国庆假期刚刚结束，10月7日，中原地产研究院发布了一组数据，我觉得可以着重看一下。
国庆假期，全国重点50城的新房认购量，同比去年国庆上涨了超过15%。
重点不是上涨了15%，是「认购」这两个字。
认购不等同于网签，还没有完成全部的成交环节。
这些人，是签了认购书、交了定金的那一批。
从量上看，是涨了，但价格不在里面。
1 先把这个数看清楚
中原这份监测还有半句话，对比9月下旬的状态，国庆期间的来访和带看量都有提升，并且提升的幅度比签约更大。
可以这么理解，就是看房的人明显多了，但签字交定金的动作，还是慢了半拍。
这种现象可以归结成一个词，K型分化。
核心城市的热度是最先起来的。普通城市还是在慢慢的缓过来，更弱一点的地方，还没有急色。
一头向上，一头向下，中间一大片是躺平的。
我们可以再看看国庆前这一轮政策的四件套，10月1日落地的是首套住房商业贷款贴息，8月28日落地的是商品房现房销售制度，再叠加各地的公积金优化和买旧买新退个税。
这四件事如此集中的发布出台，是这些年很少见的密度。
而政策的效果目前还是体现在了认购上。
认购和网签，中间隔着一段路，中间还要有贷款审批、合同备案，快的一两周，慢的话要一两个月。
所以这波认购落到网签的数据上，还要等到10月下旬以后才会体现出来。
2 落到楼盘上，是这个样子
机构给的这些宏观数据，你可能觉得离自己很远，那咱们就看看具体项目。
北京丰台有个项目叫嘉棠雅序，总共500余套房源。
截至10月5日，网签数量过了70%。
上海浦东周康板块的御沁园，按网上房地产的网签数据，销售量已近百套。
广州海珠的保利海韵，9月30日到10月1日两天，累计来访超过500组，成交80多套。
10月1日到6日，来访量超过800组，成交额约6亿元。
深圳那头的是二手，国庆1日到5日，贝壳深圳合作门店的二手签约量同比涨了23%。
乐有家的监测是，二手看房量环比涨30%、同比涨22%，签约量同比涨11%。
光明区30多家门店，10月1日到4日的销售额，环比9月涨了200%。
再往内陆看。
南昌的邦泰朗境，国庆7天累计到访200多组，比9月所有周末累计的到访量，多了约60%。累计认购接近30套。
200多组到访，认购接近30套。
这个转化率，放到全国任何一个售楼处都算是很好的成绩。
3 有人会说，看的人多，买的没几个
这话其实说的就没啥根据。
看房的人确实多，但买房的人并不少，只不过签约的动作有滞后，数据上目前还体现不出来。
以前市场热度暴涨的时候，是量和价一起向上走，成交放量，房价跟着往上涨。
现在属于市场恢复期，是量先走起来，价格还在原地打转。
以价换量，目前来讲还是多数城市去库存的主流打法。
这话这几天我听得最多。
朋友，这话只说对了一半。
看房的人确实多。签约的动作确实慢。
但你得看清楚，慢的是哪一环。
以前市场热的时候，是量价一起走。成交放量，价格跟着往上抬。
现在不是。现在是量先走，价还趴在原地。
中原的监测里有一句。「以价换量」这四个字，还是多数城市去库存的主力打法。
这句话的意思是，开发商还在用价格换成交量。
价格为什么还趴着。
因为开发商要的是现金流，不是账面利润。
你看，新房的价格，需要开发商一套房子一套房子的向上报备，这个价格没那么灵活的调整空间。
开发商想要快速回款，他就得让价才行。
二手房的价格，是业主自己挂的。
业主要是不急，挂在那儿就不动。
这两个价，都还没轮到自己往上走。
可成交量已经先动了。
开发商愿意让价，是因为他要的是周转。
他宁可少赚一点，也要把房子换成现金。
这跟当年捂着盘等涨价，是两个时代的事。
成交先动、价格后动。这个次序，过去的每一轮都是这样。
4 别把分化，听成没戏
这一轮的关键词是分化，这话没有错。
只是有些人一听分化，就理解成自家那套房子彻底当时流动性了。
分化的意思，是先从能级高的地方起来。
目前来看，能让看房的人快速交钱下定的，只有一线和强二线里那些地段好、确定性高的项目。
三季度以来市场总体延续筑底，分化特征明显，二手房成交持续增长，在住房交易里的占比进一步提升。
市场进入存量时代。
上海易居房地产研究院的严跃进有句话，购房环境进入了政策宽松的新阶段。
我个人更在意的是另一句。
中指研究院说，四季度市场预计延续筑底，新政的影响会在明年进一步显现。
明年才显现，那今年剩下的这几个月，是什么。
是窗口。
也说一句边界。
人口往外走、库存压得喘不过气的小城市，不在我这段话的范围里。
我这里讲的，是一线、强二线，以及人和钱还在往里进的城市。
5 落到你自己的账上
说到你身上，还是分两种。
你要是真有需求，工作、家人、孩子上学都在这座城市。那就去跑盘。
核心城市的房子，值得你认真跑几趟。
这个成本窗口，是真的少见。
你要是只想短期博一个价差，那换哪个时间点进场都不合适。
我记得早些年，大家见面聊的是房子又涨了多少。
现在聊的，是月供能省下多少。
这个转变，比任何一个单月数据都重要。
认定回暖只是幻觉的人，大概率会等来更高的门槛。
热门跟贴