今天，杭州四部门联合发布《实施意见》，明确2026年8月28日后发布土地出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑须完成主体结构封顶，购房款全部进入监管账户；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，须在竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，公积金贷款也在其中。现房销售项目则可在取得施工许可证、定金销售方案备案后，与购房人签订定金合同，定金不超过房屋总价的5%，并全部纳入监管，待房屋具备交付条件后解除监管。
《实施意见》发布后，对于市场有哪些影响，接下去的买房逻辑有哪些变化？我们综合整理了专业人士的解读；
1、按揭贷款竣工备案后发放
2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款(含公积金贷款)，资金支付至预售资金监管账户。
2、现房销售:定金不超过总价5%
取得施工许可证、定金销售方案备案后可签订购房定金合同。定金全部纳入监管账户，房屋具备交付条件后解除监管。
3、主体封顶才可预售
2026年8月28日后发布土地出让公告的项目，单体建筑主体结构封顶后方可预售。全部购房资金纳入监管;竣工验收且水电气等具备交付条件后解除监管。
4、新老政策:分类衔接
8月28日(含)前已取得规划许可证:预售条件、资金监管仍按原规定。此前已拿地(含正在出让)但未获规划许可:原则上按新规;经风险评估、加强监管并备案后，2027年底前可按原条件申请预售。
符合上述风险评估、加强监管及备案要求的历史遗留项目，可延至2028年底
5、现房销售:备案后销售
8月28日后取得土地的现房销售项目，须完成竣工备案、具备交付条件后办理销售备案。鼓励首次登记后销售;抵押注销后方可完成合同备案。
总结起来一句话：现房销售，定金大幅度降低，按揭晚还对于购房者来说是诸多利好；对于房企来说，也带来了不少挑战与变革。
结合828新政以及《实施意见》的发布，接下去会对之江楼市会带来哪些影响？
今年，之江板块的新房市场完全可以用低调两个字概括，今年入市并在售新楼仅有两个，一个是位于之江度假区沿江的绿城知海棠，另一个是定位更偏刚需的地铁上盖TOD大盘建发杭铁之江城投合作的云之城。
之江板块目前还有两个存量续销的都是低密叠墅楼盘，一个是位于之江镇北钱塘大学附近的西湖逸庐，另一个是位于龙坞的溪映听庐，两盘都是现房已交付的尾盘状态。
此外，去年、今年之江的地块出让节奏也相对放缓，目前之江仅有两宗出让地块，一宗是位于之江镇南板块的转塘单元 XH100403-09地块，编号杭政储出 123 号，为住宅用地，去年11月由蓝城与杭州之江未来城开发建设有限公司底价竞得。
不过已经近一年，地块还未开工。
另一宗地块是今年5月，建杭以总价120653万元竞得的转塘单元XH100501-05地块，成交楼面价15752元/㎡。
从规划公示信息来看，这宗容积率仅为1.2的低密宅地，规划的均为低密叠墅、排屋类产品。
项目公示后已开工，并且进度很快，部分楼幢已出地面。按照杭州的新政《实施意见》，建杭之江低密项目很可能会是之江第一个新政后现房销售的住宅项目。
另外，原本吹风今年会上市的原浙工大低密地块，全知道了解到，这宗地块今年不会出让。何时出让将根据整体市场情况，毕竟这宗地块集齐了非常多的稀缺元素，出地的时间节奏非常重要。
新政《实施意见》出台后，相信接下去杭州的供地节奏会加快。对于之江来说，今年只出让了一宗宅地，而且是纯低密改善，新房住宅的供应明显偏慢了。
全知道了解到，之江板块下一轮可能会上市的宅地，很可能是西投银泰城南侧，梧桐路南的之江度假区单元XH110302-11等地块。
去年10月，杭州市规划和自然资源局发布了之江度假区单元XH110302-11等地块详细规划调整公示，地块主要把将原来的商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地。调整之后，住宅用地面积为5.12万㎡，按照容积率1.8测算，预计住宅建面增加9.216万㎡。
这宗地块北侧是西投银泰城，浙一之江院区，整体区位不错。
综合来看，去年出让的宅还未动工，今年出让的地块可能要按照新政现房销售，可以预见的是，随着知海棠、云之城等项目进入到销售末期，之江板块因为供地节奏以及新政影响，明年可能会像19年那样，出现一段新房的断供期！
✍️主笔：AETA | 主编：小全 |律师：郑晶晶
来源：之江全知道、杭州市房产信息网、贝壳研究院
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