房东们真是没啥信心了，从今年3月开始，仅贝壳平台，每个月新增的挂牌量都在4000+。
截止到今年7月，单个平台的二手房挂牌总量直接冲到了34000多套，这还不算其他平台和线下门店的房源。
楼Sir还注意到，去年6月的挂牌总量减少了600套，7月减少了400套，而今年的这两个月，都是不降反增。
挂牌量的不断增加，相应库存的房源也越来越多，价格价格就会卷起来，同一个小区，同样的户型，差不多的装修，总价相差将近10万
这样的情况，打开二手房交易平台，比比皆是，对于买房人来说，要看也是更愿意去看看便宜的那套。
| 二手房平台截图
看到这，楼Sir只想说，二手房的淡季真淡啊！
但是，整体淡，并不代表全部都淡！
其实，大家都知道，在海口这么多片区里，分化一直都有，有的板块挂牌半年无人问津，有的板块却依然能快速成交；有的小区价格一跌再跌，有的却始终稳如磐石。
那么问题来了，这样的市场下，到底哪个板块的流通性最好？哪个板块的价格最扛得住？
在写盘点之前，楼Sir还想啰嗦两句，其实这样的盘点，不仅能给需要买房的人一个参考，也能让手握房源的房东们心里有个底，自家房子到底好不好卖，能卖上什么价，心里有数了，才能不慌啊！
所以，当我们看看1-7月海口各版块的成交量时，就会发现，流通性最好的，依然还是海甸岛片区，其次是远大和江东。
在今年过去的7个月里，海甸岛共成交了811套，这也很好理解，海甸岛除了生活方便、美食多，这几年又杀出来个第一梯队名校：美丽沙九小和美丽沙侨中。
楼Sir仔细翻了一下具体的成交房源，美丽沙学区范围内的小区最多，其次是两个老高端盘荣域和江南城。
| 二手房平台截图
远大成交了647套，而江东片区也成交了432套二手房，江东的流通性高于海口其他老城区是楼Sir没想到的。
不过点开具体的房源，发现原因其实也很简单，开维生态城是江东海中的书包房，永泰花园和千江悦·清悦畔是北师海附的书包房。
书包房真的是为海口的二手房扛大旗了！
而流通性较差的片区，像琼山周边、和平南和白龙片区，都是海口的老城区，房源老旧导致流通性差也很容易理解。
只有观澜湖片区，虽然房源很新，但是它也基本已经脱离海口主城区的范围了。
看完成交量，咱们再来看看各板块的成交均价，成交均价前三的片区分别是紫园片区、国兴片区以及新埠岛片区。
1-7月紫园片区以成交均价20000元/㎡左右稳居榜首，除了书包房因素的印象，紫园片区的房子不管是社区环境还是户型产品，都比较好、比较新。
第二是国兴板块，这个板块作为海口唯一的金融CBD板块，周边有着超高含量的写字楼，也吸纳了一大批高收入群体在周边置业，加上国兴宅地供应稀缺，所以二手房价格也很稳。
但是，屏幕前的你可能会有点疑惑，这个国兴板块的均价怎么有点偏低？
楼Sir仔细看了一下，发现其实贝壳平台上的国兴板块范围非常大，不止包含了人大附、九中书包房，还把海府路、美苑路一大片都划进去了。
但实际上，单看国兴大道沿线的住宅小区，比如海航豪庭北苑和国瑞城的几个小区，挂牌价干到了20000元/㎡。
| 二手房平台截图
第三是新埠岛片区，均价在13000元/㎡左右徘徊，按理来说新埠岛目前的学校其实也还不错，但是跟美丽沙附近相比，二手房价格将近差了两千多块。
原因很简单，新埠岛成交的二手房里第一多的就是碧桂园开发的几个小区，质量口碑差不说，物业管理也一言难尽，这个前段时间楼Sir还写过。
第二多的小区是新世界花园，房龄稍旧，但物业和业委会的扯皮大战上演了好多年，小区不管是环境还是氛围都一言难尽。
在买方市场的大环境下，房源多有得挑，大家肯定是愿意挑质量好、环境好、物业管理好的小区来买。
| 新埠岛实拍
最后，成交均价比较低的片区，大多流通性也差，比如琼山周边、和平南等，价低量少，情况基本一致。老城区的老房子，比较难出手也很好理解。
唯独西海岸南片区是个例外：它靠便宜走量，成交活跃。像时代城、永和花园均价仅6300元/㎡，绿地海森林也不过8500元/㎡左右，价格一低，流通性就上来了。
聊到这，楼Sir想说：七月的海口二手房，惨吗？惨！
价格九年最低，看房人数近两年最低，挂牌量却冲到了3.7万套的最高位，三个“最”字凑在一起，房东心里什么滋味，不用楼Sir多说了吧。
但惨归惨，分化还在，而且降幅也相比前两年收窄了很多。
盘点一下今年前七个月各板块的成绩单，其实也能看出点门道来：
流通性最好的，是海甸岛、远大和江东，书包是硬通货，永远有人买单。
价格最稳的，还是紫园、国兴、新埠岛，品质、地段、稀缺，总得占一样。
说到底，市场再冷，也不是所有房子都卖不掉；行情再差，也不是所有板块都在跌。
最后楼Sir多说一句：
以上是整体大盘点，但每个片区里，都有卖得好的小区和卖不动的小区。
如果你正在关注某个具体的板块，想知道哪个小区值得下手、哪个小区要绕着走，欢迎在评论区留言。
点赞最高的片区，楼Sir单独写一篇深度测评，帮你们挨个扒清楚!
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